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美国的以房养老只是作为老年人的最后一根救命稻草而存在。老年人住房反向抵押养老保险，是中国目前试图探索的多元化养老方式之一。然而，考虑到中国当前老年人住房情况，有住房所有权的老年人多不需要反向抵押贷款提高生活质量，以房养老的推行可能背离提高低收入老年人生活状况的初衷，并加剧代际矛盾和冲突。在当前法律体系和信用机制尚不完善的情况下，保险公司和老年人的权益都无法得到保障。即便双方都愿意冒险，也不能寄希望以房养老成为主流。 dedecms.com

关键词：以房养老 反向抵押贷款 老龄化

相较于西方发达国家，中国在进入老龄化社会时，人均物质财富积累还十分不足，这一点似乎已成为共识。在家庭结构发生剧烈变化、公共财政支出无力兜底的情况下，如何实现人们的“老有所养”，是社会广泛关注的问题，政府也在积极探索。老年人住房反向抵押养老保险，便是试图探索的多元化养老方式之一。2013年10月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 （国发[2013]35号）规定：逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域；开展老年人住房反向抵押养老保险试点。为了贯彻落实这一政策要求，中国保监会就试点的基本原则、资格申请与审核、产品管理及要求等进行了规定，选择北京、上海、广州、武汉为试点城市，自2014年7月1日起实施。事实上，在国家正式规定出台之前，有些地区已经进行过“以房养老”的相关实践，如南京汤山留园老年公寓的尝试、上海的“以房自助养老”试点等。 织梦内容管理系统

学术界对以房养老的实践探索和制度设计也十分关注。目前已有研究主要关注两大问题。一是国内对于以房养老的需求。有研究认为，中国人口老龄化形势严峻，而社会养老保障尚未健全、家庭养老保障却在弱化。在此情况下，“以房养老”可以有效缓解中国养老资金短缺问题，还对现有的养老保障体制实现有益补充，尽管在推行过程中还存在重重困难，但有着市场的需求和明朗的前景，是一种值得探索的新模式。[1]二是国外的相关实践，特别是美国的经验。这些研究多认为，政府的主导作用、完善的法律法规保障、广泛的教育宣传、合理的产品设计和相关机构的合作配合是国际上推行以房养老的成功经验，特别值得中国学习借鉴。[2] 内容来自dedecms

从绝对意义上来说，政府自然不会反对减轻财政负担，老年人也决不会反对增加养老金提高生活质量。问题在于，政府在养老问题上应当扮演怎样的角色与承担怎样的责任，金融机构在推行住房反向抵押贷款时面临怎样的风险，老年人对待房产的态度如何，他们如何权衡房产和现金，更希望以怎样的途径提高生活质量等等。所有诸如此类的问题并没有受到应有的重视，而这些问题特别是老年人的所思所想直接关系到推行以房养老的可能性。而对于国际经验特别是美国经验，已有研究主要是关注其成功的一面，较少研究运行过程中所面临的问题，对美国以房养老如何定位等问题也缺少深入讨论。基于已有研究的不足，本文就美国以房养老实践所面临的问题进行分析，并讨论中国以房养老的定位和前景。

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以房养老的概念

以房养老有广义和狭义之分。广义的以房养老包括以按揭或出售出租房屋等方式增加老年人现金的养老方式。曾经付诸实践的以租换养（将老人自有住房出租，以房租来补充养老资金的不足）、售房返租（老人用一次性获得的售房款分期支付房租）和养老按揭（主要指中信银行的实践）都属于以房养老的范畴。[3]

狭义的以房养老是指老年人住房反向抵押养老保险，通常也被称为倒按揭、反向按揭。与中信银行的实践不同，中国保监会决定实施的反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

本文所关注的是狭义的以房养老。从老年人的角度来看，反向抵押养老保险的目标、定义和条件表明，只有同时满足三个基本条件才可谓有需求：60周岁以上的老年人拥有房屋完全产权，拥有房屋完全产权的老年人有增加养老资金的强烈意愿，可抵押的房屋具有较高价值能从实质上改善生活质量。在三个条件同时满足的基础上还将考虑的是，保险公司的可信任程度。从保险公司的角度来看，不仅需要预测房产的升值和贬值，又要预测老年人的健康和寿命，还要考虑老年人及其家人的道德修养与文明水平。

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美国的以房养老实践 copyright dedecms

中国保监会所决定开展的老年人住房反向抵押养老保险可认为是以美国“住房转换抵押贷款”（即HECM模式，Home Equity Conversion Mortgage）为蓝本的。美国的反向抵押贷款（Reverse Mortgages）也有其他模式，如“马萨诸塞州老人的住房选择”（Homeowner Options for Massachusetts Elders，HOME），此模式累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60％、提供短期的养老按揭贷款、最长期限为10年，起初由非营利机构提供。HECM与HOME的最大区别在于，它提供可选择期限的按揭贷款，允许老年人一直住在房屋内直至身故。另外，HECM是唯一由美国联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA）提供风险保证的反向抵押贷款品种。[4]需要指出的是，尽管联邦政府提供风险保证，但并不意味着美国政府提供贷款，而仍然由商业机构提供，但这些贷款机构必须经过联邦住宅管理局批准授权。[5]美国反向抵押贷款市场中除HECM以外的很多贷款品种都在经济衰退时期销声匿迹，仅存的一些不受联邦政府提供风险保证的产品主要针对的是价值高的房屋。[6]美国联邦住宅管理局规定了HECM反向抵押贷款的基本运行方式（见图1）。

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如上文所述，HECM与其他反向抵押贷款的不同在于希望让有房产的低收入老人能在不搬往养老机构或政府安置房的情况下度过晚年。当申请者去世或搬出该房屋超过12个月时，申请者或继承人需要做出决定，是连本带利偿还银行的款项并保留房屋，还是卖出房屋偿还款项。卖出房屋意味着面临房价升值或贬值的风险，偿还银行之外的结余部分归申请者或继承人所有，如果房屋出售所得不足贷款额度，申请人的其他财产不受影响，贷款机构需要承担损失，联邦住房管理局会对贷款机构提供补偿。 织梦好，好织梦

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事实上，美国联邦住宅管理局所提供的风险保证不仅确保贷款机构在贷款数额超出住房价值、房屋贬值的情况下能全额收回贷款，也保证借款人在贷款机构破产或无法按时给付按揭时仍继续收到贷款并保证借款人只要没有违约并住在该房屋内就无需还款。[7]这项保险是申请HECM时必须购买的。除了支付贷款保险费，申请者还要支付贷款发放手续费（最高不超过6000美元）、服务费（可能记入贷款总额中）及其他第三方费用如房屋价值评估、抵押贷款税。[8] copyright dedecms

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尽管HECM旨在改善老年人的生活状况，但并非所有62周岁及以上的老年人都可以或者应该申请。相反，这只是一种迫不得已的选择。美国联邦政府反复提醒试图申请的老人们在三个方面仔细考虑：一是是否必要；二是是否合格；三是警惕陷阱。在考虑是否符合条件之前必须想清楚一些问题，如申请者是否真的没有任何其他选择而一定要选择这种高成本的贷款；尽管获得贷款之后申请者目前的境况可能有所改观，但随着通货膨胀，贷款依然无法满足需要时申请者打算如何处理；等等。反向抵押贷款并不一定适合每一个老人，除非真的定期需要额外收入维持生活而唯一可观的财产又只有房子，而又实在不想离开这座房子或买不起其他房子。无论如何，必须在迫不得已、非常必要的情况下，再考虑自己是否符合申请条件（见图2）。 copyright dedecms

之所以要确认“反向抵押贷款是否远远超过购房尚未还清的贷款”，因为很多时候美国的老年人退休时仍尚未完全还清房贷，而只有当剩余房贷比已还掉的房贷少得多，贷款机构才会考虑先将房贷还清，再将剩余的房屋价值给付按揭。

然而，即便十分必要也符合申请条件，美国政府依然提醒试图申请HECM的老年人注意：尽管这座房子对申请者来说并不重要，但如果对申请者的继承人非常重要，一定要先和他们商量；由于与反向抵押贷款相关的信息经常变化，所以要确保在申请近期与联邦住宅管理局认证的咨询专家面谈以了解各项细节；对很多机构来说，反向抵押贷款是一款新产品，应确保它们是值得信赖的专业机构；反向抵押贷款一般不影响福利项目的获得，但可能会影响申请者取得其他类型贷款的资格，甚至可能失去医疗补助和补充保障收入（SSI）等，故而申请前必须经过咨询。 dedecms.com

虽然美国住房和城市发展部强制要求在申请HECM之前务必进行专业咨询，但依然出现很多中途违约的情况。绝大多数违约的申请者都选择一次性付清的方式，而不是在某段时间按月领取。而这种方式正是专业顾问所极力反对的，因为这些申请者非常依赖这笔贷款来满足基本的生活需要，他们可能将一次性获取的资金花完而在接下来的年月身无分文，根本无法按约支付财产税和房屋保险。[9]在这种情况下，借款者将丧失抵押品的赎回权。2012年有1/10的借款者违约，美国住房和城市发展部也变得更加强硬，并于2015年4月进行了改革，不仅要求贷款机构审核申请者是否有能力支付房产税和保险，还必须在申请成立之前对申请者的信用报告、收入历史、纳税情况等进行考核。[10]申请者要达到标准的可行办法是预留出部分贷款用于房产税和保险，然而预留金额又与预期寿命紧密相关。因此，申请者可能会重新权衡反向抵押贷款还是出售房屋。 copyright dedecms

除了违约，HECM实际运作过程中还会出现其他复杂情况。其中美国联邦住宅管理局被送上法庭的问题是：年龄。如果申请者及配偶都符合申请条件、居住在此房屋，事情相对简单，以其中较为年轻的一位为基准计算贷款额度。复杂的情况在于，申请者与配偶的年龄相差较大，申请反向抵押贷款时，配偶尚未达到62周岁并不满足申请条件，申请者离世时配偶依然不符合申请条件，其配偶便面临拿出现金偿还贷款或无法赎回只能搬出的局面。[11]就此，美国退休人员协会基金会（AARP Foundation）和华盛顿一家律师事务所曾起诉联邦住宅管理局，认为在其管理规范内的制度没有切实保护申请者尚在入世的配偶。[12] dedecms.com

从贷款机构的角度来看，HECM也是很难运营的产品。对机构而言，最大的风险莫过于房价的起伏波动。“2008年美国金融危机爆发后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产的价值急剧缩水。银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年，提供住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行相继停止该服务。”[13]申请HECM的老年人在选择时也表现得十分理性。研究表明，房屋价值长期不稳定且在房价高于均价时，老年房主更可能申请反向抵押贷款，他们希望在房价恢复正常或降低之前提取房屋净值，从而保证收益。 copyright dedecms

低收入老年人多、HECM申请门槛低、机构可信度高并不必然意味着住房反向抵押贷款的市场广阔、前景无限。很多研究着眼于潜在的需求，预计申请者可能达到80万～670万人，然而实际的申请者却很少，不到1％。预期与实际之间的差距，促使人们开始关注老年人的想法和态度。房屋对老年人来说意味着什么、老年人如何看待财产、如何看待遗产、如何看待债务等，都将影响到他们决定是否申请HECM反向抵押贷款。

为了探索老年人的想法，罗伯塔·列维通对31位曾咨询过反向抵押贷款的房主进行了访谈，试图揭示他们的决策过程。研究发现，对大多数人来说，买房是决定性的时刻，是生活新的开始，标志着他们从租客变成房主。如果搬离房屋，便意味着重新回到租客状态或住在政府补助房屋里，也意味着社会地位的降低，他们甚至会将这种搬离看作是生命终结的信号。而且，搬离也意味着割断房屋内充满着的生活气息和家庭记忆，离开曾经提供过帮助和支持的邻居们。搬离表示他们将去养老机构或政府补助房屋居住，这意味着经常听到别人的离世而感到生命危在旦夕。即使是搬去与子女同住，也意味着失去独立性并影响子女的生活。搬离还意味着他们可能留不下任何遗产，而即便他们没有自己的孩子，也还是希望能为侄子或外甥留下些财产。因此，他们有强烈的愿望留在自己的房屋内，这也可以视为劳动阶级对美国梦的一种坚守。然而，当医疗费、家庭护理费、房屋修理费、需要偿还的信用卡透支等不定期地涌来，尤其是当配偶已逝时，他们很可能再也无法度过艰难的日子，可能会选择反向抵押贷款。而在申请反向抵押贷款之前，他们首先考虑的是通过延期支付房屋修理贷款、申请医疗补助和补充保障收入以及宣布破产等方式来解决，申请反向抵押贷款是留在房屋的最后选择，可谓“最后一根救命稻草”（last resort）。

总而言之，HECM定位的是低收入且不愿离开房屋的老年人，旨在维持或改善他们的生活状况。只是作为养老收入的补充，并非养老核心收入来源，并不适合每一个满足条件的老年人。在制度设计层面，联邦政府一再提醒申请者思考是否确实必要并提醒他们警惕陷阱，因为运作过程中出现过各种复杂情况如违约等，美国住房和城市发展部也在进行改革，试图提高准入门槛。对机构而言，尽管联邦住宅管理局会提供风险保证和补偿，房价的波动起伏却不可避免。老年人在选择反向抵押贷款时，往往处于没有其他选择的状态，在老年时期处理最后一笔较大财产，自然十分犹豫且谨慎，并非常担心决策错误，因为经济困难对他们而言是一种隐私，而反向抵押贷款则像是一种污名标签。

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以房养老在中国的前景 内容来自dedecms

以美国为鉴，可以从中国当前老年人住房情况、住房在代际关系中的作用、金融机构可能面临的风险等方面进行分析，以期讨论以房养老在中国的前景。 本文来自织梦

（一）中国的国情分析

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1.城乡之别：中国老年人的住房情况

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老年人申请住房反向抵押养老保险最基本的前提是老年人有绝对的房屋所有权。然而，在人口老龄化的研究中，住房是最没有受到重视的部分。目前中国有多少老年人有绝对房产权?这些有绝对房产权的人是否经济紧张?城市与农村老年人住房有何区别?东部、中部、西部地区，不同发展水平的城市中老年人的住房呈现怎样的差异?……对于这些基本的问题，很少有实证研究予以回答。

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在城市，“在20世纪50年代，中国逐渐建立起国家住房供应体制，政府完全承担为城市居民提供及管理住房的长期责任，住房建设被纳入了国家基本建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资，然后建造公房并分配给职工，住房被视为职工的一项当然权利和最主要福利。城市居民从国家和单位获得住房，只需要支付名义上的租金而无须支付房屋维护等基本费用。”[14]而居民对这些由政府或者单位配给的住房，只有使用权而无产权。[15]但是，城镇住房长期实行的统建统配低租金福利制，带来了住房短缺等问题，社会陷入严重的住房危机。党的十一届三中全会以后，党和国家领导人对住房制度的改革十分重视，明确提出要“开展房地产经营业务”、“要逐步推行住宅商品化”。[16]到1990年代后期， 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）宣布，开始全面停止住房实物分配。“政府进行的住房制度改革，主要策略是实行住房商品化和公房的自有化改革，发展房地产市场。”[17]然而，在市场化大潮中，有多少人不再寄希望于子女养老和单位养老，而通过补差额或住房二级市场的置换拥有了住房的产权，目前尚不得知。

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然而，已有研究表明，“市场体制下，住房是商品，住房分配本质上是一个阶层分化现象：收入、职业和其他一些阶层变量决定着人们的住房产权、面积大小和居住质量”。[18]中国城镇社会居住空间也已呈现高度分化状态，“居住在较好社区类型和较高社区地段中的是那些具有较高客观阶层位置的人，而居于城镇边缘和老旧城区的则更多是位于较低客观阶层位置的人”[19]。经济状况比较好的老人住在自有产权住房的比例较高，经济条件较差的老人住在子女住房、租房和其他类型住房的比例较高。[20]如果有条件换房的老年人通常又有稳定的养老金，那么符合基本条件的城镇老人便只是少数。这意味着在中国反向抵押贷款所定位的低收入老年人可能很少拥有住房的绝对所有权。

在中国的人口老龄化进程中，城市和农村的老龄化程度并不相同，农村人口老龄化程度明显高于城市。[21]由于农村社会保障体系尚不健全、农村青壮年劳动力大量迁移到城市就业，农村养老的社会支持体系和家庭保障模式都面临着巨大挑战。[22]然而，如果农村的老年人想要参与到住房反向抵押贷款却十分困难。一方面，“受我国农村传统观念的影响，农民将住房作为家庭财富的重要象征，用以衡量其经济社会地位”，“绝大多数农民认为，只要住房条件好，其他消费方面都可做出让步。有些农民住房占地面积大，但却没有装修，也没有像样的家具家电，穿着破旧，有病也无钱医治，甚至有的农民家庭为此消减子女教育开支”。[23]另一方面，中国农村的房子并不值钱，通过抵押能获得的贷款额度恐怕根本无法改善生活质量。更重要的是农村的房屋多属于小产权房，即只有使用权而无产权，不能通过市场交易变现。 copyright dedecms

2.代际关系：住房与养老 内容来自dedecms

从代际关系考虑中国老年人的养老方式也是十分重要的议题。从美国的实践可以知道，即使许多老年人符合拥有住房所有权的基本条件，反向抵押贷款市场也并不一定广阔。这关系到老年人对房屋和对遗产的观念，以及住房在代际关系中扮演的角色。

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通常认为，30多年来的改革浪潮对传统的家庭代际关系产生了重要影响，逐渐瓦解了家庭的生产功能，也剥夺了老年人掌控和分配家庭财产的权利，代际关系发生剧烈变化，“传统家庭的温情脉脉的孝道伦理代际关系为一种更加理性化、较少亲情友好的相对平衡的代际关系所代替，从而形成基于理性化对等交换的新的代际平衡关系”[24]。王春萍和梁慧芝曾从经济伦理学的角度来透视当前中国住房代际转移。他们认为，“在子女依靠自己买不起房子时，父母进行首付的资助、同住等形式的收入转移或是整屋赠与，都是对下一代关于家庭关系维系所做的示范，暗示着子女以后需尽的赡养义务”[25]；另外，“住房是一种能见的实体，亲朋好友的舆论压力对子女的行为产生一定的监督作用，有利于执行父母与子女之间的一种隐性契约”[26]。在他们看来，住房的代际转移，实质上也是在进行某种特殊的代际控制，在塑造符合自身效用最大化的代际互动模式。

尽管这种理性人的假设听起来冷冰冰，但不少研究表明，住房财产在城镇老年人与其子女的代际资源交换中处于关键地位。老年人没有住房财产会削弱子女代际支持的意愿和行为，显著增加老年人遭受虐待的风险。而且，老年人的住房质量和价值直接影响到子女对老年人的经济和情感支持，住房越大、住房质量和价值越高，子女对老年人的经济支持越高，老年人也越感到子女孝顺。[27] 织梦好，好织梦

尽管经济条件是影响老年人幸福感的重要因素，但子女的情感支持和经济支持对老年人的生理和心理健康都产生着十分重要的影响。在将住房反向抵押来补贴日常生活支出而面临代际关系紧张和将住房转移给子女获得子女支持之间，恐怕鲜有老年人会选择前者。 dedecms.com

3.金融机构的风险 织梦好，好织梦

在反向抵押贷款的实际操作中，金融机构是贷款方。按照保监会的规定，开展试点的保险公司要具备较强的保险精算能力，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；要具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；要具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置等。 copyright dedecms

可见，保险公司首先需要具备对房屋准确评估的能力。而个人房屋并不是标准化的产品，不仅要考虑地理位置、房屋特征、拆迁搬迁等问题，还要考虑中国整个房地产市场未来的走向，这对保险公司的要求是极高的。即便聘请最高级资质的专家进行评估，也不一定能使借款方和贷款方满意。中国房地产市场未来走向扑朔迷离，很难预测的是：如果楼市上涨，老年人是否会违约；如果楼市崩盘，保险公司又将面临多大损失。不仅房屋评估方面可能面临风险，中国目前住宅的产权限制也是很大的制约因素。目前，中国城市住宅用地使用权限仅为70年，到目前为止，70年到期以后究竟如何处理，国家尚未出台明文规定。

对老年人寿命的预估也并非易事，以怎样的标准提供长期的贷款，如何将通货膨胀因素考虑进其中，都是未知。当前反向抵押养老保险业务的试点，似乎是想发展成纯粹的市场行为，地区保监局负有加强监管的责任，并没有像美国那样由政府出面承担风险。 织梦内容管理系统

最后，不得不提及的是住房反向抵押养老保险本就是一个长期信用产品，对供需双方的诚信与道德水准提出很高的要求。国人不应回避的事实是：中国是一个有私德少公德的社会。这一民族劣根性短时间内不可能消失。笔者早已注意到：对自身物品备加爱惜，而对他人与公共物品肆意毁坏的现象随处可见。房屋租赁市场上房客违反房屋租赁规则与基本道德规范要求，不爱惜房屋、违反合同的群租与转租，甚至对房屋肆意改造乃至毁坏等现象并不鲜见。而房主违背契约精神随意涨价与寻找借口肆意赶跑房客的现象也是屡见不鲜。以至于多数房主不愿意将闲置房屋拿出来出租，而无房者更愿意购房而不是租房解决其居住问题。这是中国城市房屋大量空置背景下部分大城市房地产市场依然十分火爆的根本原因之一。老年人及其家庭成员是否会因为办理了住房反向抵押养老保险而降低了对房屋本身的爱惜程度与维护力度，也未尝可知。 dedecms.com

鉴于上述种种原因，即便国家鼓励金融机构开展住房反向抵押养老保险业务，金融机构对此的积极性恐怕也不会很高。

（二）以房养老在中国前景黯淡 本文来自织梦

如果以房养老旨在改善低收入老年人的生活状况，那么从中国当前老年人住房情况来看，满足反向抵押贷款基本条件的老年人可能十分有限。通常有绝对住房所有权的老年人可能并不需要依靠贷款提高生活质量，以房养老的推行可能完全背离提高低收入老年人生活状况的目标，并加剧代际矛盾和冲突。

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如果以房养老只是提供一种多元化的养老方式，是市场化运作的一种自愿的、自主选择的行为，在当前法律体系和信用机制尚不完善的情况下，保险公司和老年人的权益都无法得到保障，前者恐怕只能退避三舍，后者只能寄希望于其他。即便双方都愿意冒险，以房养老恐怕也只能是作为最后一根救命稻草而存在，而不能寄希望成为主流。 织梦内容管理系统

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[1]罗莉：“以房养老模式在我国的可行性分析——基于武汉市城市居民以房养老状况的思考”，《改革与战略》，2012年第2期，第116～117页；马德功、李靓：“‘以房养老’中国模式探析——以四川成都为例”，《西南金融》，2014年第3期，第35～38页。 内容来自dedecms

[2]金晓彤、崔宏静：“亚洲国家‘以房养老’模式的经验与借鉴——以日本和新加坡反向抵押贷款为例”，《亚太经济》，2014年第2期，第11～15页：谷晏、肖海峰：“‘以房养老’的国际经验与启示”，《海南金融》，2014年第4期，第38～41页；于艳芳：“美国‘以房养老’住房反向抵押贷款的经验与启示”，《石家庄经济学院学报》，2015年第1期，第85～88页。

[3]陈鹏军：“我国‘以房养老’发展瓶颈及其模式选择”，《经济纵横》，2013年第10期，第43～46页。 织梦内容管理系统

[4] “反向抵押贷款指南”，详见http：//reversemortgageguides.org/[2015-11-01]。 织梦好，好织梦

[5]美国住房与城市发展部（the Department of Housing and Urban Development，HUD）：“美国联邦住宅管理局为老年人提供有保障的反向抵押贷款[FHA Reverse Mortgages（HECMs）for Seniors]”，详见http：//portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou[2015-11-01]。

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[6]美国退休者协会（American Association of Retired Persons，AARP）：“反向抵押贷款：用房子抵押进行的借贷”，详见http：//assets.aarp.org/www.aarp.org_/articles/money/financial_pdfs/hmm_hires_nocrops.pdf[2015-11-01]。 织梦内容管理系统

[7] “反向抵押贷款的费用及利率：反向抵押贷款真的好到不敢相信吗?”，详见http：//www.newretirement.com/reverse-mortgage/reveme-mortgage-interest-rates.aspx[2015-11-01]。 织梦内容管理系统

[8]美国住房与城市发展部（theDepartment of Housing and Urban Development，HUD）：“美国联邦住宅管理局为老年人提供有保障的反向抵押贷款[FHA Reverse Mortgages（HECMs）for Seniors]，详见http：//portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou[2015-11-01]。

[9]美国退休者协会：“反向抵押贷款有用吗?”，详见http：//www.aarp.org/money/credit-loans-debt/info-04-2013/are-reverse-mortgages-helpful.html[2015-11-01]。

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[10]美国退休者协会：“反向抵押贷款是有益还是有害?”，“反向抵押贷款现在更难申请到了”，详见http：//www.aarp.org/money/eredit-loans-debt/info-04-2013/are-reverse-mortgages-helpful.html[2015-11-01]：http：//blog.aarp.org/2015/05/14/reverse-mortgages-now-harder-to-get/[2015-11-01]。

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[11]美国退休者协会：“反向抵押贷款适合你吗?”，详见http：//www.aarp.org/money/credit-loans-debt/info-06-2011/loan-of-last-resort-video-inside-estreet.html[2015-11-01]。 织梦好，好织梦

[12]美国退休者协会：“反向抵押贷款是有益还是有害?”，详见http：//www.aarp.org/money/credit-loans-debt/info-04-2013/are-reverse-mortgages-helpful.html[2015-11-01]。 织梦好，好织梦

[13]新华网：“‘以房养老’：美国‘非主流’养老方式”，详见http：//news.xinhuanet.com/house/sh/2014-07-11/c_1111574203.htm[2015-11-01]。

[14]周春发、朱海龙：“老年人住房政策：国际经验与中国选择”，《人口与经济》，2008年第2期，第45～49页。

[15]尹银等：“住房对城市老年人家庭代际支持的影响分析”，《人口与经济》，2010年第2期，第77～81页。

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[16]张秋舫：“住宅商品化是我国经济体制改革的一项重大政策”，《北京大学学报（哲学社会科学版）》，1986年第6期，第23～29页。 织梦好，好织梦

[17]同[1]。 本文来自织梦

[18]转引自边燕杰、刘勇利：“社会分层、住房产权与居住质量——对中国‘五普’数据的分析”，《社会学研究》，2005年第3期，第82～98页。 本文来自织梦

[19]刘精明、李路路：“阶层化：居住空间、生活方式、社会交往与阶层认同——我国城镇社会阶层化问题的实证研究”，《社会学研究》，2005年第3期，第52～81页。

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[20]丁志宏、姜向群：“城市老人住房状况及其满意度研究——以北京市海淀区为例”，《北京社会科学》，2013年第1期，第51～59页。

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[21]杜鹏：“中国人口老龄化现状与变化”，《中国社会保障》，2013年第11期，第13～15页。 织梦内容管理系统

[22]田永坡等：“农村人口老龄化研究：趋势、问题与对策”，《广州社会科学》，2007年第11期，第154～157页。 dedecms.com

[23]廖长峰、杨继瑞：“我国农村住房存在的问题与对策”，《经济纵横》，2013年第11期，第29～33页。 copyright dedecms

[24]贺雪峰：“农村家庭代际关系的变动及其影响”，《江海学刊》，2008年第4期，第108～113页。 copyright dedecms

[25]王春萍、梁慧芝：“中国住房代际转移伦理分析与政策取向”，《求索》，2011年第1期，第105～107页。

[26]同[2]。 dedecms.com

[27]尹银等：“住房对城市老年人家庭代际支持的影响分析”，《人口与经济》，2010年第2期，第76～81页；宋月萍、李龙：“住房财产会影响老年人遭受虐待吗——来自中国城镇地区的证据”，《财经科学》，2015年第1期，第129～140页。