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　　房地产 “售”转“租” 长效机制从“租赁”寻突破

　　谭志娟 copyright dedecms

　　尽管房地产市场稳定发展长效机制迟迟未能出台，但是近期由广州市政府出台的一纸《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（以下简称《通知》）提出“租购同权”却让市场看到了些许改革推进的曙光。 dedecms.com

　　近段时间，由“销售”转向“租赁”正在成为房地产市场的热门词汇。除了广州提出“租购同权”后，住建部新闻发言人提出加快立法工作，把住宅租赁市场纳入法制化轨道；更有多部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将在12个城市试点发展住房租赁市场；上海更是最近低价拍出了特供租赁用途的土地…… 本文来自织梦

　　受访业界专家认为，发展住房租赁市场与完善土地供给制度，可能是房地产长效机制的核心之一 。同时，未来住房租赁市场有望获得加快发展，这也是深化住房制度改革的一项重要举措。

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　　长效机制从“租赁”寻突破

　　7月24日召开的中共中央政治局会议中强调“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。 本文来自织梦

　　这已经是今年中央决策层连续对房地产长效机制的建立进行关注。值得注意的是措辞上的纵深变化：2016年年底，中央经济工作会议对房地产长效机制的表述为“加快研究”，2017年4月召开的中共中央政治局会议上的表述为“加快形成”，本月会议表述则为“加快建立”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者表示，“会议对房地产市场主要明确了三个基本精神：第一是房地产市场要稳定。稳定，就是说要求不大涨也不大跌，保持供求和预期等关系的稳定；第二是坚持政策的稳定。对于此类政策来说要落实稳定性，关键就是要看到当前很多政策需要有一个明确的政策落实周期和执行力。第三是要建立长效机制。这说明长效机制的建立模式不断成型，也是社会和企业所期盼的。”

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　　受访专家对记者表示，此次会议继续强调“稳定房地产市场”，意味着“稳”为本轮楼市调控的核心精神。同时，政策连续性和稳定性也是首提的概念，这都从侧面说明了长效发展机制的导向。

　　对于房地产的定位早在2016年12月召开的中央经济工作会议上已经明确：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

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　　但具体的政策并未顺势出台。然而，一线和热门的二线城市房价在年初再度出现快速上涨，甚至引发了新一轮的限购、限售政策的出台。而回头看，这或成为迫使本届政府痛下决心对房地产市场政策进行调整的关键时点。 织梦好，好织梦

　　联讯证券董事总经理，首席宏观研究员李奇霖预计，房地产长效机制建立将围绕着：推进不动产登记制度、推动房地产税立法；增加住房用地供应量，推进棚户区改造和保障房工程建设；加快租赁市场培育等三点进行展开。不过在他看来，房产税立法会是一个长期过程，短期“加快”推进并不现实。

　　“单纯发展住房租赁制度，而住宅用地并无增加，也很难实现房地产市场的长期平稳。建立房地产长效机制，当前重点是租赁房和供地。”方正证券首席经济学家任泽平表示。

　　今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 copyright dedecms

　　就在多部委出台在12个城市试点发展住房租赁市场的通知的同时，上海在全国还首次推出租赁住房用地：7月4日晚间，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区两宗地块的挂牌出让公告。值得关注的是，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，求竞得人须100%自持70年。 根据公告显示，两块地的成交均价都不足6000元/平方米。在该成交地块周边的地块此前的成交楼板价已经达到3.76万元/平方米。这意味着土地价格压到了市场价格的两折左右。有业内人士测算，按照当前的建造成本，在实现年化收益4.5%的基础上，开发商仅需21年就能收回成本。 dedecms.com

　　兴业研究分析师陈姝婷在最新研报中表示，这些信号显示政策由研究、讨论已走向了实施落地阶段。

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　　九州证券全球首席经济学家邓海清认为，发展房屋租赁市场、完善土地供给制度，是房地产长效机制的核心。房地产市场既需要解决需求问题，也需要解决供给问题，预计政府对于需求问题的处方可能是限制炒房、发展租赁；对于供给问题的处方可能是完善土地供给制度。

　　租赁“法制化”成关键 内容来自dedecms

　　“ 租赁”这张处方虽好，但不少城市仍存在的租赁“卖方市场”现状让政策的落实效果恐怕要打上问号。在北上广深一线城市的租赁市场中，“黑中介”、房东随意涨价、不退还押金等现象并不少见， 而附加在住房之上的教育、公共服务的缺失更是常态。 dedecms.com

　　因此，在最近密集出台的政策中，广州出台的“租购同权”受到了最为普遍的关注 。住建部有关负责人表示将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

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　　事实上，规范住房租赁市场在进入2017年来进入了快车道。在今年初关于房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上，住建部副部长陆克华表示，相关部门正在加快住房租赁市场立法，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

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　　在5月19日，住建部发布并向社会公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中，对住房租赁的租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面有了规范。 织梦内容管理系统

　　不过在全国人大常委会2017年立法工作计划中，目前尚没有关于住房租赁相关法律的制定计划。 内容来自dedecms

　　“预计后续政策会加快租赁市场完善，发展租赁市场，这包括提高租房公积金提取比例、增加租房用地供应、鼓励专业化租赁企业发展、解决租赁双方平权保障承租人长期稳定租约等。”李奇霖称。 copyright dedecms

　　“预计租赁市场是房地产长效机制中很重要的一个产品创新。”严跃进也对记者表示，“从政策方向看，后续租赁政策和户籍政策等进行结合的可能性较大，这将有助于培育一个更全面和健康的租赁市场机制。并且租赁市场的健康发展，对于当前抑制资产泡沫、刺激租赁需求释放、盘活存量资产、改变企业经营模式等都有积极的作用。” 本文来自织梦

　　他还指出，近期租赁市场动作频频，充分体现了租赁市场全方位改革的导向。这包括广州推出了租售同权的政策，具有较大的魄力，但在具体推进过程中仍需不断研究细节性的问题。

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　　陈姝婷表示，从短期来看，限价直接抑制新房价格涨幅，限售通过降低二手房市场流动性抑制炒房，平稳房地产市场；但其更加中长期的意义则在于为长效机制的建立留出时间，通过限价、限售等行政手段防止房价在房地产长效机制建立过程中出现大幅波动，从而实现短效调控向长效基础性制度的平稳过渡。 dedecms.com

　　“经济复苏为中国深化结构性改革提供了良机，出口改善在一定程度上减轻政府稳增长的压力，从而为深化供给侧改革和金融去杠杆提供空间。反过来，政府也应该有效利用目前相对宽松的外部环境改善来加快推进国内结构性改革。” 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对记者称。

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