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　　2016年是房地产市场极不平凡的一年：一方面是一线城市楼市继续疯狂，地价不断攀升，地王频现，另一方面则是面对过度火爆的房地产市场，监管层的各种调控政策随之而来。这些调控政策对于普通的老百姓而言影响较小，但对于房地产投资企业来说，已或多或少影响到了房企对房地产市场的投资。

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　　就在1月14日的万达年会上，万达集团董事长王健林公开表示：万达集团将逐步剥离房地产业务，万达商业将向轻资产转型。

　　万达缘何退出房地产

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　　万达集团官方数据显示，2016年万达商业实现营业收入1430.2亿元，完成计划的100.4%，同比减少25%，地产收入1122.7亿元，完成计划的100%；租金收入195.8亿元，完成计划的102.3%，同比增长29.6%。与往年不同的是，万达集团按照去年计划目标大胆调减了600亿元的地产收入，商业地产的收入也较往年有了大幅减少，取而代之的是新业务的诞生。 织梦内容管理系统

　　通过对比近5年来万达集团各部分业务收入情况，发现，公司的商业地产收入在2012年至2014年均呈现快速增长态势，但在2014年至2015年间该部分收入增长趋缓，2015年至2016年该部分收入被大幅调减。 内容来自dedecms

　　同时，对比近5年房地产收入占集团总收入比重也可以发现，2016年地产收入占比仅有44.03%，与往年相比有了较大幅度的调整，并且占比首次低于50%。这也就是为什么王健林在2016年年会上理直气壮地说，我们已经不再是地产企业了，并建议在未来的一两年时间内为公司改名。 本文来自织梦

　　同时，据王健林透露，2020年以后，万达原则上不会再搞重资产，全部为轻资产。这也就意味着，除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完成以后，万达商业将逐渐从地产开发行业退出。 dedecms.com

　　针对万达集团退出房地产，王健林并没有给出太多的理由，只是简单解释道，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要考虑了两点：一是中国房地产开发的周期性太强，中国地产好年景没有持续4——5年的时候，基本上3年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

　　更重要的是，万达已经可以靠品牌挣钱了，合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到3个顶一个重资产万达广场。既然如此，就可以依靠设计运营来分得一杯美羹，这样不仅将轻资产的量做上去了，还减小了集团的运营风险。所以，万达集团退出房地产业也就不足为奇了。 织梦好，好织梦

　　想做首富是对的，(这是)奋斗的方向，但是最好先定一个能达到的小目标，比方说我先挣它一个亿。你看看能不能用几年，能挣到一个亿。此话一出，网友和各大媒体纷纷开启了刷屏模式。而这句话其实也符合王健林的做事风格，尤其是在公司新的产业布局上。

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　　通过观察近几年万达集团的营收构成情况，发现，公司对于新业务的投资都是在初期投资量较少，而后每年都有所增加。具备一定代表性的就是文化集团收入情况，在2012年该部分仅有208亿元，而后每年都有所增长，至2016年该部分收入达到了641.10亿元，成为目前集团的支柱产业之一。2015年新增了金融集团和其他业务收入，2016年新增了网络集团业务，而这都属于轻资产部分。由此也可见，集团转型轻资产运营其实早在王健林的筹划之中。 本文来自织梦

　　谈及2017年万达集团的小目标，王健林表示，2017年万达集团将持续做大文化产业，包括继续扩大电影市场份额，争取2020年实现全球20%的市场份额这一伟大目标，增加IP公司，打造自有的IP赛事，加大旅游投资等。 copyright dedecms

　　加快万达商业转型，逐步减少房地产投资，增加轻资产的运营2016年虽还有11个重资产项目，39个轻资产项目，但以后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。

　　在此基础上，万达集团还将在新业务上实现进一步突破。

　　2016年万达商业探索出的合作类万达广场可以说是万达轻资产模式的最高级形式。在近日召开的公司年会上，万达集团董事长王健林重点阐释了万达2016年轻资产化过程中探索出的新模式。

　　万达商业2016年在北京丰台区的槐房村以合作方式开业了一家万达广场，签约了18个合作类万达广场。王健林解释万达商业加速轻资产化的原因时表示，轻资产化可以降低房地产调控周期带来的风险，带来的租金分成含金量更高，同时可以提升企业市场估值。 内容来自dedecms

　　在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。目前市场上，综合体运营企业进行品牌输出时，分成一般维持在15%-20%。

　　北京槐房万达广场是万达商业轻资产转型的第一个合作项目，也是万达参与北京市新农村建设的案例。该项目总建筑面积23万平方米，包括购物中心、室外商业街等业态，由北京市丰台区槐房村集体企业出地、出资，万达参与规划设计、建设管理、招商运营。 织梦好，好织梦

　　槐房村位于北京市丰台区南苑乡，南四环公益西桥以南，是北京市丰台区新农村建设的示范基地。万达称，槐房村与万达合作建设万达广场，带动了周边土地升值，万达广场入驻消息公布后，周边地块成为开发商争抢的热点。 本文来自织梦

　　王健林指出，这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决了集体用地问题。

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　　中国现行土地国有制，集体建设用地不能用于买卖，无法办理产权证。但在城镇化飞速发展的背景下，如北京、深圳等一线城市的市区内仍留有很多集体用地。农民拆迁后，政府预留的产业用地大多用于建设商场。 本文来自织梦

　　在重资产模式下，由于无法办理产权、无法进入资产表，万达都不敢碰这种项目。王健林表示：这种合作用地有的位置很好。比如去年我们破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。这回万达去合作，超过90%村民同意。 dedecms.com

　　万达商业轻资产的另一种模式是投资类万达广场，即投资者拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营。

　　王健林表示：合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。现在把轻资产广场的量做上去，和我们自己每年开发20个重资产广场有什么区别?而且这样做的话风险还小。

　　王健林为轻资产模式制定了时间表：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。如果合作类项目多了，就减少投资类项目的数量。2020年以后原则上不再做重资产，全部为轻资产。

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　　万达商业2017年仍有11个重资产项目，39个是轻资产项目。王健林称，这是因为重资产项目前期已经投资开工。

　　万达广场变轻之后，王健林要求，作为集团转型重点、万达广场的操盘手，万达商业也要在2018年提前两年完成转型目标，不再做地产商，成为商业服务型企业。他提出，万达商业将减少地产投资。除了万达城配套的住宅外，原则上不再新增住宅开发。

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　　在这次公司年会上，王健林重点解释了万达商业为什么要加快由重变轻的步伐：中国房地产开发周期性太强，3年一次调控，企业现金流不稳定，预期经常变化。更重要的是，万达现在已经可以依靠品牌输出挣钱，风险较小，由分成得到的租金含金量更高，分一块钱，7毛5是净利润。

　　万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的估值也就10倍左右，但商业租金的估值是30倍甚至40倍。王健林说。