您好,欢迎来到派智库! 手机版|微博|设为首页|加入收藏

派智库

今天是:

主页 > 产业 > 建筑地产 > 房价地价暴涨背后的五大逻辑

房价地价暴涨背后的五大逻辑

发布时间:2016-12-28 作者:派智库 来源:中宏数据库整理 浏览:【字体:

是什么点燃了房企抢做地王的疯狂之心?地王频出背后的逻辑究竟是什么?地价与房价暴涨现象的泛滥,显然有很强的内在机制在作用,其背后的逻辑需要仔细厘清。 本文来自织梦

经济逻辑 织梦好,好织梦

房价地价暴涨首先是中国特色的流动性泛滥与当前宏观经济下行周期叠加的必然后果。中国经济自改革开放之后的一个突出特征是货币深化程度不断加强,即大量经济活动从实物分配转向货币分配,如城镇住房、教育、医疗、养老等,催发了大量货币需求。中国经济的货币深化程度1992年在党的十四大明确市场化改革方向后进一步加速,M2与GDP的比值从1990年的81.6%突飞猛进到2015年末的205%。货币深化本身是对经济发展非常有益的,也是必须的过程,通过货币与金融媒介的经济活动比实物形态的经济活动在经济资源的配置效率上要提高很多。

内容来自dedecms

但货币深化本身应该是有两重含义的,一重是量上的,如每万元的经济活动对应需求的货币数量在增加,常见的指标包括M2与GDP增长率的相对值、M2与GDP之比或发达经济体更愿意用的金融资产总和价值与GDP之比。但在1998—2003年基本完成城镇住房、教育、医疗、养老方面的四大货币化改革之后,中国在量上的货币深化程度应该增长潜力不大。另一重含义是质上的,即信贷资金的配给由政府计划指令越来越多转向市场机制引导,即去除“金融抑制”。这应该是市场经济从发育到成熟的最核心任务之一,也是最艰巨的改革攻坚。 内容来自dedecms

然而2003年以来中国的货币深化进程仍然主要在量上,在质上进展缓慢。大量信贷资源仍然高度受管制、受政府指令约束,市场化程度不高,国有银行仍然占据金融体系的绝对主导,其信贷资金过度倾向国有企业,民企很难获得银行信贷。近期《经济研究》上的一份研究显示,少数巨型国有企业占用了大部分信贷资金,是中国经济高杠杆的主要成因,民企近年来其实一直在降杠杆。国有企业在信贷方面的软约束和自身产出低效率相结合,导致金融资源的产出比不断降低。为了保障低效率国有企业的存活,扣除通胀后的实际利率就必须很低,为此中国2003年以后的货币深化进程的出发点就只能剩下不断货币超发去压低实际利率,否则按照中国2003—2012年的高速经济增长,基础实际利率理应高出不少。不断货币超发的结果就是流动性泛滥。然而,这种流动性泛滥并不是可以惠及经济整体的大水漫灌,而是只针对国企的特殊福利,这就是中国特色的流动性泛滥。由于基础利率被压得过低,利率市场化又一直停滞不前,民企自身的高风险无法通过贷款利率得到有效补偿,银行就更加规避民企和偏爱国企,不仅国有银行,股份银行与民营银行也同样如此。 dedecms.com

简而言之,利率非市场化、直接融资手段缺乏、信贷配给机制高度扭曲下的具有中国特色的流动性泛滥,加上经济长期高速增长,导致中国银行及整个金融体系积累了大量信贷资金供给却缺乏足够出口,带来诸多隐患:一方面,信贷资金的配置与产出效率长期被遏制,表现为每万元信贷资金催生的GDP持续下降。如1978年每亿元信贷资金可以支撑1.96亿元的GDP产出,1994年也还可以支撑0.98亿元的GDP,到2003年就只有0.61亿元的GDP了,2015年更只有0.44亿元GDP;另一方面,信贷资金出路缺乏,通过贷款的回报率低,贷款用途占信贷资金运用的比重不断下降,从1978年的100%,下降到1994年的80%,2003年跌到70%,2015年就剩下61%了。与此同时,从2004年起外汇占款在信贷资金运用中的比重徒增,从原来12%—15%跳升到20%,此外长期维持在这个高位水平上,最高还曾经达31%(2008年)。大量宝贵的信贷资金被用到了收益率很低的外汇占款上,从一个侧面说明信贷资金出路的匮乏和无奈。到2015年末,中国经济体已经积蓄了154万亿元可借贷资金,这些都是长期高速增长过程中积蓄起来的国民财富,但它们如同关在笼子里的老虎受到束缚。然而,是资金和财富就终要寻找有合理回报的出路,随时会像火山一样爆发。 dedecms.com

如果中国经济处于快速增长周期,国企还能吸收和消化大量信贷资金。主要处于经济产业价值链上游的国企,利润率随着经济整体效益而膨胀,信贷产出效率再差,也能让银行回报尚佳,流动性泛滥尚不构成金融体系的负担。但如果经济突然断崖式跌入下行周期,经济产业价值链上游的国企率先面临出现产能过剩和高库存,无力吸收极度过剩信贷资金。民间投资本来就与银行信贷资金匹配性很差,经济下行期民间投资意愿更加不足。于是,由于当前经济包括全球经济是突发的下跌,高速增长时期积蓄的大量资金突然面临非常严重的资产荒,对资金的需求像沙漠上的水一样消失了,资金无处可去。2015年上半年股市大牛市如干柴烈火一样一点就着,就是例证和说明。 本文来自织梦

金融逻辑

内容来自dedecms

房价地价之所以一旦出现暴涨就如滚雪球一样不可收拾,还在于房地产具有金融放大功能,房地产自身就是货币创造者和信用发动机。市场上十分流行一句话,政府长期货币超发,带来流动性过剩,房地产是货币蓄水池,高房价可避免普通日用品的通胀爆发。但这个推理忽视了,房地产本身不能让货币沉淀下来,购买房地产而消耗的储蓄货币在卖方那里又很快进入货币流通,尤其当二手房交易在大城市住房销售市场开始占据主导的时候。更重要的是,金融中所谓的货币通常是指M2,M2的绝大部分是存款,存款又主要是由贷款转化而来,而房地产贷款正在成为贷款的最主要增量部分。房价上涨所带来的按揭贷款需求增加,是将购房人未来收入提前预支、未来信用的释放。

织梦好,好织梦

今年1—8月金融机构人民币贷款累计新增8.94万亿元,4.08万亿元来自住户部门,居民住房按揭贷款(约3.6万亿元)是银行贷款的最大创造者。经济下行时候,实际利率不可避免地低迷甚至为负,贷款利率无法抵消实体投资的高风险,但对中长期的居民按揭贷款却是最大利好。居民住房按揭贷款激增,是吹大当前楼市泡沫的最直接弹药库。巨量按揭贷款的产生,刺激货币继续增发、流动性加快泛滥和信用加速扩张,进一步推高资产荒,再加速推高房价。 织梦好,好织梦

金融教科书理论告诉我们,长期资产价格(P)等于资产当期现金流/租金(R)除以心理贴现率(r)减去租金预期增长率的差(g),即P=R/(r-g)。在资产荒时代,很多人本来并不是抱着一定要房地产资产如何暴涨的出发点,仅是出于避险和抗通胀的目的,但当大家都这么想的时候,将心理贴现率降到很低,r越小,可以忍受的资产价格P就越大,于是对避险资产形成抢购,资产价格就暴涨起来了。看到这个局面,各路资金更加争先恐后涌入楼市。笔者曾经调研过一些民营和股份制银行,纷纷表示只要房企敢借,他们就敢贷,不管什么渠道出去,贷给房地产总比给实体企业贷安全性高得多。房地产已经绑架了银行,绑架了金融。在这个格局下,房价和地价的双双暴涨已经难以避免。 本文来自织梦

如果资金存在其他投资出口,那么楼市压力本来不会这么大。然而2015年下半年股灾之后,连股市也不能进去了,那民间富足的资金只能进入被认为避险功能最强的楼市了。进入2016年后,资产荒形势更为加剧,2016年1—7月全国城镇固定资产投资增速8.1%,创下2000年以来最低纪录,其中民间固定资产投资更是断崖式暴跌,增速只有2.1%,比去年同期少了9个百分点,更加剧了资金向房地产行业涌入。

copyright dedecms

政治逻辑 织梦好,好织梦

当前优质资产荒是公认的客观事实,但问题出在为什么当前房地产会被中国各个阶层一致认为最佳的避险场所。其实中国房地产并非没有出现过危险时刻。2008年国际金融危机时,不少城市包括上海都出现房价下跌的局面,2008年10—12月国务院出台多项紧急救市政策都收效不大,楼市形势曾一度十分危急,但2009年因为4万亿计划的巨额流动性注入及带来的经济复苏,反而在下半年出现了创历史纪录的暴涨。2014年,大多数城市的商品房销售都出现两位数的负增长,房价下跌也很普遍,连上海和北京的房价都出现了局部松动,广州更是出现全面性的房价下跌。2015年上半年,大部分热点城市在“330”楼市刺激新政下也没有太大的显著起色,直到6月股灾发生和8月股市彻底一蹶不振后,上海和南京、合肥等部分二线热点城市的楼市才一步步火爆起来。

copyright dedecms

2014—2015年上半年的经历,说明中国楼市与股市之间本来是存在一定的替代关系的,也说明如果实体经济或新兴虚拟经济能够吸纳一定的流动性,楼市的压力就会小很多。但当实体经济包括股市不能吸纳流动性的时候,楼市并非必然成为唯一的货币蓄水池,因为房地产本身还是具有高资金门槛、高风险、流动性差的特点,并非适合大众投资。 本文来自织梦

其实直到2015年末,大多数城市包括多数二线城市的楼市仍然没有明显好转。今年2月份央行负责人公开鼓励居民加杆杠去消化房地产库存,税务总局也大力优惠减免房地产交易税费,三四线城市库存有增无减的同时,“虹吸效应”发挥,全国资金奔向一线城市,上海和北京的楼市在今年春节前后轮番飙升,抢房潮凸显,补库存压力巨大。住建部不得不在两会中紧急提出“因城施策”,上海市政府也紧急推出“325”楼市新政加强限购。但本轮全国楼市狂飙未止,反而迅速蔓延到南京、合肥、厦门、武汉等二线城市。

织梦好,好织梦

总结本轮楼市从全国去库存到一二线城市要补库存的大逆转,其实与2008年楼市惨淡与救市、2009年下半年就突然暴涨的周期反复十分相像,经验教训也是高度相同。2009年也是地王频出的一年。根据中指院数据,2009年中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比增加140%。2009年土地成交地块溢价率前20名的门槛都已经是427%,最高的更达到767%。今年也是因为有了2008—2009年楼市爆发性大反弹的“前车之鉴”,很多房企笃信历史还会重演,为此争先恐后抢做地王。 dedecms.com

当然,他们的底气不是来自简单相信历史还会一次次重演,而是自认为政府在经济下行期对房地产有高度依赖症。从历史经验上看,政府在经济上行周期对调控房价和消除楼市泡沫还有一定动力,对房地产依赖度相对较小,但在经济下行周期对房地产的依赖性陡然增加。因为房地产不仅关联的产业太多,还是地方财力的主要来源。楼市不景气甚至陷入困境,首先遭殃的就是地方政府财力,也就让地方政府拉动经济的能力失去大半。房企由此认为,经济下行期政府一定要保房地产,才能防止宏观经济不崩盘。

本文来自织梦

房企认为,只有这样才能解释消化房地产库存,本来应该是房地产开发企业自身的事情,最多是房地产行业层面协调的事情,在中国却能上升成为国家经济战略的事情。他们一致认为,在经济下行期才是楼市抄底的绝好时机。当激进派房企自认为看穿政府在经济下行周期必保房地产、一定会去托底救市的底牌之后,就不惮高风险也要大举豪赌楼市。在他们眼里,不仅楼市不景气政府一定会来救市,而且越是大的项目,政府就会越保,以免产生连锁反应、引发系统经济危机。做的越大,反而越安全。激进派房企还认为,也只有敢在经济下行期豪赌,疯狂做大,才有机会兼并竞争对手,在行业洗牌格局中占据先机。于是这些房企就更有强劲动力去舍命做地王了。

织梦内容管理系统

对于房企的这些大冒险想法,有些部委和地方政府并非不知道。但出于种种原因,在地王声势刚起来的时候态度暖昧,没有及时出声出手,放纵自流,让房企自觉之前对政府态度的判断得到验证,于是更加放肆抢做地王,并形成传染效应,一线二线城市的地王此起彼伏,再带动房价飙升。

本文来自织梦

创新逻辑

织梦内容管理系统

房价地价暴涨也是中国房地产金融工具过度创新的产物。在流动性泛滥的背景下,房企的融资手段十分丰富,资金弹药十分充足。房地产本身具有可抵押的特点,很容易吸引到大量资金。当前影子银行大量存在,融资方式层出不穷,监管跟不上。这时候即使政府想抑制房价和地价泡沫,想办法关死银行给房企发放开发贷款的龙头,也不像前几轮房地产调控时收效那么大了。

本文来自织梦

1997—2012年,房地产开发行业的资金高速增长,但来源十分单一,除了企业自筹就主要来自银行贷款,包括间接地来自按揭贷款。在2010年国十条楼市调控之后,进入房地产的银行开发贷款受到诸多严格的配额限制。2013年之后,房地产开发企业的资金来源面临停滞。2016年上半年,对房地产开发企业的贷款继续紧缩,房企来自银行贷款的资金同比只增长3.2%,企业自筹资金也在萎缩,同比负增长0.1%。但另一方面,个人按揭贷款突飞猛进,同比增长57%,占到房地产开发资金来源的16.5%;定金及预付款也同比增长34%,为房地产开发资金贡献27.8%。这个转变有重要的含义:央行总体上对房企还是紧缩审慎态度,房企从银行获得融资的外部环境总体上仍然是困难的,但一旦房价起来,房企有购房者为他们输送资金就能量很大了。这意味着,房企通过抓住楼市购房热就缓解了自己的融资,又有信托、公司债、基金等各种新渠道的大力支持,在土地市场上资金充足。 dedecms.com

合作拿地是房企扩张的常用手段,尤其中小房企。融信在这方面十分典型。今年l—8月融信拿下14宗地块,成本达到345亿元,但这些项目基本上都与相关房企合作共同拿下。融信8月曾对外回应,按权益比来计算,融信今年实际拿地权益只有198亿元,公司为这些新购地块需支付的土地款项为140亿元,目前已支付了65亿元左右,下半年需支付金额不到80亿元。所以融信这类激进派房企的融资压力往往并没有表面上看的那么大。 本文来自织梦

国内房企早就开始多元化融资方式,并还深深介入到金融业。以融信为例,早在2009年,融信就入股了莆田农村商业银行,成为该银行董事。2014年11月,平安银行和融信集团签署《银企战略合作协议》,首期为融信项目授信65亿元。融信同样进军了保险行业。今年4月25日,融信发布公告称,融信全资附属公司融信投资与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议,将成立合营保险公司,业务涵盖人身保险、再保险及保险代理,订约方各持有合营公司的20%股权,最终出资总额为20亿元。借力银行和保险,融信的高速扩张之路得以展开。 dedecms.com

信托融资是当前非国有房企最普遍的手段。以融信为例,从其招股书就可以看到,融信房地产开发项目对信托融资依赖度很高,既有纯粹的债务,也有“明股实债”。2015年末,融信借款总额186.284亿,信托占到了近90%。

内容来自dedecms

发行公司债也是房企常用的融资手段。以融信为例,从2015年底至今,融信共发行了8批公开或私募的公司债券共计约120亿元,票面利息在6.20%—7.89%之间,使其拿地资金得到有效保障。从全国来看,近年房地产业公司债券发行规模增幅迅猛。2015年房地产业共发行公司债券4122亿元,占公司债比重为18.94%,今年1—7月发行量5070亿元,超过去年全年,占公司债比重为27.99%。 内容来自dedecms

推崇永续债。如今市场上债券品种缤纷繁多,让人眼花缭乱。永续债在会计上被当做类优先股,在资产负债表中算成少数股东权益而非负债。融信就通过这个手段,大幅降低了资产负债率,但也由此背负了很高的利息负担。融信中国公布的2016年半年报显示,其总资产规模从2015年底的348亿元上升到632亿元,增幅超过80%,负债从297亿元增加到489亿元,增长65%,总权益则从51亿元飞升到144亿元,升幅超过184%,导致资产负债率有所好转,从2015年底的85.42%下降到77.28%,净负债率为89.83%,也较2015年年末下降了157%。融信中国2016年中的流动负债为295亿元,长期借款为180亿元,后者在半年内净增加了110亿元。但业界人士指出,在融信中国的2016年半年报中,少数股东(非控制股东)权益为56.1亿,与截至2015年12月31日的7.7亿相比出现了大幅增长,并首次出现了17.21亿的永续债。永续债在会计账面上粉饰了资产负债率,然而明股实债,融资成本很高。

内容来自dedecms

资产证券化产品也大举进入房企融资体系。今年7月8日,融信宣布向合格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券(ABS),本金额为人民币8.8亿元。融信这笔资产支持证券采取分级发行方式在上海证券交易所发行:第一级是优先A级份额,金额为5.72亿元,3年期,发行利率4.8%;第二级是优先B级份额,金额为2.55亿元,3年期,发行利率5.4%;最后一级是次级份额,金额为5280万元,3年期,无固定利率。早前,碧桂园、世茂、华夏幸福等多家大房企都已经尝试过以ABS模式提前融资套现、加快资金回笼。据统计,目前国内以购房应收账款作为基础资产发行ABS的房企已经超过5家,涉及资金在百亿元以上。以购房应收账款为基础资产的ABS的兴起,标志着国内房地产金融工具创新进入一个新阶段。 dedecms.com

背靠母公司。说到地王,除了融信之外,不可不提由财政部控股的信达地产。自2015年以来,信达地产疯狂地吃下了7个地块,累计砸下396亿元购地,其中2016年以来就达到215亿元。信达与融信十分相像,也是一个以小博大的公司。信达地产2015年销售额才105亿元,排名中指数版2015中国房地产百强第48名,都不如融信中国。根据其最新的2016年中报显示,信达地产的年化总资产净利率才0.39%,销售毛利率22.91%,销售净利率3.60%,都很一般。但信达的融资渠道十分广泛,融资方式也灵活多样。 织梦好,好织梦

如信达地产常通过基金获得母公司的委托贷款。仅2015年12月及2016年1月,中国信达就通过金融机构向信达地产发放委托贷款合计49.3亿元。此外,截至2016年6月底,信达地产在合并口径下的授信总额为479亿元,已消耗授信接近300亿元,尚有可使用余额183亿元。另外,背靠中国信达,信达地产的公司债也很容易以优惠利率销售出去。2016年1—8月,信达地产就已经发行了两期公开债券和两期非公开债券,总融资额度90亿元。其中,两期公开债券的票面利率分别为3.8%和3.5%,非公开债券票面利率分别为5.56%和4.50%,都十分接近银行基准利率。 织梦内容管理系统

运用“夹层基金”的投融资形式。信达地产还常用“区域公司十夹层基金”联合体的模式去拿地。这样可以充分借助中国信达及关联方在资金方面的优势,打造金融地产模式。在夹层基金中,信贷自己充当作为基金的管理者即普通合伙人(GP),为基金的出资人即有限合伙人(LP)提供优先、中间、劣后等三级回报的基金入股选择。优先级LP的实质是“明股实债”,风险较小、收益较固定;而劣后级LP吸纳的是真实的股权投资人,高风险、高收益。据资料显示,信达地产夺得上海新江湾“地王”和广州天河“地王”,都采用了夹层基金的运作手法。其中广州天河“地王”地块,由信达地产的全资子公司广州信达和上海立瓴联合拿下。上海立瓴的股东则是广州信达和夹层基金“宁波汇融沁宜”。“宁波汇融沁宜”又来自中国信达子公司和其他资金。信达地产直接和间接最终拥有该项目19%的权益。尽管投资比例看起来不大,但夹层基金是一种以小博大、高杠杆的融资方式,信达地产的资本回报率有可能非常高。而且夹层基金的模式还可以粉饰会计报表,降低资产负债率,扩大了企业有限的自有资金投资到更多项目的可能性。

织梦内容管理系统

信达地产这一年多来拿到的7个土地都普遍溢价率畸高,溢价率最高的是最新竞得的上海宝山顾村地王,高达303%,7个地块平均溢价率达到89%,比融信2016年1—8月拿下的14个地块的平均溢价率67%,还要高出不少。信达地产2016年中报显示,6月末其资产负债率高达85.60%,负债净值比率达到595%,这样,今年上半年其总利润才2.74亿,净利润更只有1.1亿元,大量营业收益被急剧膨胀的财务费用所吞噬。

内容来自dedecms

从这个角度看,融资创新是把双刃剑,在给企业带来扩展业务便利、突破规模瓶颈的同时,也让企业容易陷入自大膨胀和忽略未来高风险的境地而不自知。 织梦好,好织梦

进一步讲,由于本轮房地产金融创新在股权型金融工具方面还没有大的实质突破,主要还是集中在债务型金融工具的创新,这更加容易导致系统性金融风险的“静悄悄”的积蓄。相对股权型金融工具,债务型金融工具对信息不太敏感,减少了逆向选择,有利于加快资本市场流动性和扩大企业融资。但正是由于债务型金融工具对信息的不敏感,市场主体缺乏激励去主动收集瞬息万变的市场信息,资本市场上信息流通不充分,市场透明度低,金融体系的系统性风险会“静悄悄”地累积。房地产中的债务型金融工具因为有抵押品在手,债权人更加对信息不敏感和缺乏激励随时关注市场,系统性风险的积累会更容易被忽视。而且债权人出于对土地与房产这类抵押品抗风险的迷信,很容易出现债务资金对所谓优质地产项目的扎堆现象,加上房地产债权主体往往区域性很强,债务风险很难有效分散,债务可变现性也低,所以房地产金融体系相对其他金融体系其实更加脆弱。一旦房地产市场出现预期逆转,哪怕个别项目违约,区域内的恐慌传染性很强,高度区域化的房地产债权主体又抗风险性很差,非常容易引发雪崩式的金融风险。

织梦内容管理系统

市场逻辑

copyright dedecms

房价地价暴涨也是房地产市场自身市场失灵的结果。由于房地产存在异质性强、缺乏标准定价的特点,房地产市场的参与者之间存在严重的信息不对称,房价趋势谁都无法看的很清楚。同时房地产已经高度金融化,价格产生机制产生严重异化,当前价格不再仅由供求基本面决定,而受入场资金的力量对比影响更大,很容易被预期操纵所影响。高价拿地、获得“地王”称号而受市场瞩目,是一种信号显示机制。房企通过权衡信号显示收益和信号显示成本,做出决策是否高价拿地。戴上“地王”帽子可享受“地王”身价带来的多重收益。“地王”产生的信号收益分为以下几类:

内容来自dedecms

凭“地王”立威,起到广告效应,打开新入市场。某些企业,尤其母公司资金实力十分雄厚,但刚进入房地产市场或者在其所属区域不太有名的,那么很有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球,凭地王头衔立即在当地业界名声大噪,迅速建立与当地政府以及银行、建筑商、设计商等的良好合作伙伴关系,包括有更好的筹码跟当地政府进行交涉土地规划和公建配套等事宜,便于项目的顺利开展。成熟知名大牌企业,没有追求广告效应的强烈需求,所以一般没有特别强的动力去做地王。而且对于新兴企业而言,越是在一线城市做地王,广告效应越大,越有利在其他城市拿地,打开去外省拓展市场的局面。早在2007年9月,刚走出莆田的融信就以总价9.04亿元、楼面价高达9953元/平方米的高价拍得福州白马路地块,成为当时轰动一时的福州“地王”,一举成名。虽然到2008年3月初,因为遭遇楼市寒流,融信被迫将昔日高价拍得的土地退还,据称损失了7000万元土地保证金,但融信已经通过福州“地王”的称号而在福建地产业站稳脚跟。融信也是由此尝到了做地王的甜头,之后欲罢而不能。不少房企也有类似的经历和经验。 织梦内容管理系统

总结来说,出于企业发展的策略性考虑,加上抓到一些地方在t土地出让中可以多次分期交款甚至不交款、即使毁约成本也很低的制度漏洞,会有不少激进派房企采用不惜代价地抢夺地王、然后根据市场行情再伺机决定开发与否的策略。甚至有些房企根本就没有认真打算开发地块,随时做好退出准备。这种策略虽然满足了企业自身的利益最大化,但对市场起了很大的干扰破坏。

内容来自dedecms

“地王”还会抬高公司自身价值,提升公司信用,便于融资。因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备,企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力,能更加容易地引入战略投资,更容易IPO上市圈钱。碧桂园和恒大在上市之前,都大肆储备土地,并以这个为最主要卖点向资本市场兜售。如本计划在2008年上市的恒大,在2006年末的土地储备尚不足600万平方米,2007年末则达到了惊人的4580万平方米。也就是说,2007年一年,恒大土地储备膨胀近7倍。2007年8月3日,恒大不惜经过近700轮竞价,以25.3亿元天价分别摘得位于渝中区和九龙坡区黄金区域的两幅地块,一举摘得重庆地王“桂冠”,被称为当年的囤地明星。这些都是为IPO做的准备动作。已上市的公司拿下地王,就等于向公司装入等额资产,刺激股价抬高。此外,公司也可以利用“地王”概念进一步增发新股融资。可以注意到,很多时候,上市房地产公司一旦宣告要以发新股或公司债券形式筹资进行土地储备,都是饱受资本市场和股民追捧,筹资一抢而空,股价节节上升。于是,在楼市和股市之间,存在这样一幅路径图:房价上涨,上市公司预期收益增加,带动了股价上涨,公司融资空间大增,就在融资后再次高价储备土地,进一步推高收益预期。上市房企在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。 copyright dedecms

还需要提到的是,金融机构评判房企的安全性和信用能力,也主要是看其资产规模和销售额。如上海证券交易所9月6日发布的《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》(债券部函[2016]629号),也主要强调以房企的规模来评价其信用风险。这样房企就有强烈动力哪怕短期内亏本拿地也要加速扩张自己,同时挤出竞争对手。

内容来自dedecms

从这个角度看,当下的房企已经早非传统意义上、以造房为出发点的公司,更接近于一个通过拿地造房为谋利手段的金融控股平台。房地产就是金融,金融也高度依赖房地产。

织梦好,好织梦

房地产开发中特有的信息不对称加剧地王现象。外部投资者往往很难精确评价一个房企的真实业绩、实际经营能力和未来发展态势,只能根据其土地储备多少。这就内在地诱导房企拼命拿地。经理人的委托代理机制隐含的道德风险进一步放大房企对高风险高收益的追逐。高风险高价拿地并销售成功了,高管可以获得大笔奖金,如果失败了,也转嫁到股民那里,自己利益并没有切身损失。

本文来自织梦

制造“地王”以作为拉高房价的营销手段。前赴后继的地王现象对市场更直接的后果,就在于制造出房价还会继续暴涨的预期,炒作市场火爆气氛,从而实现抬价营销。这种抬价营销在串谋层面上可分为三种: 本文来自织梦

一是行业层面的串谋炒作。对于土地市场和房产市场而言,信心决定市场走势,决定行业未来。也正因为房地产市场对国家经济和居民生活的重要性,它从来都不缺乏镁光灯的关注。基于此,房企们心照不宣地利用争当地王的题材炒热市场,再利用地价对房价的传导效应哄抬房价,最大化诱导消费者购房意愿,谋求自身利润最大化和行业整体超额利润,使自己和其他开发商都能在热烈的市场氛围中牟取暴利。 内容来自dedecms

二是企业层面的串谋炒作。指两个或多个企业基于一次性的秘密协议或长期的合作关系,进行串谋炒作,通过一方的地王身份,附近其他楼盘立刻产生提价销售的溢出效益。这种联动涨价模式可以在两个或多个相关开发商间展开,相互抬轿子,可能通过秘密协议或重复博弈过程达到稳定均衡,帮助对方在售楼盘升值的同时,扩大自己可获利空间。 本文来自织梦

三是项目层面的串谋炒作。对于炒作地王的房企而言,单个项目赚不赚钱并不重要,“地王”是个整体策略。哪怕一个地块的地王价格赌输了,但在本地其他项目的房价已经被炒起来了,乘机拉高出货,总体上还是赚钱的。以融信为例,连续重金在上海和杭州砸地王,其2016年1—8月取得的124亿元销售额中,45亿元来自上海,50亿元来自杭州。所以融信砸地王的选地目标十分明确,就是自己的大本营。信达的地王城市选择也是明显有的放矢,并非随机决定。(nc-4920161125)

内容来自dedecms