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内容摘要：2016年10月20日，中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第十一次月度例会召开。本期会议主题为“如何看待房地产市场走势”，国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦主持会议。现将会议要点择要整理，供参考。

关键词：房地产；价格；快速上涨；分析；走势

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对近期房地产价格快速上涨的分析判断

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一、近期房价快速上涨的原因 织梦内容管理系统

对于2016年前三季度我国部分城市房地产价格上涨的原因，之前有一部分观点认为是货币超发、开发商炒作等因素导致，但博智宏观论坛到场嘉宾通过微观数据分析认为，一线大城市房屋供求关系紧张是导致价格快速上涨的重要原因。

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中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，过去九个月，房地产是从上升到调整过程中局部城市出现过热现象。去库存的效果如果分开看，一二线城市本没有库存，销售却非常猛，三四线城市去库存了，但是在过程中增加的投资却非常高。敦和资产管理有限公司总经理张志洲指出，此轮房价上涨和前两年股市上涨非常相似，都属于结构性局部上涨领先于全局，一线城市涨幅远大于二三线城市。

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微观数据显示，一线城市年轻人低总价购房需求仍然是市场主体需求。云房数据董事长闫旭东表示，北京上海已经进入存量化市场，北京今年新房成交3.83万套，二手房共成交21.4万套。二手房中，200-300万总价最受追捧，10年以上房龄成交占七成；房产贷款区间，100万到200万最多，平均还款额度183万，平均每月还款9712元；本地区居民买房77％，外地区居民23％；首置房集中在郊区；平均买房年龄35岁。但特大城市新房交易被大户型豪宅交易主导。北京今年新房成交3.83万套，其中大户型超过一半，千万级豪宅共成交4388套，比去年全年增加1319套。

对于一二线大城市房屋供不应求现象，嘉宾认为，大城市的土地供求失衡和公共服务供给不足是重要的原因。闫旭东认为，我国房地产用地面积供不应求。从2003年土地招标开始，北京等城市土地供应始终未完成计划供应量。从存量房面积看，除了2008年供大于求，其他年份供不应求。2016年北京供地仅完成计划9％，新增供应面积和成交面积之比仅为0.59。土地供给不足是房地产价格上涨的最重要原因。中国社会科学院世界经济研究所研究员张斌也认为，地价上涨远高于房价上涨，成为推动房价上涨的不合理因素。张志洲分析适龄小学生人口增速，发现无论是否限购，适龄小学生数增速大的城市房价增速也大，一线大城市尤其明显。说明人口向大城市的流动是趋势，教育公共服务是吸引人口聚集和房价上涨的重要理由。这种情况下，一二线城市房地产需求仍有支撑，实施全国性调控并不合适。

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二、房地产价格过快上涨对经济带来的影响

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与会专家普遍认为，房地产市场过快增长对长期经济发展有负面作用。倪鹏飞表示，今年宏观经济增长是房地产拉动的，但是过程中过剩产能又开始启动，总体对宏观经济的积极意义不大。张斌认为，高房价损害了城市人力资本增长。未来经济增长人力资本是最重要的来源，人力资本增长需要更多人进入更大的城市接触到更多的人群，但是高房价阻挡了90后年轻人，进而损害了我国人力资本进一步提升和积累。 织梦内容管理系统

多数嘉宾认为房地产市场全局性风险较小，风险集中在部分城市或部门。国家发改委投资研究所原所长罗云毅认为，房地产市场全局崩溃的局面不会发生。但需要考察的是涨幅过快的一些城市的抵御能力和抗风险能力。房价的长期趋势决定性力量还是经济走势，还是收入。闫东旭指出，就房地产泡沫或者银行杠杆而言，风险在于企业和公共部门。目前居民住房做抵押按揭融资的大概比率不超过20％。风险是在于公共部门或者企业拿房地产拿土地加杠杆的比率很大，而且采用高值。这部分资产发生问题的时候，流动性变现性极差。富国基金首席经济学家袁宜认为，房价上涨太高会对汇率有压力。从居民财富再配置角度来讲，2015年居民财富向股票市场转移财产，受到调控之后转向房地产市场。房地产价格得到抑制之后，要考虑居民财富配置的流向，未来国内外资产收益率的比较成为越来越多投资者考虑的问题。明年可能会看到人民币汇率压力显着上升。

三、房地产市场未来走势和政策建议 copyright dedecms

对于房地产未来走势，嘉宾多数认为调控之后房产价格将受到抑制。张斌提出，很多宏观指标，例如房地产、工业品、价格、信贷指标放到一起看，过去十年中国有非常明显的短周期现象，平均十四个季度。本轮房价增长规律跟过去周期性规律一模一样，目前已经过周期高峰。闫东旭指出，全国20几个城市的综合评估看，房地产投资回报率在逐年递减，预测未来几年“囤房转售”盈利模式将结束，房地产市场价格将结束暴涨局面。从2013年至今，普通住宅静态租金回报率（租金房价比）为2.6％，长期租金回报率（考虑历史房价）从7.6％降至5.3％，按持有五年再转售计算，普通住宅的租赁转售回报率自2013年至今从16.3％降至7.0％，商业地产从15.9％降至8.5％左右。北京普通住宅市场转售回报率出现明显回落，回报率将回落至长期租赁水平。 dedecms.com

与会学者建议，房地产行业调控宜疏不宜堵。张志洲认为，今年房地产市场很像去年股市，属于结构性过热，未来调控政策不应错过增加供给的窗口期。过去几年涨幅高的城市招拍挂速度全都大幅下降，北上深供应量和销售的剪刀差越来越大。2017年如果错过对需求强劲的城市加大供给的窗口期，那么在2018年之后或将遭遇更强劲的房价上升。此时政府的预期管理非常重要。当结构性供给跟不上，如果后期管理预期不利、舆论引导不到位，恐慌性需求一旦入场就引发疯狂性抢购，引起价格暴涨至崩溃。普华永道房地产行业审计师刘磊表示，现在的行政政策基本是堵，地产在中国必须分成一二三四线城市，所以对各地政府政策水准要求非常高。目前房地产商利润总量虽然在扩大，但是利润率在下降，也源于政府拍地价高者得，价格无限制推高。限购有一个不好的地方是传递了一个信息，默认了在此之前上涨的价格国家基本上认可。未来北上深需打破限购。 织梦内容管理系统

调控一线大城市房地产市场关键在于增加房屋和公共服务供给。中国发展研究基金会秘书长卢迈表示，在基本有序可控的前提下，应增加一线大城市对人口的容纳和服务能力。需要尊重人口流动和改善生活意愿，根据人口流动和分布提供房屋与教育医疗等公共设施。避免一味压抑购房需求，与人口流动相背离，在将来因教育等公共资源供需失衡，导致局部地区地产更快速的价格上涨。