派智库

当前，商铺等非住宅商品房由于去化渠道单一，销售艰难、积压严重，渐成房地产市场去库存的主要“风险点”。而一些实施多年的政策迟迟未调整，可能还会增加库存导致“雪上加霜”。对此，基层干部和开发企业提出，未来应综合使用规划、税收等多种政策手段，同时引导开发商“转型”，推动商铺等非住宅类商品房有效去库存。

商铺降价近半仍难销售 部分区域去化周期长达8年 dedecms.com

安徽省住房和城乡建设厅对全省房地产市场运行情况的分析显示，受宏观经济下行、电商发展迅速、银行贷款收紧等因素影响，当前安徽省房地产市场多数城市非住宅商品房严重供过于求，整体去化周期超出住宅一倍以上。

内容来自dedecms

记者在基层采访中，地方主管部门和开发企业也普遍反映，当前，商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。在安庆市，2015年商业（办公）用房销量低迷，商业用房和办公用房月均销售面积分别为0.76万和0.3万平方米，去化周期达8年。 dedecms.com

安庆市住房和城乡建设委员会副主任陈斌分析说，主要原因是经济下滑，加上电商冲击比较厉害，实体店生意不好做，即使是市区最繁华的地段也有KTV、咖啡店等关店现象。

类似情况在安徽三四线城市十分普遍。在池州市，即使是主城区商业地产都面临“没销路”的局面，一些商铺每平方米均价从7万元降到4万元依然卖不动，大量闲置。

copyright dedecms

池州万成置业有限公司副总经理张启良告诉记者，公司开发的万成香格里拉项目共100万平方米，是当地最大的项目，目前住宅已基本消化完毕，“但10万平方米的非住宅达到预售条件的3万平方米几乎都没卖出去”。 织梦好，好织梦

池州新源房地产开发有限公司总经理钟小林给记者算了一笔账，目前住宅小区配建的商铺、车位等成本约占项目开发总成本的四分之一，但这部分几乎无法靠销售收回。“也就是说，一个项目有25％的成本收不回来，这个状况要是不改变，会直接影响后期项目的资金链，成为房地产市场一大风险点。”

部分政策仍在“加库存” “风险点”有扩大可能 内容来自dedecms

尽管“去库存”被列为今年经济工作的五大重点任务之一，安徽省及相关部门也要求因城施策加大去库存力度，但记者在基层采访时房地产商纷纷反映，仍有部分老政策没有适时调整，非住宅商品房可能还会“加库存”。

以商铺、车库等非住宅商品房为例，池州不少开发商反映，尽管商业地产已严重过剩、风险突出，但现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，地下车库的平均配比也仍为1:1。 内容来自dedecms

对此，池州市房地产事务局局长罗辛平也承认，目前还没有一个项目做了规划调整。 内容来自dedecms

“虽然程序上来看，在不违背城市总体规划的前提下，经过专家评审、市政府批准等程序后可以调整规划，但考虑到土地出让公平性，以及不同性质用地的土地出让金额度也不一样，实际操作起来很困难。”池州市规划局副局长胡军保分析说，首先，原先项目规划为纯商业用地的，根据现有政策不能调整为住宅；其次，项目规划时明确了商住比例，或明确商业用途的，也不能调整。只有项目规划为商住综合且并未明确比例的，或纯住宅项目的户型可以调整，但也要走程序。

copyright dedecms

张启良等人认为，目前商业地产消化前期积压都很困难，再不调整规划只会持续增加库存导致“雪上加霜”。“我们也在和规划局申请，把项目里还没有建设的一条商业街转化为住宅，或者减小体量，但目前为止还没有获批。”张启良说。 copyright dedecms

化解商业地产风险仍需多方突破

基层干部和开发企业负责人均表示，要尽快从“供给侧”入手，及时调整政策，解决商业地产过剩、供需失衡等问题，防止“风险点”进一步扩大。 织梦内容管理系统

首先，通过合理调整项目规划，防止商业地产进一步积压。未来在城市商业布局上，宜采取分级，核心商圈、街区商业、社区底商分层次开发，避免商业综合体、百货类项目“扎堆”，实现相对均衡。

其次，针对商铺消化库存渠道单一、单纯依靠销售很难消化的问题，适当从税收政策入手，鼓励开发商自持。记者了解到，在现行税制下，开发商自持商铺一旦确立产权自有就要缴纳房产税，再行出租缴纳的税收大约占租金的三分之一，这种“不划算”的现实导致自持开发比例较低，造成大量闲置浪费。 dedecms.com

第三，促进已有的商铺、办公、车库等消化，可考虑将“房票”“购房券”等有效化解住宅库存的政策扩展到商业地产上。此外，开发企业也应及时调整思路，促进已有的商业业态进行“转型”。安庆新城吾悦广场副总经理张道文介绍说，商业地产的开发需要及时调整思路，如自持项目的招商重点要适合新的消费习惯，规划业态上减少零售百货，侧复位位在体验式消费。（nc-4820160427）

织梦内容管理系统