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【摘要】基于压力指数理论，从近年来房地产业对经济增长、银行信贷、财政收入及居民消费的负向压力角度出发，构建了1998—2015年的中国房地产压力指数及四个分项指数，并以相关历史事件和权值理论对该指数的有效性进行了双重检验，据此对房地产市场存在的风险进行了测度。结果显示：我国房地产市场的压力分别于2004年和2009年出现了2次峰值，前次峰值大于后次峰值，但影响却远远小于后者；从趋势来看，10余年间我国房地产市场的压力值不断上升，2015年末已逼近历史均值的1.5倍，为需要格外关注的较高压力时期；从构成来看，近5年来房地产业四项分指数的压力值悉数升高，其中以经济增长压力最为显着。 本文来自织梦

【关键词】房地产业；房地产市场；压力指数

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一、引言 织梦内容管理系统

长久以来，房地产业一直被视为国民经济的晴雨表，其兴衰会对其他行业造成巨大的联动效应。特别是近十多年来，我国城镇化进程的加速推进，使得房地产市场的需求远大于供给，造就了我国房地产业连同其他各行业一段黄金发展期。然而，近年来随着城镇化步伐的放缓及人口老龄化的到来，我国的宏观经济步入了“调结构、转驱动”的新常态。在此背景下，房地产市场的供求关系正在走向平衡甚至发生逆转。2014年，房地产开发投资增速由上年度的19.79％下降到了10.49％，2015年这一指标只有1％，集中凸显出整个行业发展的低迷。当前，由于房地产市场销售水平的全面下滑，而开发商降价意愿无明显改变，这导致全国多地房地产库存居高不下，尤以三四线城市最为严重。国家统计局的数据显示，在过去的三年里，全国楼市库存已经翻倍。2015年11～12月，中央财经领导小组会议、中央城市工作会议相继召开，这两次会议将化解房地产库存作为2016年经济社会发展的五大任务之一。巨大的库存积压、低迷的交易态势及脆弱的市场结构不仅使房地产业自身承受着与日俱增的压力，更对国民经济各个层面（经济增长、财政收入、金融信贷、居民住房消费等领域）造成了持续的负面冲击。 织梦内容管理系统

二、房地产压力的内涵与特征

经济学领域的“压力”概念起源于加拿大银行的经济学家马克·伊林和刘颖，他们在研究北美金融市场风险时首次提出了“金融压力”的概念，认为金融压力是指金融市场和金融机构预期损失的不确定性施加在经济主体上的压力，并在此基础上构建了金融压力指数来测度金融市场的系统性风险。此后，学术界纷纷提出了财政压力、耕地压力、水资源压力、生态压力等概念，并进行了相关研究。 织梦内容管理系统

本文研究的“房地产压力”是指由于市场本身或政策调控所引起的房地产经济的繁荣、衰退、萧条、复苏等周期性变化对国民经济各行业产生的负向作用力。通俗地讲，房地产压力正是宏观政策的外向冲击与房地产系统脆弱的市场结构共同作用的产物。房地产压力具有持续性、周期性和传导性等特征。持续性是指房地产压力不仅存在于宏观经济低迷的时期，更作用于其蓬勃发展的时期，它作为一个测度房地产市场风险水平的变量，自始至终贯穿于国民经济发展的进程中。周期性和传导性是指它与房地产市场的周期性波动、风险传导息息相关，并受到宏观财政政策、货币政策的影响，当房地产市场繁荣时，房地产压力所体现出来的负向作用力就不明显，但始终存在；当房地产市场萧条时，它带来的冲击效应具有巨大的破坏力，并会迅速蔓延到金融体系和宏观经济的各部门。因此，考虑到当前我国房地产市场的处境和宏观调控的复杂性，有必要构建准确的房地产压力指数对当前及一段时期以来的房地产压力状况进行测度，通过对市场风险水平进行纵向比较，有效地对风险进行管控与引导。 织梦好，好织梦

三、文献述评

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目前还没有房地产压力指数方面的直接研究，但有不少相关研究，主要包括对房地产指数的研究、压力指数的研究和住房压力指数的研究。

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1.关于房地产指数的研究

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美国住宅价格指数（HPI）主要反映全美及各州别墅价格的变动情况，其优势在于更新速度快、覆盖面广；加拿大的综合房屋价格指数侧重对公寓、城镇住房及住宅的售价进行监控，二者均采用重复销售法编制而成。英国的哈利法克斯（Halifax）住宅价格指数和德国的房屋价格指数采用特征价格法编制，前者侧重抵押住房成交数据，后者重点跟踪住宅物业的价格变动情况[1-2]。此外，日本政府从1970年开始，每年4月定期向全国公布有关房地产市场的交易价格，以此作为政府管理土地市场、调控楼市的重要参照。

我国国内已有的房地产指数分为房地产价格指数和房地产综合景气指数两类，采用的编制方法普遍为加权的拉氏或帕氏指数方法（直接使用价格指数法）。中房指数不是单纯的价格指数，其具有良好的对比性和敏锐的市场反应度，但是其编制方法过于陈旧，样本数据缺乏代表性；国房景气指数能够对房地产市场进行综合反映，数据来源广泛稳定，更新速度快，但其忽视了指数的横向与纵向可比性以及统计报表数据的可靠性[3]。全国70个大中城市房地产价格指数通过网签获取房地产交易信息，数据来源更加准确、全面，但其对价格变动的反应相对迟钝。2006年推出的伟业不动产指数具有一定的创新性，采用国内领先的特征价格法编制完成，重点对北京市的房地产市场进行监控[4]。综上所述，国内房地产指数尚属起步阶段，无论是全国性指数还是地方性指数，在数据选取、编制方法及分析应用等方面都存在很大不足，各大指数之间经常彼此矛盾，远远无法达到对我国房地产市场潜在的风险进行预警和监测的目的。

2.关于压力指数的研究 本文来自织梦

国内外学者研究的压力指数有金融压力指数、生态压力指数、耕地压力指数等，与房地产压力密切相关的主要是金融压力指数。加拿大学者马克·伊林和刘颖最早提出了“金融压力”的概念并构建了相应的金融压力指数，他认为金融压力的极值称为金融危机。巴拉科瑞斯南（Balakrishnan）构建了发达经济体金融压力指数和新兴市场金融压力指数，并研究了金融压力在发达国家与新兴国家之间的传导机制。此后的部分研究开始转向分国别测试金融压力，如汉克（Hakkio）和基顿（Ketton）、伊斯拉米（Isla-mi）和库兹汀（Kurz-Kim）分别构建了堪萨斯州金融压力指数和欧洲区全面金融压力指数，其中后者通过建立自回归误差修正模型研究了金融压力与实体经济问的因果关系。 织梦好，好织梦

近年来，国内学者逐渐开始关注金融压力的测算问题。赖娟和吕江林是较早研究金融压力指数的学者，其构建的指数较好地吻合了2002年以来我国的金融风险状况[5]。陈守东和王妍构建了月度金融压力指数来反映中国金融市场的压力状态，结果发现，该指数值与历史压力期拟合良好并相对准确地预测了下一年度的金融压力趋势[6]。此外，刘晓星、张瑾、林琳、张晶等分别从不同的角度构建了压力指数，将其与相关历史事件进行识别，从侧面验证了指数的科学性，并对金融系统的不稳定性或风险水平进行了测度[7-10]。目前，国内外研究大多通过金融市场各子系统（银行市场、外汇市场、债券市场等）构建金融压力指数，进而测度金融市场的风险水平，并进行金融压力的相关效应分析。由于金融市场与房地产市场关系密切，国内外学者关于金融压力内涵的研究、指标的选取原则（连续性、可比性原则）及对金融压力与宏观经济、货币政策效应等相互关系的理论与实证论述都为本文提供了借鉴。 内容来自dedecms

3.关于住房压力指数的研究 本文来自织梦

国外学者主要通过房价收入比、住房支付能力指数（HAI）、剩余收入法等指标来衡量居民的住房压力，以前两个指标为主。韦克在实证研究中首次将房价收入比作为判断居民住房压力的指标。世界银行专家安德鲁·汉摩尔在研究我国的住房制度改革时提出了4～6倍的住房压力标准[11]。1995年，呼赞斯基（Hulchanski）在研究中首次提出了“住房支付能力”的概念，并指出住房支出占家庭收入合理的数值区间为0.25～0.30。目前，美国房地产经纪人协会（NAR）已经建立了成熟的住房支付能力指数，重点衡量中等收入家庭支付中等价位住房的能力，美国住房按揭贷款的发放对象主要参照该指数。

国内学者将房价收入比、住房可支付能力指数、剩余收入法等指标引入我国，赋予了其新的内涵，并提出了住房压力指数、住房痛苦指数等的测算方法。任宏等在房价收入比指标的基础上建立了“住房压力指数”，实证结果表明，2007年我国各大城市居民的住房压力很大，且住房压力过大的城市比例远高于2002年[12]。宏观经济研究院课题组在研究中引入了住房可支付能力的概念，最早测算了我国的住房支付能力指数，认为中部地区城镇居民的住房支付能力高于东西部地区[13]。李俊杰等则利用“剩余收入法”测算了南京市2003—2012年间的理论住房保障收入线，认为2006年后由于住房价格上涨而政府设定的住房保障收入线没有随之调整使得许多住房支付能力偏低的困难家庭被排除在了住房保障之外[14]。魏雅华结合实际提出了住房痛苦指数，并编制了我国34个省会直辖市的痛苦指数一览表[15]。研究表明，以房价收入比指标来反映居民的住房压力，其可信度越来越受到质疑；住房支付能力指数能够成功应用于西方典型的橄榄式社会结构，但应用于我国三角形式的社会结构却不相符合；住房痛苦指数侧重反映个人的住房压力，而对家庭整体压力状况的表征不够明晰，各指标侧重不同，很难直观准确地描述我国居民住房压力的实际情况。

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已有相关研究为本文提供了一定的借鉴和参考，与金融压力指数依据子系统压力状况合成压力总指数的方法不同，本文主要从房地产发展压力（对经济增长的压力）、信贷压力（对银行信贷的压力）、财政压力（对地方财政收入的压力）及消费压力（对居民住房的压力）四个角度构建中国房地产压力指数，深入研究中国房地产市场对于金融体系和宏观经济各部门的冲击效应，并对出现的高压力期进行纵向比较，从而客观地判断目前我国房地产市场真实的风险水平。

四、房地产压力指数的构建与分析 dedecms.com

1.房地产压力指数的构建

（1）指标的选取

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为了能够实现对房地产市场风险的准确测度，本文从与房地产经济密切相关的经济增长、银行信贷、财政收入及居民住房消费四个角度选取指标，同时考虑到指标的可获得性、代表性和其数据的持续性，本文采用了以下指标。 内容来自dedecms

——房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率（P11）1、[16]。投资作为拉动国民经济增长的三驾马车之一，在经济社会发展中具有举足轻重的地位，而房地产投资是全社会固定资产投资（包括基本建设、更新改造和房地产投资）的重要组成部分，该贡献率指标的变动直接关系着房地产市场的供给状况及对国民经济增长的促进作用。一般情况下，贡献率下降，表明房地产发展的压力增大，即房地产市场的疲软表现拖累了宏观经济整体的发展。 本文来自织梦

——房价增长率与国内生产总值增长率之比（P12）。该指标用来衡量房地产业的扩张程度，进而检验房地产经济的泡沫化趋势。该指标的数值越大，表明房价出现泡沫的可能性越大，即对宏观经济施加的压力越大。 内容来自dedecms

——房地产业增加值增长率占国内生产总值增长率之比（P13）。该指标度量的是房地产业整体的发展速度相对于经济增长的快慢程度。考虑到房地产业对相关产业巨大的联动效应，当该比值减小时，其他产业也会随之趋于萧条，进而影响到整个国民经济的平稳健康发展。因此，该指标与发展压力负相关。 织梦好，好织梦

——房地产企业贷款与金融机构贷款总额之比（P21）和居民购房贷款与金融机构贷款总额之比（P22）（用以表征房地产信贷压力）。之所以选择这两个指标，是由于房地产信贷不仅包括房地产开发贷款，而且还包括居民的住房按揭贷款[17]。这两个指标分别用来反映房地产市场供给和需求两端对金融机构的信贷压力程度。在通常情况下，两指标的数值增大，表示房地产贷款对于金融机构的压力增大，极易导致不良贷款率的上升。 内容来自dedecms

——金融机构5年及以上的中长期贷款利率（P23）。该指标用于衡量房地产金融市场资金的价格水平，贷款利率上升表明银根缩紧，房地产市场流通的货币量趋于减少，信贷压力减弱；反之，则表明金融机构放宽中长期贷款限制，鼓励货币流通的意愿增强，房地产贷款随之增多，银行坏账出现的可能性随之增大，信贷压力亦然，二者呈负相关关系。 织梦内容管理系统

——土地出让金与地方财政收入之比（P31）（用以表征房地产财政压力）。在现行的财政体制下，土地出让金收入是地方公共财政收入的主要来源，地方财政甚至被称为“土地财政”，可见土地出让金对于地方财政的重要性。考虑到现阶段地方债务问题的紧迫性以及地方土地财政属性的巨大危害，以财政收入结构是否合理为标准，土地出让金的占比越大，表明地方财政收入结构越不合理，极有可能导致积重难返局面的出现，即房地产经济对于地方财政的压力冲击越大。 dedecms.com

——房地产相关税费与地方财政收入之比（P32）（用以表征房地产财政压力）。目前从税种构成来看，我国房地产税收体系中共有11个相关税种，不规范的现象突出[18]。考虑到房地产行业的独特性，本文选取了与房地产业直接相关的5大税种（土地增值税、城镇土地使用税、契税、房地产税、耕地占用税）进行统计分析，以此反映房地产业税费收入的增减变动对地方政府影响的程度。该比值与财政压力的相关性与前述分析类似，并且考虑到地方政府短期内培育增收税种代替房地产相关税费的困难性与复杂性，因此该指标与房地产财政压力也呈正相关关系。 copyright dedecms

——商品房库存销售比（P41）（用以表征房地产消费压力）。在过去的3年里，全国楼市库存已经翻倍，这表明我国商品房市场供求关系的逆转趋势更加明显，本文拟采用历年商品房库存销售比来反映其当前的消费现状。在通常情况下，该指标与消费压力呈正相关。 织梦好，好织梦

——商品房空置率。从理论上来说，空置应包括未售出房屋、已售未使用及已售未出租三部分（也可分为存量市场空置和增量市场空置两部分）[19]。目前，相关部门对空置率的统计尚属空白，只实现了一定程度的增量统计2、，权威数据的缺失间接催生了诸如“数灯法”、大数据估算法等民间测算方法，其科学性有待检验。虽然各派学者对该指标计算方法的创新有可取之处，但这些算法很难准确地反映出我国商品房的真实供求状况，更加精准的空置率测算还有赖于不动产登记制度的全面实行。因此，基于现有数据指标，使用商品房库存销售比来表示房地产消费压力更为恰当。 织梦内容管理系统

——房价收入比（P42）。该指标用来反映处于房地产市场需求端居民的购房压力变动情况，该指标值越高，居民的住房支付能力越低，房地产消费压力随之增大。

（2）指标数据来源 内容来自dedecms

基于数据的时效性和代表性，本文使用1998—2015年的全国数据，其中房地产开发投资额、全社会固定资产投资额、地方公共财政收入、土地增值税等5项房地产业直接相关税收收入、商品房销售面积、城镇居民人均可支配收入及人均居住面积的数据来源于中经网统计数据库和历年的《中国统计年鉴》；商品房价格、房地产业增加值、国内生产总值的数据来源于国家统计局网站；房地产企业贷款、居民购房贷款、金融机构贷款总额由2001—2015年的《央行货币政策执行报告》和2009—2014年的《金融机构贷款投向统计报告》汇总而得；中长期贷款利率的数据来源于中央人民银行网站，基准利率取年平均值；土地出让金收入的数据来源于1999—2014年的《国土资源统计年鉴》，2014年和2015年的土地出让金数据来自于财政部网站；由于《中国房地产统计年鉴》上只有1998—1999年、2005—2015年的商品房待售面积指标，为保证与其他指标维度一致，2000—2004年商品房待售面积的数据取近似值（当年商品房竣工面积-商品房销售面积+上年度商品房待售面积-不可租售商品房面积）。 dedecms.com

（3）指数构建方法

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本文构建的房地产压力指数采用加权平均法这一较成熟的方法，该方法的关键在于权数的选择。国内外相关研究对这一关键变量采取的方法主要有：专家打分法、因子分析法、层次分析法及等权数法等，但所得权重均与实际情况相差很大，并且随着选取指标时间跨度的增大，难以对权重进行及时调整，进而导致实证结果失之毫厘。因此，本文以各指标自身的分布特点为依据，选择各指标标准差的倒数所占比重来确定各变量的权重大小[20]，即：

根据权值理论，权重是衡量某一指标值对待求综合指标贡献率大小的重要标准，且权重与误差具有负相关关系，即误差越小，精度越高[21]。以标准差倒数所占比重为权数，当所选取的指标数据较分散（标准差较大）时，其稳定性（精度）降低，故赋予其较小的权重，同时还能够消除所选指标单位及基数等差异的干扰，使压力指数的科学性增强。

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因此，房地产压力指数Ii=std（-ω11P11+ω12P12-ω13P13）。其中，std表示标准化处理；P1i分别表示影响房地产发展压力的3个指标，即房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率、房价增长率与国内生产总值增长率之比及房地产业增加值占国内生产总值的比重；ωli分别表示各自的权重。该指数值越大，表明发展压力越大。同理，房地产信贷压力指数I2=std（ω21P21+ω22P22-ω23P23）；财政压力指数I3=std（ω31P31+ω32P32）；消费压力指数I4=std（ω41P41+ω42P42）。然后，将四个分指数合并并标准化得到最终的构建表达式，即中国房地产压力指数RSI=std（I1+I2+I3+I4）。 织梦好，好织梦

2.房地产压力指数的检验与识别

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在通常情况下，压力指数的识别方法共有3种：一是将所得压力指数高于历史均值的一定比例作为压力警示期，该比例一般不超过100％；二是当压力指数超过均值的1.5倍或2倍的标准差时，即被认为是需要调控部门格外关注的时期；三是与本国、同时期或同等水平国家所发生的类似危机状态做横向比较，并以此构建参考指数进行压力识别[20,22]。 本文来自织梦

上述3种方法各有优劣。第3种方法的准确性最高，它能够避免指数值与标准差随时间变化所带来的误差影响，但现实中无论美国、日本，还是东南亚各国，很难找到国情、房地产市场发展状态与我国相同或相似的参照实例。此外，综合我国房地产市场化时间较短（自1998年始）、房地产市场信息不对称、城镇居民购房消费的非理性以及国民经济中房地产业的极端重要性等因素来看，迄今为止我国还未发生过大规模真正意义上的房地产市场危机。基于此，本文认为应当选择具有统计意义的前两种方法，但二者的不足之处在于当样本发生变化，特别是有极端值出现时会改变其对某一时期的判断。考虑到我国房地产市场宏观调控的持续性及房地产业在国民经济中的重要性大大降低了极端值出现的可能性，因此，本文在前述压力指数构建的基础上，采用第二种方法作为压力期的识别方法，即将房地产压力超过历史均值的l.5倍标准差认为是处在应当关注的金融压力时期： dedecms.com

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其中，RSI1表示识别指数，mean表示均值，std表示标准差。当RSI1＞0时，表明当前房地产市场处于需要关注的高压力时期。

由于在前述的压力指数构建过程中分别对发展压力指数、信贷压力指数、财政压力指数、消费压力指数及最终的压力指数RSI都进行了标准化，因此，判断房地产压力的识别期只需在所作的曲线中，将纵坐标值高于1.5的部分认作高压力时期，低于1.5的部分认作较低的压力时期，中间数值部分则认为处于适度状态即可。

基于指标数据的可获得性和连续性，本文使用我国1998—2015年的年度数据计算得到了历年房地产市场风险压力指数（具体分为发展压力指数、信贷压力指数、财政压力指数以及消费压力指数）。根据压力指数理论，压力上升会损害市场自发的资源配置功能，导致投资与消费的双重减少，从而使得宏观经济活动出现收缩现象[23]（表1、图1和图2）。 copyright dedecms

图1表明，表示房地产业对经济增长压力的“发展压力指数”在目标期内波动频繁，首次峰值出现在2004年前后，原因是我国的房地产市场从1998年到2002年经历了5年的稳定增长后出现了过热的现象。第二次峰值出现在2009年前后，一方面是由于国际金融危机的消极影响，另一方面源于我国政府在2008年之前采取的打击囤地、提高房地产企业预缴税金额等抵制房地产投机的政策的惯性作用，使得当年房地产业对经济的拉动作用低于预期。但从数值来看，此次压力值相较于前一次较小（低于0.5），说明当年我国对于楼市的松绑政策起到了一定的积极作用。值得关注的是，从1998年以来指数值的发展趋势看，其不断上涨，并在2015年末超过了1.5倍的警戒线，属于值得关注的高压力时期。其原因在于从2014年开始，房地产市场受到国内外需求不振的双重影响，商品房销售额、均价双双下跌。 内容来自dedecms

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房地产信贷压力指数在十多年里的波动较为平缓，但持续的上升趋势极为明显，2015年末已逼近1.5倍的警戒区，也已接近政策调控部门需要格外关注的高压力时期。根据压力指数理论，房地产压力的不断上升极大地影响了信贷市场的资源配置功能，造成了贷款资源在房地产行业与其他行业分布不均，对产业结构的优化升级带来了巨大的阻碍。从金融机构历年的贷款额流向来看，房地产业始终占据了重要地位。其中，房地产企业的开发贷款占比十余年来虽低于7％，但居民住房按揭贷款占比由1998年的不足1％（0.58％）上升为2015年末的15.1％，猛涨了25倍之多。在宏观经济面向好，人均可支配收入持续增长的背景下，这种政策取向无疑大大有利于促进房地产市场的蓬勃发展。但自从2014年以来，受国内外市场需求不振的双重压力，居民的收入水平受到了很大的影响，客观上加大了金融机构不良贷款率上升的可能性，从而使得房地产业的信贷压力持续攀升。

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房地产财政压力指数的走势与信贷压力指数类似，十余年间呈不断上升态势，2010年前后达到峰值（1.27），此后5年震荡徘徊于历史均值1倍左右的水平上，处于较高的压力状态。从构成来看，土地出让金收入的占比由1998年的10％上升到了2010年末的68％，超过了地方财政收入的三分之二，此后回落到了2014年末的57％。2015年，房地产市场疲弱，抑制了企业的土地需求，全年土地出让金占比只有39％。反观房地产税费（直接相关税种）所占比例，其由1998年的9％增长到了2015年末的18％，平稳增长态势明显。短期来看，地方政府的土地财政属性很难消除，意味着卖地收入始终牵动着地方政府敏感的神经，土地出让金收入持续处于低位势必引发地方财政收入的下降，从而加大了地方政府偿还债务的压力。 dedecms.com

房地产消费压力指数自1998年以来的波动最为明显，目标期内共出现了两次峰值。首次峰值出现在2004年前后，超过了历史均值的2.5倍，位于高压力时期。第二次峰值出现在2009年前后，此后不断徘徊于历史均值的0.5倍左右。当前就全国而言，房地产消费压力仍处于适度状态。

图2是根据发展压力指数、信贷压力指数、财政压力指数以及消费压力指数四项指数合成之后标准化的房地产压力指数（RSI）趋势图。为便于比较，图3将四项分指数以柱状图形式呈现。 内容来自dedecms

从波动程度来看，1998年到2015年共有2次较为明显的峰值。首次峰值出现在2004年前后，对比图3可知，主要是由发展压力指数和消费压力指数影响所致。第二次峰值出现在2009年前后，对比图3从构成来看消费压力最大，发展压力与财政压力旗鼓相当，此次峰值（接近1倍的水平）的出现是受到了国际金融危机的影响。近年来，在国外需求不振的大背景下，我国的房地产市场压力出现了较为鲜明的特点：房地产对经济增长、银行信贷、财政及消费的压力齐齐攀升，大大加速了房地产高压力时期的到来，2015年末，房地产压力值超过了历史均值的1.35倍（高于2004年的峰值1.34倍）。

从指数趋势来看，十余年间呈现出了极为鲜明的上升态势。1998年到2002年，我国房地产业高速发展，使得住宅业成为新的经济增长点，但房地产压力值及各分指数均为负值，表明当时我国对于房地产市场的调控卓有成效，宏观经济具备持续向好的基础。2003年到2005年，房地产压力指数迎来了第一波上涨，各分指数由负转正，表现不一，其中房地产发展压力值、消费压力值的波动最为显着，说明过热现象严重。2005年到2008年，虽然房价在调控中不断上涨，但国内生产总值在年均12％增长率的带动下，居民的个人收入也得到了快速增长，房地产压力连续处于低位。2009年到2015年末，峰值过后经过短暂回落随之继续上涨，且出现经济增长、银行信贷、财政收入、居民消费四压力值齐头并进的局面。2015年，发展压力值居最高位，表明房地产业与经济增长相互之间的负向冲击效应最为显着。

五、结论与建议 本文来自织梦

本文根据压力指数理论，从房地产业对经济增长、银行信贷、财政收入及居民消费的影响出发，基于指标的可获得性、可比性和连续性及权重选择的科学性，构建了1998—2015年的中国房地产压力指数，具体包括发展压力指数、信贷压力指数、财政压力指数和消费压力指数。结合房地产周期波动理论、风险传导理论、预警理论综合分析了压力总指数与分指数之间的关系，得到以下结论。 织梦内容管理系统

第一，从趋势来看，十余年间中国房地产压力值不断上升，2015年末已逼近历史均值1.5倍的警戒线，表明当前我国的房地产市场风险水平较高，房地产改革刻不容缓。 dedecms.com

第二，从压力指数构成来看，近5年来房地产业对经济增长、银行信贷、财政收入及居民住房消费的压力悉数升高，表明当前我国房地产市场所处的困境是多重的，单一领域的改革措施很难取得实效。 本文来自织梦

第三，从波动状态来看，2004年前后的峰值最高，但由于当时国际国内经济面向好，房地产市场带来的巨大压力易被其他优势领域（如出口等）所化解；2009年前后的峰值是在国际金融危机的大背景下出现的，发达经济体需求不振极大地影响了我国房地产市场的持续繁荣，房地产压力指数值（0.94倍）虽然不高，但施加于国民经济各行各业的压力却十分显着；2014年房地产压力值突破历史均值的1倍，2015年末逼近1.5倍的警戒线，在世界经济依然步履维艰的情况下，房地产压力达到了历史最高水平，短期内很难有明显的改善。 copyright dedecms

为此，本文针对上述房地产市场压力的分析情况提出以下建议。 织梦好，好织梦

第一，针对当前房地产业“绑架”国民经济的现实，同时考虑到外需出口不振及国内产能过剩的双重压力，我国应着眼于提高城镇化质量、保障城镇居民的收入持续增长，以此释放广大农村的消费需求；为贯彻中央“鼓励农民工进城买房”的政策，各地应积极调整当地商品房的供应结构，推出符合农民工收入水平和居住要求的户型及基础配套设施。

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第二，针对房地产信贷压力不断升高的态势，商业银行一方面应不断优化信贷结构，降低房地产业贷款的比例，另一方面应积极开展房地产金融产品的创新，化解和分散转移房地产信贷的风险。 dedecms.com

第三，房地产税制改革势在必行，应尽快培育和建立以消费税、房地产税等为主体税种，以资源税和环境保护税等为辅助税种，以企业所得税为分享税种的地方税收体系来构成地方财政收入的主体，不断降低土地出让金所占的比例。 织梦好，好织梦

第四，针对我国人口流动极化现象带来的房地产消费不振的困境，我国应当拓展区域发展空间，通过国家级城市群和地区潜在城市群的建设，弱化城市等级对地区收入、教育、就业、医疗等方面的分配不公现象，并发挥城市群的辐射带动作用，逐步引导人口向三四线有潜力的城市就业和定居。

注释：

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1、房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率=（当年房地产开发投资-上年房地产开发投资）/（当年全社会固定资产投资-上年全社会固定资产投资）×100％。

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2、《中国房地产统计年鉴》中2004-2008年有“空置面积”指标，2009年之后变为“待售面积”指标。

参考文献： 本文来自织梦

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