派智库

内容提要：房价波动影响居民消费，本文通过面板模型对两者关系进行检验。基于房价影响居民消费总量的研究发现，当期房价上涨对居民消费影响并不显着，短期内房价上涨对居民消费呈现显着的“财富效应”。但长期来看，房价上涨的“挤出效应”逐步显现。同时，收入水平和房价波动对居民消费具有滞后性影响。基于房价影响居民消费结构的研究发现，房价上涨拉动了居民非住房消费，对居民必需性消费的影响不大，但会通过“财富效应”增加居民非必需性消费。分区域看，在东部和东北地区房价上涨对居民非住房消费的影响较小，但在西部地区房价上涨能够显着增加居民的非住房消费，中部地区则只有滞后性影响。 织梦内容管理系统

关键词：房价波动 居民消费 挤出效应 财富效应

在我国宏观经济进入新常态的背景下，扩大内需对我国经济发展显得尤为重要。经济学理论认为，居民消费主要受收入水平和财富存量影响。房地产所具有的投资和消费的双重属性决定了其在城镇居民家庭财富中的重要地位，“中国家庭财富调查报告（2017）”统计：截至2016年底，中国家庭资产中房地产财富占到近七成。近年来，房地产市场得到了飞速发展，房价波动也较为频繁，房价波动对消费的影响巨大。然而，房价波动如何影响居民消费需求以及影响程度如何，本文对该问题进行研究，以期为确保房地产市场与国民经济健康发展提供理论支持与政策依据。 本文来自织梦

一、房价波动对居民消费相关研究成果评述

织梦内容管理系统

房地产价格上涨对于城镇居民消费既有“财富效应”，又有一定的“挤出效应”。但对于两者影响的大小，学者们还未形成一致意见。周孝坤等（2010）基于京、津、沪、渝四大直辖市2000-2009年的相关数据，实证检验房价对居民消费的影响。认为，我国房价上涨并没有产生财富效应并引起消费增长，而是更多地体现为挤出效应，高房价对居民消费支出具有显着的抑制作用，导致居民生活质量下降和非房地产经济部门增长乏力。肖卫国（2014）等人认为，房地产价格对于城镇居民消费的影响具有非线性的特征，既有正向影响，也有负向影响，这两种影响在不同的时期相互转化；李春风（2014）等人在理论与实证分析后发现，当前我国房价上涨对城镇居民消费有着显着的挤出效应，并且地区差异也较为显着。李剑（2015）认为，房价上升对城镇居民的消费具有微弱的财富效应，从影响渠道来看，主要是通过预防性储蓄渠道，其次是流动性约束渠道实现的。此外，虽然从总量上看房价上升对居民消费表现为财富效应，但过高的房价还对低收入阶层的消费产生了持续的挤出效应（李剑和臧旭恒，2015）。刘旭东，彭徽（2016）认为，房价对居民消费的财富效应大于挤出效应，且房地产对居民消费的影响力正在逐步减弱。 织梦好，好织梦

另外，少数学者关注房价波动对于城镇居民消费结构的影响。况伟大（2011）对于房价变动对居民消费影响的分析表明：房价对于居民非住房消费以及家庭住房面积的影响都为负。王雪琪等（2016）通过对消费结构的GMM实证分析，认为房价波动对居住和家庭设备类的消费影响为正向，对医疗保健类消费的影响为负向。

综上所述，国内学者对房价的“财富效应”和“挤出效应”仍存在分歧，主要在于学者研究的侧重点和分析方法的不同，且少有将居民消费总量与消费结构进行综合考虑。本文以上述研究为基础，从消费总量与消费结构双重视角进行分析，探究房价波动对居民消费的影响，并考虑地区差异因素，更加全面分析房价变动对居民消费的影响。

织梦内容管理系统

二、国内房价波动对居民消费的影响研究

（一）国内房价波动对居民消费总量影响的理论分析

“财富效应”和“挤出效应”的识别是分析房价波动对居民消费影响的关键。一般而言，房价上涨会导致投资增长，并拉动相关产业的发展，进而提高居民收入水平，增加消费开支。即房价上涨对居民消费具有“财富效应”；另一方面，房价上涨又会以成本的形式进入到最终消费价格，居民对房地产的购买会压缩居民在其他产品方面的支出，从而挤出部分居民的消费，造成房价上涨对居民消费的“挤出效应”。房价上涨给城镇居民消费带来的最终影响，取决于以房地产投资属性为代表的“财富效应”和以房地产消费属性为代表的“挤出效应”这两种效应综合作用的结果。但是，这两种结果究竟哪种力量更大现学界还没有统一的结论。本文从产业关联、居民群体的异质性以及房地产产品的流通情况这三个角度来进行分析。

首先，就产业关联而言，房地产行业与其他行业的关联程度越大，房地产行业的发展对其他行业的带动能力越强，房地产行业发展带来的经济增长效果就越显着，居民也会因房价上涨而受益，财富效应也越强。如2003年以来，随着房价的不断增长，房地产行业已然成为经济的支柱力量，其“财富效应”十分巨大。 dedecms.com

其次，就居民群体的异质性而言，由于部分居民拥有房产，而另外一部分居民并不持有房产。因此，“财富效应”也会受此影响。社会持有房产的居民较多，那么房价上涨所带来的“财富效应”也就越强。反之，房价上涨所带来的“财富效应”也就较弱。 copyright dedecms

最后，“财富效应”的实现在很大程度上依赖于房地产产品的流通和交易情况。如果房地产产品易于交易和变现，那么房价上涨所带来的“财富效应”将会增强，否则将会削弱。与“财富效应’相比，“挤出效应”的强弱则更多的取决于房产的分布。如果持有房产的居民所占比重较低。那么在房价上涨的过程中，由于居民对房地产产品的追求，会大量的增加对房地产的持有，从而压缩了居民的消费。因此，从房地产行业以及房价波动的过程来看，“财富效应”和“挤出效应”的相对强弱如图1所示。

dedecms.com

本文认为，在第1、阶段，由于房地产行业开始发展。房地产行业对经济的拉动作用逐渐凸显。而在此过程中，由于居民的收入水平较低，对房地产的追逐意愿较小。因此，房价上涨所带来的“财富效应”要大于“挤出效应”。在第2、阶段，在前期“财富效应”的拉动下，居民的收入水平不断提高。而且，由于房价的不断卜涨，居民的投机性需求也开始不断增加。在此过程中，居民开始大量的追逐对房地产产品的需求。从而造成“财富效应”弱于“挤出效应”；在第3、阶段，随着居民持有量的不断增加，房价上涨的“挤出效应”会逐渐减弱。因此，在不同的发展阶段，不同的地区，房价对最终消费的影响是不同的，两种效应也存在差异。 内容来自dedecms

（二）国内房价波动对居民消费结构影响的理论分析

居民的消费结构可以分为住房消费和非住房消费。在“财富效应”和“挤出效应”的共同作用下，房价波动会影响居民的住房消费和非住房消费，从而影响居民的消费结构。居民的非住房消费中还包含了居民对必需性消费支出和非必需性消费支出。如果房价波动影响了居民的非住房消费，随着居民非住房消费总量的变动，非住房消费中的必需性消费支出和非必需性消费支出也会发生相应的变动。因此，如果房价波动带来的“财富效应”超过“挤出效应”，那么总体而言，居民的非住房消费可能会增加，而其中的非必需性消费支出增加的幅度可能较大，必需性消费支出的波动可能较小。反之，居民则可能会较大幅度的压缩非必需性消费支出。居民内部消费结构的变动会随着“财富效应”和“挤出效应”的动态变动而做出相应的调整。

三、国内房价波动对居民消费的影响的实证研究 dedecms.com

（一）计量模型构建 dedecms.com

为了估计房价波动对居民消费影响的大小，本文构建了如下的面板数据模型： copyright dedecms

lncit=β0+β1lnincomeit+β2lnpriceit+αi+αt+εit

copyright dedecms

其中，下标i和t分别表示第i个省（市）和第t年。c代表居民消费，income代表居民收入，price代表住房价格，αi代表个体的固定效应，αt代表年份的固定效应，εit代表随机扰动项。这里，我们最关注的β2的系数，如果β2显着为正，说明房价上涨会显着增加居民的消费支出，呈现出较强的“财富效应”，反之，则说明房价上涨或降低居民的消费支出，呈现出较强的“挤出效应”。

本文来自织梦

本文的主要解释变量为城镇居民家庭人均可支配收入（income）和房地产开发企业商品房平均销售价格（price）。

本文的被解释变量是居民消费支出（c），分为消费总量和消费结构两个方面。

本文来自织梦

上述所有变量均已对数化处理。数据选取的是1999-2015年我国31个省（市）、自治区的面板数据，居民收入和消费支出指标取自历年的《中国统计年鉴》，住房价格指标取自中经网统计数据库。对于文中涉及的所有指标我们都进行了消胀处理，消除了每年价格因素的影响。表1列示主要变量的统计性描述结果。

copyright dedecms

（二）实证结果与分析 copyright dedecms

1.基准回归结果。表2列示了本文的基准回归结果，主要是想考察房价上涨对居民消费的基本影响，从表2中我们可以看出： 织梦内容管理系统

——居民收入水平是影响居民消费的最直接变量。在表2第（1）列中我们只放入了城镇居民可支配收入一个变量，研究发现，收入对消费的影响系数在1％的显着性水平下为正，这也基本符合消费理论，收入是影响居民消费的重要因素。

dedecms.com

——当期房价上涨对居民消费的影响并不显着。在表2第（2）列中我们放入了当期房价变化的影响，结果发现，当期房价变化对居民消费并无显着影响。这也说明了，两种效应的相互抵消致使房价上涨对城镇居民的消费影响不明显。

织梦好，好织梦

copyright dedecms

——我们在表2第（3）列中加入了房价的二次项，结果发现，房价的一次项系数在10％的显着性水平下为负，二次项系数不显着，符号为负。尽管二次项系数并不显着，但整体来看是呈现一种倒U型的变化形态，短期来看，“财富效应”占上风，但随着时间的推移，房价上涨的负面效应就会逐渐显现，“挤出效应’，在逐步凸显，“财富效应”在逐渐弱化，但至于哪一种效应占上风，从本文的回归结果上我们尚无法判断。但结合现实情况来看，长期里，房价上涨的“挤出效应”将更突出。 dedecms.com

——居民收入水平和房价上涨对居民消费具有滞后性影响。从表2的第（4）列可以看出，上年收入水平对当年居民消费的影响系数在1％的显着性水平下为正。上年房价变化对当年居民消费的影响系数在10％的显着性水平也为正。

织梦好，好织梦

2.进一步分析。考虑消费结构上和不同地区的差异化影响。

——房价波动对非住房消费和住房消费的非对称影响。表3中第（1）和（2）列考察的是房价波动对居民非住房消费的影响。从第（1）列我们看出，收入水平对居民非住房消费的影响系数在1％的显着性水平下为正。而房价上涨对居民非住房消费的影响系数在10％的显着性水平下为正，体现出了房价上涨的“财富效应”。第（2）列显示，无论是收入提高还是房价上涨对居民的非住房消费正向影响均存在滞后性。 内容来自dedecms

dedecms.com

表3中第（3）和（4）列考察的是房价波动对居民住房消费的影响。第（3）列显示，收入水平也是居民在住房消费方面考虑的重要变量。而房价上涨对居民住房消费的影响系数是在5％的水平下显着为负，这也符合经济学需求理论的，即房价越高，消费者对其消费数量就越少。此外，收入变化和房价波动也会对居民住房消费产生明显的滞后影响。

织梦好，好织梦

从上述分析得知，房价上涨会通过财富效应促进居民的非住房消费，但却会直接抑制对住房的消费，具有非对称性。

本文来自织梦

——房价波动对居民必需性消费和非必需性消费的非对称影响。 copyright dedecms

表4中的第（1）和（2）列考察的是房价波动对居民必需性消费的影响。从第（1）列我们可以看出，收入水平对居民必需性消费的影响系数在1％的显着性水平下为正，但不同的是房价上涨对居民必需性消费品的消费影响并不显着，这也说明了，无论房价是上涨还是下降，消费者都需要生活必需品。同样，我们也进一步考虑了滞后性影响，如第（2）列所示，收入变化对居民必需性消费的影响具有显着的滞后性，但房价上涨对当期和下期的居民必需性消费没有影响，不存在滞后性。如居民的当年食品支出并不会因为上年房价的上涨而增加或减少。 内容来自dedecms

本文来自织梦

表4中的第（3）和（4）列考察的是房价波动对居民非必需性消费的影响。从第（3）列我们可以看出，收入水平和房价上涨对居民非必需性消费的影响显着为正，在5％的显着性水平下，不同于必需性消费品，房价上涨会通过财富效应增加居民的非必需性消费，这是因为非必需性消费如文教娱乐、交通通信这些消费品受财富影响的波动比较大。居民对其需求弹性也比较大，当房价上涨增加了居民的财富时，居民相应也会增加对这些非必需性消费品的支出。此外，如第（4）列所示，收入水平和房价波动对居民非必需性消费的影响都具有非常明显的滞后性。

织梦内容管理系统

所以，房价波动对居民必需性消费和非必需性消费具有明显的非对称性，房价上涨对居民必需性消费的影响并不明显不存在滞后性，但会通过财富效应显着增加居民的非必需性消费，而且具有明显的滞后性影响。

——房价波动对不同地区非住房消费的差异化影响。接下来我们看看在不同地区房价波动对居民消费的影响是否一样，这里主要是考察对非住房消费的影响。根据国家统计局2011年6月13日的划分办法，将我国的经济区域划分为东部、中部、西部和东北四大地区。 本文来自织梦

表5中第（1）列和第（2）列代表的是东部地区情况。第（1）列考察的是当期影响，第（2）列考察的是滞后影响。从表中我们看到，当期收入水平的提高不仅会直接增加居民当期的非住房消费，同时具有滞后性。但是，无论是当期还是上期房价上涨对居民的非住房消费支出都没有显着影响。可能原因是东部地区经济比较发达，人口流入比较多，对住房的消费需求比较大，这样就会挤出其他方面的消费支出，综合房价上涨的“财富效应”，导致对居民的非住房消费影响不显着。 dedecms.com

织梦好，好织梦

表5中第（3）列和第（4）列代表的是中部地区情况。对于中部地区来说，收入水平对居民非住房消费的影响显着为正，同时也具有滞后性。而房价上涨对当期居民非住房消费支出影响不大，但却具有滞后性。 copyright dedecms

表5中第（5）列和第（6）列代表的是西部地区情况。对西部地区而言，收入水平的影响具有一致性，但在房价波动的影响方面，西部地区房价上涨对居民非住房消费的影响显着且具有滞后性，可能的原因在于，西部地区经济相对落后，人口流入也比较少，对住房的需求也相对比较稳定，这就导致了房价上涨带来的“财富效应”大于“挤出效应”。

表5中第（7）列和第（8）列代表的是东北地区房价波动对居民非住房消费的影响。第一，不论地区怎么变化，收入水平一直都是居民非住房消费考虑的重要变量。第二，房价上涨对居民非住房消费的影响并不显着，这与东部地区情况是一致的，房价上涨对这两个地区居民的非住房消费影响均不大。 copyright dedecms

织梦内容管理系统

为了进一步了解房价波动对一线城市的消费影响，本文进行了相应的回归分析，如表6所示。

由表6可知，房价上涨对一线城市的“财富效应”是显着的，同时，其“挤出效应”也十分显着。本文认为，这主要是因为一线城市的人口流入不断增加，导致新流入人口不断增加对房地产的消费，从而导致“挤出效应”十分明显。同时，由于一线城市经济发达，房屋流动性较高。房地产发展所带动的“财富效应”也十分明显。因此，在一线城市，房价上涨所带动的两种效应都十分显着。

内容来自dedecms

三、研究结论与政策启示

本文分总体和异质性考察了房价波动对城镇居民消费的影响研，究结论如下：第一，房价上涨对居民消费总量的影响不显着，但具有滞后性。短期看，房价上涨表现出明显的“财富效应”，长期看，房价上涨的“挤出效应”不断凸显；第二，房价上涨会通过财富效应促进居民的非住房消费，并通过财富效应显着增加居民的非必需性消费，但具有明显的滞后性；第三，房价上涨对于东部地区和东北地区居民的非住房消费都影响不大，但对西部地区影响显着，会通过财富效应增加西部地区居民的非住房消费支出，对中部地区则只有滞后影响。本文研究结论的政策启示为：

织梦好，好织梦

1.控制房价上涨，避免房价高企对居民其他消费支出产生显着的挤出效应是关键。房价上涨在短期内会对消费产生一定的积极作用，但长期的负面影响会不断凸显出来。纵观我国的房价波动历程可知，我国房价经历了较长时间的增长。现阶段的“挤出效应”十分明显。因此，为增加消费需求对经济的拉动力量，政府应该有效地控制房价的进一步增长。 copyright dedecms

2.应根据不同地区的实际情况，对房地产市场采取差异化的调控政策，使之与当地的经济发展水平相适宜。房价上涨对中西部地区的消费会有一定的积极作用。因此，政府应当在总体控制的基础上，使中西部地区的房价保持合理的增长。

织梦好，好织梦

3.形成促进居民增收的长效机制释放居民消费。房价上涨在一定程度上能够释放居民的消费需求。但前提是政府应该合理的控制好房价。在经历快速上涨阶段后，当前使房价温和的上涨，不断体现房价上涨的“财富效应”是促进消费的关键。

参考文献： 本文来自织梦

[1]周孝坤、杨晓.我国房价影响居民消费的实证分析——以京津沪渝为倒价格理论与实践，2010（7）. copyright dedecms

[2]况伟大.房价变动与中国城市居民消费[J].世界经济，2011（10）. 内容来自dedecms

[3]肖卫国、袁建港、袁威.房价影响消费的非线性特征[J].经济评论，2014（5）.

[4]李春风、刘建江、陈先意.房价上涨对我国城镇居民消费的挤出效应研究[J].统计研究，2014（12）. 内容来自dedecms

[5]李剑、臧旭恒.住房价格波动与中国城镇居民消费行为——基于2004—2011年省际动态面板数据的分析[J].南开经济研究，2015（1）. 本文来自织梦

[6]李剑.住房资产、价格波动与我国城镇居民消费行为——基于传导渠道的分析[J].财经研究，2015（8）.

织梦内容管理系统

[7]王雪琪、赵彦云、范超.我国城镇居民消费结构变动影响因素及趋势研究[J].统计研究.2016（2）.

（作者单位：东北财经大学经济与社会发展研究院） copyright dedecms