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　　最近传出2017年北京的计划供地量仅为610公顷，创12年来最低，市场猜测这可能是保房价的策略。房地产一直是热门话题，我们的房地产领域又要到哪里去呢？

　　从住宅、商用，到轻资产模式 织梦内容管理系统

　　过去房地产开发企业，主要都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

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　　拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入一种新模式：以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。 dedecms.com

　　这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，才开始把住宅和商用进行配合，发展到了 社区性商业 阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

　　但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到人均GDP （国内生产总值）达到1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

　　比如轻资产模式做得很好的一个企业，2/3 的资产都是管理资产，提供1/3 的净利润，剩下1/3 的直接投资资产则提供了2/3 的净利润。 内容来自dedecms

　　它有十几只基金，有纵向也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率，在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。 内容来自dedecms

　　轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国，企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地，而不是用自己的钱买地，企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的1/3 都不到。

　　再往上，我还看到了美国的房地产信托资金支付模式，在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易，一次性给它390 亿美元的写字楼。

　　房地产价值的变化 织梦内容管理系统

　　为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个点发生？为什么是20 岁结婚，25 岁生小孩，而不是5 岁？这里面有三个必然性。

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　　第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。

　　在人均GDP 达到8 000 美元之前，我们首先要解决的是住的问题，还顾不上更好的度假村、写字楼、购物环境，所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。

　　但是现在中国人均GDP 已经超过8 000 美元，房子有了，住地踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便，于是社区性商业开始出现了，主要是围绕几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心，这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。 dedecms.com

　　等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求开始增多。创业的人也开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。 本文来自织梦

　　第二，房地产的价值链有其内在的变化。 内容来自dedecms

　　房地产也是下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业里就一定会胜出。

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　　服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要，但是如果技巧不好，比如推个油把凳子砸到客人脸上，那一样得不到小费。 dedecms.com

　　在服务业这个领域里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家的一套。 织梦好，好织梦

　　之后把服务业上市，就又跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。

　　第三，中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化，使得轻资产模式、美国模式在中国的生存能够越来越容易。 dedecms.com

　　现在很多公司抱怨说房地产不好，没钱。但事实上一些专业性好、历史长的公司，它们却过得很好，完全不差钱。如果按照我刚才讲的创新逻辑去看，现在真不差钱。因为现在直接融资也在大规模进入房地产市场，其中光是信托资金就从民间吸取了1 万多亿。

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　　但是这些钱很少用在第一阶段的制造业，如果你还在这一阶段，是闻不到香味的。 本文来自织梦

　　但是到了第二和第三阶段，比如像一些已经在做私募基金的企业，就会发现钱并不是问题，问题在于专业能力，能不能做到眼光好、手艺好、服务好，因为直接融资比银行更挑剔。 本文来自织梦

　　从制造业到服务业再到金融业，每个阶段创新的重点不一样，所以企业要选择好自己的位置，并且有清晰的认识，有属于自己阶段的战略和创新，这很重要。

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　　在未来一个阶段，住宅仍然是中国长期发展的重点，但是会转移到三、四、五线城市，因为这些城市的人均GDP 大部分都还远没有达到8 000 美元，发展空间还很大。

　　所以，按照我们前面讲的行业规律，房地产行业实际上还处在盛夏，将来的路还很长，我们的好日子也才刚刚开始。 内容来自dedecms

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