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　　在中国内地一二线热点城市纷纷出台限购限贷政策，三四线城市又库存大、房价半死不活的当下，很多房地产开发商为了寻求生存，纷纷开始到海外抢购地产，有些直接购买大楼，有些则是购买土地。

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　　除香港外，这些房产企业还进军韩国、欧美和澳大利亚等地。

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　　比如在香港，今年2月24日，龙光地产与合景泰富联手，以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地，此事在香港引起轰动，很多香港觉得不可思议，在香港房价底价已创新高的今天，为何内地企业还如此飞蛾扑火？

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　　其实，此前两三年，继万科、保利、绿地、中海外、世贸等等“先行者”后，已有越来越多的内地开发商把业务半径延伸到了香港地区，成为香港土地市场一股重要的投资力量。2016年，内地开发商在港获取的住宅用地占当年香港宅地总成交额的54%，首次占到半数以上。 dedecms.com

　　在韩国济州岛，外国人所购买土地面积一共为20.59平方公里，占济州道总面积的1.1%。其中中国人所就购买了9.14平方公里，占比为44.4%，超过了美国人（17.9%）和日本人（11.7%）。

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　　在澳大利亚，2016年中国人买地交易额占澳大利亚近4成。统计显示，2016年中国人花了18亿美元（约合124亿人民币）在澳大利亚买地皮，用来投资住宅用地。这笔钱一共占了全部交易额的38%，比2015年高了9.4%。

　　如果加上一些房产企业购买物业大厦的，就更多了。有“重庆李嘉诚”之称的张松桥，旗下中渝置地，正洽购伦敦金融城最高的摩天大楼Leadenhall，出价高达10.2亿英镑（约100亿港元）。 内容来自dedecms

　　自去年英国公投“脱欧”后，张松桥已多次吸纳英国物业，先后以4233.6万英镑买入伦敦TravelodGE酒店项目，及以2.92亿英镑购入跨国电讯商沃达丰总部所在的大楼。 织梦内容管理系统

　　还有华大地产以7000万英镑购入伦敦一项酒店物业；建滔化工斥资2.71亿英镑收购伦敦WeWork总部大楼；北京首开以2.1亿英镑购入伦敦一间跨国律师事务所总部所在的大楼。复星国际2015年年中斥资约3.45亿欧元，收购意大利米兰具有百年历史的百年商厦Palazzo Broggi并设集团办公室。 copyright dedecms

　　中国房产商动辄一掷千金买地和购置物业，出手如此阔绰，究竟他们的“钱”是从何来呢？是为了投资还是另有目的？ 织梦好，好织梦

　　最近，因为监管层对房产企业融资渠道进行了多方面的限制，资金链难免紧张，流转率也非常高，所以房企必需拥有充裕的资金流，但由于内地房企主要的经营地为中国内地，因此他们一般的现金流只限于内地，若要把资金从境内汇出境外，最简单是通过“换汇”，但是众所周知，企业换汇在内地有一定限制，例如汇出超过500万美元就要审批，因此这个方法并非最有效。

　　因此，这些房企近年都会透过多个融资渠道于境外筹集资金，尽管当中有一定融资成本，但却是最便捷的方法。

　　一是内保外贷。这个办法被认为是最受欢迎又最方便的方法。所为内保外贷，简单一点说，就是中国境内的母公司将资产抵押给银行，为在境外的子公司担保，之后该子公司便可凭由内地银行发出的“备用信用证”向境外银行借贷。 内容来自dedecms

　　值得留意的是，去年底开始中央为防资本外流，已严控“内保外贷”，逐步收紧银行提供担保及信用额度，令个别企业的财务及扩展能力受到影响。 内容来自dedecms

　　二是地皮抵押。房企可以把投得的地皮抵押给当地银行进行贷款，有些地方最高抵押成数为50%，余下的50%则需以公司内部现金支付。 织梦内容管理系统

　　但是需要说明的是，一般中资银行贷款给内地企业会较容易；换了是外资行，如果认为投得地皮价格过高，部分中标公司市值甚至高出地皮中标价不多，放款会非常严谨。 copyright dedecms

　　三是境外发债。很多内地房企会不定期到海外发行优先债券，其发债成本会较银行贷款还要高，一些评级较差或知名度低的公司，其年息可能会高达10厘或以上。

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　　比如这次在香港购地的合景泰富（1813）及龙光地产（3380），都在去年底发行6年期高息债，分别集资2.5亿美元及2亿美元，年利率为6%及5.75%。这个成本就已经很高了。 织梦内容管理系统

　　而且，随着美元走强和美联储加息，如果这些企业在外负债较多，就要为债务支付更多的利息，资产负债表会恶化；如果企业没有足够的利润，就会产生财务或支付危机。 dedecms.com

　　很显然，在人民币汇率波动情况下，这些房产公司不惜花费周折和巨大成本，尽管面临如此大的财务风险，依然想方设法在境外投资买地，其实是想通过变相资产转移，来锁定汇率避过人民币贬值风险。 dedecms.com