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[摘要]房地产去库存是我国供给侧结构性改革的重要内容。我国房地产库存是在房地产行业快速发展、房价迅速攀升基础上形成的，并具有深刻的体制性原因，这就决定了去库存问题无法一蹴而就，而必须和房地产长远发展相结合，逐步去除库存产生的根源，并为房地产行业健康可持续发展创造条件。在当前影响较大的两个去库存设想途径中，政府购买的途径不可行，通过劳动力转移而解决去库存的途径短期内难有效果，但是对房地产行业的长远发展具有战略意义。 内容来自dedecms

[关键词]去库存；供给侧；房地产泡沫；政府购买；劳动力转移

在诸多因素推动下，我国房地产行业发展极为迅速，但是较短时间内迅速推高的价格因素，造成市场供给与需求之间的矛盾逐步加深，房地产库存问题日益突出。2015年12月18～21日举行的中央经济工作会议，将房地产去库存纳入2016年供给侧结构性改革的重要任务之一。严重的库存问题，造成了相关资源的巨大浪费，妨碍了房地产业的健康可持续发展，进而减弱了其作为支柱性行业对经济发展应有的带动力，因而从供给侧积极采取措施去库存具有积极的意义。然而，造成房地产库存问题背后的原因错综复杂，同时房地产在十几年的超速发展进程中积累了明显的泡沫，部分城市高速上涨的房地产价格使其金融品属性更加显着，房地产泡沫破裂引发经济系统性风险的可能性有扩大趋势。在这种情况下，去库存问题就不能采取简单手段提升短期消费水平，而应与房地产未来健康发展以及宏观经济发展趋势结合起来。 copyright dedecms

一、我国房地产行业发展综述 dedecms.com

我国房地产行业的发展起步于1998年。在此之前，我国的房地产以实物福利分房为主体，市场化购房仅仅充当补充的角色；而1998年提出的扩大内需政策中，房地产被作为其中重要的政策支撑点，扩大低价房的供给量成为房地产行业发展政策的核心，而全面放开购房按揭贷款、中止福利化分房等配套措施也逐步建立。在政策实施过程中，起初预想的以经济适用房为主体的供应体系并没有真正建立起来，商品房逐渐成为房地产供应的主体，其在经济增长中的作用逐步显现，在2004年前后房地产被确立为支柱产业，成为我国新的经济增长点。1、但是自此之后，虽然历经几次调控，房价却整体呈现快速攀升的趋势，尤其在北京、上海、深圳等少数几个城市，其增幅更是巨大。根据《中国房地产统计年鉴》（2001年和2014年）的相关数据，我国房地产年度完成投资额从1998年的3614.23亿元提高到2014年的95035.61亿元，房屋建筑竣工面积从17566.60万平方米提高到107459万平方米；房屋平均售价从2063元/平方米提高到6324元/平方米。 copyright dedecms

房地产对经济增长具有很强的带动作用，一系列的研究均表明，房地产发展与经济增长率高度正相关2、3、4、。罗国银研究表明，在1997—2009年间，包括综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率在内的房地产对经济增长率的贡献率高达22.49％，且这一贡献率随着时间的推移而逐步提高，从1998年的16.57％提高到2007年的27.37％。5、其实，房地产对经济的贡献率大，并非体现在其产业规模占GDP比重大，而是基于其产业关联度大的特性，引致相关产业快速发展进而带动经济快速增长。6、房地产发展的主要受惠行业是建筑业和重工业7、，具体来说，对建筑业的拉动作用最为显着，对水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家居用品、家具等工业部门具有很强的带动作用，对交通运输、批发零售、金融等服务业也有明显带动作用8、。

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但是，房地产过快发展，也引发了一系列突出问题。一方面，房地产过热，会对经济体系的其他方面产生不利影响，从而影响整个经济体系的健康可持续发展。许宪春、贾海将房地产过热的危害归结为对实体经济的“抽血效应”、对居民最终消费的“挤出效应”以及对金融体系和经济运行的“风险效应”9、。具体来说，房地产过热发展，将会对农业、轻工业和服务业等存在挤出效应10、，同时影响了房地产正向财富效应的发挥，房地产价格上涨不但不能带动最终消费的提高，反而会产生负面效果。发达国家的经验表明，房地产价格上涨将意味着国民财富的增加，会在一定程度上促进消费水平的提高，但是王子龙、许箫迪从广义虚拟经济的视角，利用1998—2009年我国30个大中城市的相关数据进行检验，结果发现，我国房地产的财富效应整体呈现为负数，房地产价格上涨对消费存在“挤出效应”。11、另一方面，房价过快上涨，使得房地产行业的泡沫越来越大，引发系统性风险。当前阶段，虽然依然有部分人认为房地产价格的上涨是部分城市的特殊情况，是由市场供求关系决定，从而否定了泡沫的存在，但是更多的人，承认房地产存在泡沫，且泡沫不断加大12、13、14、。

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造成房价持续上涨，除了我国处于城市化快速发展期、劳动力大量向城市转移等推动因素外，还存在更为复杂的深层次体制性因素，才能使房价上涨与人均收入水平背离度如此显着。张德荣、郑晓婷的研究表明，从需求角度看，投机性需求是推动我国房价持续上涨的主要的直接推动力，而更为深层次的体制原因在于我国粗放型的经济增长方式对于货币超发依赖度不断提高，在我国投资渠道狭小的情况下，货币超发使得大量资金涌入房地产市场，最终导致房价不断攀升。15、而陈超、柳子君等人认为，从供给的角度看，地方政府的利益是催生房地产价格持续上涨的根本原因，开发商的垄断则是直接原因。通过建立一个模型，他们发现，地方政府的土地出让金过高和开发商的垄断性造成的房地产价格过高，与地方政府投资高度依赖土地出让金所形成的“两难困境”，使得中央政府在二者之间进行权衡。16、 本文来自织梦

二、我国房地产库存问题现状分析

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随着房地产市场的供需之间矛盾逐步加剧，最近几年来房地产库存数量不断增加。目前，受房地产相关统计数据完善度不足的影响，房地产库存量还没有一个权威数据，很多学者和机构各自给出了不同的数据，且这些数据之间差距较大。例如，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房报告（2015—2016）》，认为我国商品房库存量为21亿平方米，大约需要2年的时间才能消化掉17、。但是，更多研究机构或者学者认为，实际情况可能比这更严重。根据中国指数研究院的相关数据，截至2015年11月，全国房地产待售面积为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，三者之和达到63.5亿立方米，按照过去5年间年均商销售面积为11.5亿平方米计算，要完全消化这些库存5.5年时间18、。而侯云春提供的数据表明，我国目前的总库存面积超过80亿立方米，按照2015年的销售数量，大约需要5年零9个月才能消化完库存19、。如果考虑到难以统计但是数量较为庞大的小产权房，房地产库存的数量将更为庞大，去库存周期将更长。

突出的库存问题，严重影响了我国房地产行业进而整个经济体系的可持续发展。就房地产行业而言，严重的库存问题一方面使大量的资金被占用，大量的房地产将面临资金链断裂的风险，引发企业倒闭潮。房地产企业的大量倒闭不仅会对供给侧产生严重冲击，还会对消费者利益产生潜在侵害，如很可能导致相关消费者享受到后续服务，有关的合同纠纷和违约现象有可能大幅增加。另一方面，库存的增加影响了新项目开工，并对价格下降产生了巨大压力，如果利益各方再继续保持以往博弈态势力保价格不降，房地产行业有可能陷入“高价格—高库存—价格不降—更高库存”的恶性循环，这将继续吹大房地产泡沫。但是，在房地产价格形成机制较为扭曲的前提下，房地产价格的全面下跌对国民经济发展的拖累也是不容忽视。一旦社会各方就看空房地产价格达成共识，就可能引发房地产泡沫破裂。而房地产泡沫破裂的风险持续加大，对整个经济系统的健康发展将构成严重威胁。

造成我国房地产库存持续加大的原因，主要在于房地产供给与需求之间存在深刻的矛盾，且以防止房地产泡沫继续扩张为目标的相关调控政策，短期内在一定程度上影响了需求量的提高。虽然从表面上看，我国房地产的价格由市场决定，但是从供给角度看，无论是土地还是房产的供应都存在明显的垄断，尤其土地供应完全归地方政府垄断，而地方政府和房地产商都需要房地产价格不断上涨才能最大程度维护各自的利益。房地产是一种必需品，并非普通商品，其消费在很大程度上具有“被迫”性质，在我国传统文化心理上对住房所有权极度偏好、租房市场不够规范的情况下，这种被迫性不断提升，这使得房地产价格上涨可以较少考虑消费者购买能力问题。然而，随着价格持续推升，大量的潜在消费者已经不具备购买能力或者对房价产生下降预期，那么需求量就会下降，但是受到巨大利益的驱使，地方政府和房地产商供给量却不会减少，这样累积下来，库存就会越来越多。而国家的调控政策，是为了抑制房价过快上涨，但是这些政策将部分购房者排除在外，同时调控本身会增大消费者对房价下降的预期，进而使得需求量短暂下降，这也在一定程度上加剧了库存问题。

三、房地产去库存必须与行业长期发展战略相结合 织梦内容管理系统

房地产去库存将是一个长期性任务，无法通过短期内强政策刺激予以解决。第一，库存量过大，短时间难以完全消化。根据前面的数据分析，我国去库存周期在5～6年，甚至会更长，这就意味着在这几年内，即使完全不开工新建房产，仅靠库存也能满足市场需求。而事实上，在此期间内房地产行业不可能完全停产，依然会继续开工建设，在这种情况下，去库存只能慢慢推进，时间将会较长。第二，房地产调控需求侧政策短期内可操作空间较为有限。如果采取全面放开相关限购政策、放松相关货币政策以及其他鼓励消费的需求侧政策，则有可能人为制造一轮房地产发展行情，导致泡沫继续扩大，且使得房地产企业对政策依赖度不断加深。因此，房地产去库存问题在未来将更为倚重供给侧结构性改革，而供给侧相关政策具有见效周期长的特点，短期内难以起到立竿见影的效果。第三，短期的强政策刺激无法解决造成房地产库存的深层次原因。例如，地方政府需要不断提高土地转让金来满足自身财政需要，而这是造成房价上涨进而造成库存不断增加的深层原因。显然，简单地短期强政策无法真正化解这个问题，也无法真正解决库存问题。另外，投资渠道较为缺乏，大量资金涌向房地产行业，是导致房价高企的重要原因。而要解决这个问题，就必须逐步完善资本市场，逐渐引导资金有序流向各个渠道，而这个短期内也无法完成。 dedecms.com

将去库存与房地产行业长期发展战略结合起来，真正着眼于房地产行业长期可持续发展，是彻底化解房地产库存问题的根本途径。其核心在于，去库存必须逐步理顺房地产各方关系，改变房地产行业扭曲的运行机制，进而建立科学合理的房地产供给体系，且在去库存进程中，逐步挤出其中的泡沫。 织梦内容管理系统

一是注重去库存政策的供给侧政策导向。去库存的过程中，必须坚持供给侧政策导向，需求侧政策作为配合，以防止各级政府将去库存简单理解成通过需求政策手段，尽快增大销售。供给侧政策更注重提升供给效率，在房地产行业方面，体现为引导房地产供给方优化提升存量和增量供应策略，减少供需之间的矛盾，进而促进销售量。例如，在存量方面，引导企业采取适度降价等措施，增加销售量；在增量方面，引导企业根据宏观经济及房地产发展形势、未来发展趋势以及需求变动的情况，制定科学发展规划，避免继续增加无效供给。 织梦好，好织梦

二是注重因地制宜地采取灵活性政策。各个地区、不同城市之间，房地产库存的情况各不相同。整体来说，我国房地产市场在不同地区的城市之间存在显着分化，房地产库存主要集中于三、四线城市，这与这些城市缺乏相关产业支撑，吸纳农村劳动力转移的能力较弱以及这些城市盲目追求“摊大饼”式城市扩张等有关。而一、二线城市库存状况相对较轻，造成库存的原因主要在于房价过高以及为了抑制泡沫所采取的限购措施等，这一点在北京、上海等少数几个超大城市表现得尤为明显。在去库存过程中，不宜强行“一刀切”，应根据本地的情况，因地制宜采取相应措施。

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三是深层体制性问题的化解。要理顺房地产运行机制，逐步去除房地产泡沫产生的土壤，就必须解决相关的深层体制性问题，其中最为突出的就是地方政府利益问题。在土地供应中，各个地方政府是唯一土地的供给方，成为房价上涨最大的受益者之一。而在20世纪末进行的分税制改革中，地方政府的财权大大削弱，而不断增加的事权使得地方政府财政支出不断增加，收入与支出之间的缺口持续扩大，土地转让金成为填补这一缺口最重要的手段。而要从根本上解决这个问题，就必须对中央政府和地方政府之间的现有分税制度进行改革，逐步增加地方政府的税收收入，减少对土地转让金的依赖。一旦此问题得以解决，房价持续过快上涨的根源就被去除，房地产运行机制将大大完善。 内容来自dedecms

四是注重房地产调控中政府—市场关系的调整。房地产并非普通商品，并不适于完全交给市场，即使是欧美等市场经济高度发达的国家，房地产也受到政府不同程度的管控，目的在于保障居民的居住权利。在去库存过程中，政府—市场关系的调整非常重要，也十分复杂。整体来说，需要继续强化政府的服务职能，如不断提升住房保障能力和管理水平，不断完善房地产管理相关的法律、制度及相关管理体系建设以及不断提升房地产精准调控的能力等；另一方面，通过逐步化解深层次的体制性问题，在逐步完善相关市场体制的基础上，加大市场机制在房地产供求方面决定性作用的发挥。

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四、房地产去库存的两个可能途径分析

通过什么途径来解决房地产去库存问题，是摆在我们面前的一个难点问题。其中有两个观点较为引人注意：一是主张由政府将库存房产买下，然后转为保障房，既解决库存问题，又避免重新建保障房所造成的资源浪费，解决了部分居民的住房保障问题，可谓一举多得；二是将农民工看作是解决库存问题的途径，主张通过多种措施促进农民工向城市的“完全转移”（相对于当前农民工在城市中仅仅为了工作的非完全专业状态而言）进而鼓励他们买进库存的房产，从而彻底解决房地产去库存的问题。关于这两个途径，我们必须综合权衡其有利之处、弊端及可行性，才能得出科学结论。 织梦内容管理系统

第一个途径即政府购买，表面看来具有多重优势，但是它带来问题将更多。一是政府以消费者身份接手房地产库存，实质上就是政府直接介入房地产市场，为房地产商等直接利益团体的失误决策埋单，这将进一步扭曲房地产运行机制，并很可能会加重房地产泡沫化程度；二是房地产巨大的库存数量，决定了其购买资金将数额巨大，强行购买将引发政府财政巨大风险，进而引发通货膨胀等一系列问题，影响经济健康增长；三是如果巨大的库存数量全部转化为保障用途，短期内激增的保障房数量，很可能会导致大量的本不符合申请保障房条件的潜在消费者获得了保障房，进而退出了需求者行列，这将会影响房地产行业的可持续发展；四是这种意图通过政府包办一劳永逸解决问题的方案，回避了房地产改革议题，不能从根本上解决库存产生的深层原因，通过这一方案，很可能会使库存问题成为周期性顽疾。因此，这个方案并不具备可行性，也许在个别的项目上可以采取这个措施，但是却不能大规模使用。 本文来自织梦

第二个方案的实质就是利用我国城镇化处于加速进程的时机，将劳动力转移和房地产库存联系起来。从去库存的角度看，短期内劳动力转移对其作用不大。一是虽然最近10年来农民工平均工资水平不断上涨，但是其收入的绝对水平依然较低，在扣除日常开销及家庭中老人儿童开销之外，实际可支配收入更低。这就导致大量的农民工根本没有能力购买住房。二是房地产库存集中地与农民工劳动力转移地之间存在突出的结构性矛盾。当前阶段，农民工主要转移的地点是大城市及东南沿海等工业聚集区，而房地产库存的地点主要是三、四线城市，整体来说，这些城市能够提供的就业岗位有限，无法吸引与库存房地产量相匹配的劳动力数量。因此，不能简单地说，三、四线城市房价较低，农民工能够负担得起，就认为可以通过农民工转移化解房地产库存。在这种情况下，短期内房地产去库存不能主要依赖劳动力转移。但是，从长远看，劳动力的转移将是我国房地产行业未来发展的主要支撑力，在当前阶段积极采取包括放开户籍制度、加快公共服务均等化等一系列有助于农民工购房的措施，对行业的未来发展具有积极意义。

整体而言，房地产去库存并没有立竿见影的措施，只能通过相关的供给侧结构性改革，采取广泛的、精准性强的措施，逐步地以标本兼治的方式缓慢解决。在这过程中，各级政府一定要有高度的战略定力和耐心，不能贪快而盲目动用后遗症强的相关调控政策。 copyright dedecms

注释：

1、王盛、金洋子《房地产市场“双轨制”的历史与现状》，载于《上海房地》2013年第4期第21至23页。 dedecms.com

2、7、10、原鹏飞、冯蕾《经济增长、收入分配与贫富分化——基于DCGE模型的房地产价格上涨效应研究》，载于《经济研究》2014年第9期第77至90页。 copyright dedecms

3、8、9、许宪春、贾海、李皎等《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》，载于《中国社会科学》2015年第1期第84至101页。 内容来自dedecms

4、5、罗国银《房地产投资对地区经济增长的贡献差异——基于面板数据的分析》，载于《求索》2010年第9期第50至51页。 dedecms.com

6、李宏瑾《房地产市场、银行信贷与经济增长——基于面板数据的经验研究》，载于《国际金融研究》2005年第7期第30至36页。 dedecms.com

11、王子龙、许箫迪《房地产市场广义虚拟财富效应测度研究》，载于《中国工业经济》2011年第3期第15至25页。 本文来自织梦

12、曾五一《中国房地产市场价格泡沫的检验与成因机理研究》，载于《数量经济技术经济研究》2011年第1期第140至151页。 dedecms.com

13、李平、张玉等《中国房地产泡沫对宏观经济影响的演变路径》，载于《经济问题探索》2015年第4期第37至42页。 内容来自dedecms

14、张玉双《我国地区房地产价格泡沫的测度》，载于《统计与决策》2016年第5期第129至132页。 本文来自织梦

15、张德荣、郑晓婷《“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？——基于70个大中城市的实证研究》，载于《数量经济技术经济研究》2013年第11期第56至72页。

16、陈超、柳子君、肖辉《从供给视角看我国房地产市场的“两难困境”》，载于《金融研究》2011年第1期第73至93页。 织梦好，好织梦

17、《商品房过剩总库存21亿平方米楼市进过剩时代》，载于《经济参考报》2015年12月4日。

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18、《房地产去库存要多久？专彖供需齐发力或要5年》，参见：http：//www.sh.xinhuanet.com/2015-12/23/c_134945259.htm. 织梦好，好织梦

19、《全国房地产去库存或需五年九个月》，参见：http：//dc.sznews.com/content/2016-04/06/content_12999564.htm.

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