派智库

　　日前，北京地块流拍现象引发市场广泛关注。 dedecms.com

　　1月25日，北京3宗共有产权房地块集中出让，其中有两宗丰台地块双双流拍；而1月30日流拍的地块也位于北京市丰台区，规划用于开发限价房。

dedecms.com

　　对此，业内分析人士认为，相对偏高的起拍价与房价限价的双重因素挤压了开发商的利润空间；同时，房地产融资受到严格监管，此前一些“打擦边球”的渠道受阻，开发商放手一搏的心态不再。此外，共有产权房本身的市场影响也存在不确定性。在上述诸多因素的综合作用下，开发商举牌趋于谨慎，造成优质地段出现流拍。 织梦内容管理系统

　　当然，更应引起关注的是土地流拍背后的潜在问题。 织梦内容管理系统

　　一是制度设计是否只关注了“应该”，而未考虑好“如何”。 织梦内容管理系统

　　推出共有产权房与限价房的初衷无疑是好的，其制度设计也有突破之处。但问题是，谁是该让利的一方？

copyright dedecms

　　开发商很难成为最佳选择。一方面，其作为市场主体，承担社会责任是其发展的重要条件，但逐利也是其重要目标；另一方面，即使开发商愿意让利，也必须关注潜在的市场风险。据业内专家计算，流拍的共有产权房所属的丰台地块，地价与房价相差大约在1.2万元左右。剔除其他成本，利润率可能不超过3%。稍有风险事件发生，便可能成为赔本买卖。

内容来自dedecms

　　因此，共有产权房等力图平稳市场的政策性住房若想顺利推行，必须符合市场逻辑，设计好风险分散机制甚至开发商的退出机制，否则，流拍事件将恐非个例。 织梦内容管理系统

　　二是流拍恐不限于共有产权房地块。 织梦好，好织梦

　　与共有产权房、限价房地块相比，普通商品房地块更受欢迎。但是，流拍问题也依然存在。 内容来自dedecms

　　随着一系列楼市调控政策的颁布和实施，土地拍卖市场由热转冷。截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻，北京市延庆区延庆新城部分地块无人问津。2017年的北京土地市场最后一宗地块遭遇流拍，而安徽、长沙等地也多次出现类似现象。 织梦好，好织梦

　　尽管普通商品房仍然紧俏，相对而言限制也更少，但是价格指导、配套建设等多重限制以及未来楼市预期的分化，也让开发商更加谨慎。 本文来自织梦

　　三是流拍背后所牵涉的土地财政问题。 dedecms.com

　　开发商是真的无法承受高地价，还是故作姿态？此外，从另一个角度考虑，地方政府能否承受地价下调？ 织梦内容管理系统

　　财政部日前公布的2017年财政收支数据显示，2017年，国有土地使用权出让收入达52059亿元，同比增长40.7%。而中房智库发布的2017前三季度20城土地财政依赖度（仅考核土地出让金/地方一般性公共预算收入比值，未考虑房地产税收贡献率）排行榜中，有12个城市国有土地出让金占财政收入的比重超过50%，其中，超过100%的城市有4个，即前三季度卖地收入已经超过这些地区的一般预算收入；有3个城市的土地财政依赖度在70%至100%之间。

　　这意味着，已被诟病多年的土地财政问题仍然存在。若想让地产市场平稳过渡，在真金白银的利弊权衡中，不可能简单地让开发商“有担当”，也不可能以公共福利为由让已经捉襟见肘的地方财政承压。 本文来自织梦

　　四是改革良机已经到来。

　　诚然，地方财政问题的解决难以一蹴而就。但是，所幸此前地方财政资金也并未完全空转，大部分用于基础设施建设和百姓福祉方面。同时，在地方财政之外，民资民智成为近年来屡被提及的动力源。

内容来自dedecms

　　此前一提及放活市场，往往会有老生常谈的“新旧平衡”与“既得利益阻挠”之说。但是，随着前期政策乏力，改革之利和迫切程度大大加深，权衡的天平也将向改革一方倾斜。早在40年前，我国就曾突破传统理念，在更为艰难与困窘的环境下收获制度创新的成果；而在20多年前，发端于深圳的改革再深化、开放新突破，更是成为打破旧路径的最佳例证；近10年，以阿里巴巴、华为、腾讯为代表的有活力的企业，也主导了我国本轮技术、模式创新。可以看到，无数次走到无解之处的困局，都有可能迎来新的突破。 织梦内容管理系统

　　当然，对于楼市的发展，市场上还存在不同声音，这增添了改革的变数。但无论如何，意见的分化是好事。一致性的预期或把市场带入虚妄的高潮、或将其推入风险的深渊。而在声音多元、意见分化的关键节点，在地产市场个体性流拍与整体性稳定尚能平衡的重要时期，改革之钟当敲响，改革之力当凝聚。 本文来自织梦