派智库

内容摘要：为进一步加快推进上海旧区改造工作，切实改善广大市民群众居住条4#-，本文对上海征收安置住房在建设、管理中的若干问题进行了深入探讨，并提供相关建议以供参考。 织梦好，好织梦

旧区改造是改善市民居住条件、提升地区环境品质、保障重大项目实施的重要途径。自20世纪90年代以来，通过推进“365”危棚简屋改造、“十五”新一轮旧区改造和“十一五”、“十二五”中心城区成片二级旧里以下房屋改造，上海全市约有140多万户家庭告别简陋的旧房，迁入设施齐全、环境良好的新居。在市民居住条件大幅改善的同时，城市面貌也明显改观，城市功能与空间布局得到显着提升和优化。截至“十二五”期末，上海中心城区仍有成片二级旧里以下房屋420多万平方米和一定数量的零星二级旧里，且剩余的旧改地块大多为难啃的“硬骨头”，推进难度越来越大，改造成本越来越高，居民诉求越来越多。同时，郊区城镇也有大量的危旧房急需改造。 copyright dedecms

安置房源是推进旧区改造进程的重要因素。上海将征收安置住房作为“四位一体”住房保障制度的重要组成部分，市、区两级政府依托大型居住社区建设等途径积极筹措房源，全力确保征收安置住房房源的供应。截至“十二五”末，上海各类征收安置住房累计开工建设3696万平方米、41.48万套。其中，市属征收安置住房累计开工建设586万平方米、8.06万套；区属征收安置住房累计开工建设3110万平方米、33.42万套。

copyright dedecms

一、存在的问题

1、土地资源趋紧，大规模集中供地的建设方式不可持续

本文来自织梦

当前，上海已进入存量土地开发为主的阶段，城市更新将成为可持续发展的主要方式。在建设用地增量逐年减少，规划建设用地总量只减不增、实现负增长的约束下，再行规划选址建设大规模、大体量的保障性住房基地已基本没有条件，必须在存量资源上做足文章。其中，以保障性住房为主的大型居住社区建设是提供征收安置住房房源的主要载体。历经十多年的建设，全市45片大型居住社区住宅的开发已经完成了大半，剩余可建市属保障房约28万套左右，与“十三五”规划新增各类保障性住房41.5万套（其中市属征收安置房25万套）相比尚存较大缺口。 copyright dedecms

2、建设跟不上分配使用速度，“图纸分房”现象较为严重 dedecms.com

目前，上海旧改居民对市属安置房源的需求呈现“供不应求”的态势，部分地块甚至需要通过“摇号选房”的方式才能确定房源的分配。由于房源紧张，安置房的建设进度远远跟不上分配使用速度，导致市级向区级供应房源的标准逐步从主体结构封顶，提前到主体工程达到“正负零”，又提前到设计方案通过评审的阶段，以至于居民在选购安置房源时“图纸分房”的现象比较严重，存在较长的过渡期，而且后续不确定性大大增加。 copyright dedecms

3、房源适配性不强，离动迁居民的需求尚存较大的差距

织梦好，好织梦

近年来，市、区两级政府积极推进征收安置住房建设、供应工作，规划、建设了一批大型居住社区，但离居民的需求还有一定差距。一是被征收居民可供选择的就近安置房源数量有限，而市属安置房源的区位大都比较偏远，使得被征收居民的签约入住积极性不高。二是动迁安置基地存在配套设施供给数量种类缺、供给水平低的问题，居民对改进交通、商业设施、物业服务、环境卫生和社区治安等方面的要求仍然十分强烈。三是由于房型设计、开工建设和供应的滞后性，房型比例与被征收居民的实际需求不相适应。

4、价格严重背离市场，助长征收安置房房源的投资属性

从供地价格看，根据沪规土资地〔2010〕808号文件精神，大型居住社区内农民动迁安置房用地按基准地价确定土地供应价格，市属征收安置房供地价格按428万/亩执行。近年来，上海住宅用地价格持续上涨，地价被不断刷新，保障性住房供地价格和周边商品住房价格间差距越来越大。尤其是市属征收安置房供地价格不仅远低于区内住宅用地市场成交价格，甚至低于区属征收安置房供地价格。从房源定价看，市属征收安置房房源定价采取“二次定价”的办法，第一次定价为建房协议价格，第二次定价为房源供应价格。在实际操作上，搭桥供应价格一般按周边市场价格的7-8折供应给各区，各区在实际供房时还对旧改居民提供1000-2000元/平方米左右的购房优惠，这其实是对动迁居民在开发保本微利以及二次定价的基础上给予的第三次优惠。区属安置房主要参照市属房源的定价机制，按市场评估价格8折左右确定供应给居民的价格。由于安置房的实际售价远低于市场定价，在对房屋投资收益分配缺少控制的情况下，助长了房源的投机属性，被动迁居民往往出于投资投机性目的而会选择实物安置。

内容来自dedecms

5、房源的保障功能有所淡化，为转租、群租提供了温床 织梦好，好织梦

目前各区在市属房源的基础上均另行筹措房源，征收基地征收安置房实际配比达1.8-2.2，高于市级下达的配比指标。由于对实物安置的统计口径、同一基地内房源统筹使用，以及区里再配区属房源等原因，尽管全市面上市属征收安置住房配比逐步收紧，但仍出现一户被征收对象拿2、3套房的现象。多数分配对象并不是完全意义上的住房困难对象，居民对动迁安置房的需求动机也不是自住属性，更多出于投资和投机，没有完全体现“保基本、讲公平、可持续”的要求。加上受就业机会少、交通不便和配套不完善等因素的影响，安置房保障对象的自住比例较低，为转租、群租提供了温床。

二、若干对策建议

1、推进大型居住社区建设和配套 dedecms.com

一是加快大型居住社区建设。进一步明确各区责任，加强规划控制，强化推进机制，加大保障性住房土地储备工作力度，确保土地供应。研究分布式布局选址方案，满足“十三五”市属征收安置房建设需求。二是完善大居配套建设。修改完善《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》，确定合理的公共服务设施项目和标准，实现社区、居委会行政管理和公共服务用房以及街坊级社区商业设施运营与住宅建设投入的同步使用。对入住人口不多的新建小区，在过渡期采取应急的变通措施，满足居民“开门七件事”的日常需求。三是加强区区对接，建立人口导出区与导入区在公共服务资源等方面的定向扶持机制，通过联合办学、结对互帮、设立分校（院）、委托管理等模式，推动人口导出区教育、医疗等优质公共资源向大居所在区转移，提升导入地区的公共服务水平。

织梦内容管理系统

2、调整征收安置房用地供应价格 dedecms.com

建议根据当前住宅用地市场成交价格，结合大居土地储备成本，及时调整征收安置住房用地出让价格。一是对市属、区属征收安置房供地价格一视同仁，实行统一定价。二是制定征收安置房供地价格时，应综合考虑土地市场评估结果、土地基准价格、土地储备成本等，科学合理制定。三是为进一步发挥导入区的积极性，征收安置房供地价格由区政府集体决策确定。四是供应价格应符合国家相关法律法规，经营|!生用地供地价格不低于基准地价的70％。五是后续新启动大型居住社区基地，考虑到各基地差异性较大，征收补偿和配套建设成本相差较大，较难制定统一土地储备包干价格，建议将符合土地储备成本开支范围的征收补偿成本及必要的基础设施建设费一并纳入大居土地储备工作内容，根据储备成本实际情况按实结算。 织梦内容管理系统

3、优化安置房源定价机制和上市年限 织梦好，好织梦

进一步提高征收安置房供应价格，缩小其与同类型普通商品住房市场价格间的差距，压缩其投资收益空间，减少动迁居民对安置房非基本的投资性需求。一是提高市属房源的定价标准，建议将房源定价在市场评估价的基础上给予一定的折扣，但折扣不得高于5％，逐步实现与市场价接轨。二是优化房源调价机制，确保实际分配房源按出售时点的市场标准确定价格，避免因为无法提价导致被动降价的局面。三是将新签约的征收安置住房的上市年限从目前满3年恢复到满5年，通过增加时间成本，一定程度减少对实物房源的需求。 内容来自dedecms

4、完善房源供应分配机制

一是严控征收安置房房源供应配比，征收基地被征收住房与市、区征收安置住房配比不得高于1:1。二是实施限购政策。被征收对象他处无房或者他处有房但居住困难的，按照托底保障标准（上海征收补偿实施细则规定人均建筑面积22平方米），可供应一套征收安置住房。其他被征收对象一律实行货币化安置，不再给予实物安置。双管齐下，减少不合理房源需求。三是引导鼓励货币化安置。选择货币化安置的被征收对象，给予自行购房补贴，补贴额度由各区根据本区实际情况和房地产市场情况制定相应标准。选择货币化安置的，可在货币补偿款限额内购买一套市场化商品住房，按照首套房有关政策执行。同时，将货币化安置比例作为指标纳入各区的目标任务考核，强化各区在安置房分配使用中的责任意识。四是加快实施已供应房源的回购利用。针对已供应安置房大量空置及低价出租的现象，加快出台相应政策和配套实施细则，尽快推动已供应房源回购工作，盘活存量低效资源，继续用于征收安置等住房保障，作为安置房源的有效补充。五是着手研究征收安置房的封闭运作管理机制，即凡是要出售征收安置房的，只能由政府回购或定向出售给新的征收对象，以保持上海保障房规模的适度稳定。

织梦内容管理系统

5、开展征收安置新政试点

对虹口区新启动的旧区改造和重大工程项目先行开展试点，探索在征收基地建立居住状况核查机制，核查被征收对象的居住状况，对被征收对象实施限购政策。同时，完善相关配套制度，包括进一步完善旧改两轮征询，将征收安置房源情况、分配原则、定价要求、货币化补贴标准等作为房屋征收补偿方案细化内容。按照“尽力而为，量力而行”的要求，由试点区根据实际情况自行确定、适当提高第二轮征询通过生效比例。试点区旧改任务不纳入当年度的考核目标。 dedecms.com