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摘要：以21世纪以来特别是“十二五”时期新型城镇化与房地产相关数据为样本，运用改进的熵权TOPSIS法对新型城镇化质量综合测度，采用通径分析法研究五指山市房地产各指标对新型城镇化的影响作用程度。结果表明：2009—2014年五指山的新型城镇化质量综合水平呈现稳步上升状态，始终处于中级与良好状态；2014年新型城镇化各指标发展程度由小到大依次为人口城镇化、土地城镇化、经济城镇化、生活城镇化和社会城镇化，人口与土地始终是制约五指山新型城镇化快速发展的关键因素；商品房销售均价、房地产开发投资额、经济适用房总计划投资额与新型城镇化呈正相关，对新型城镇化的影响作用依次减小，新开工房屋面积与新型城镇化质量呈负相关，但影响作用程度较微弱。 copyright dedecms

关键词：房地产；新型城镇化；TOPSIS法；改进的熵值法；通径分析；五指山市

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0 引言

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国外学者对城镇化和房地产业的研究历史较为久远，拥有丰富的理论系统和实践经验，主要集中在房地产与城市经济发展的相互关系方面。L.S.Ho等运用误差修正模型和分布置后模型研究香港房地产市场和宏观经济间的相互关系，表明宏观经济中的三出口、利率、通胀等因素都会对房地产业价格产生长期影响。V.Desai探讨发展中国家在城镇化阶段的贫民住房问题，调查集中于住房投资与政治经济，提出了政府建设、私营部门、寮屋住房和贫民窟4个主要类型的住宿，研究满足低成本住房需求和潜在作用。国内学者的研究多集中在城市化、城镇化与房地产间作用机制关系方面。向为民等运用误差纠正模型（ECM）、协整理论与格兰杰（Granger）因果检验理论对我国1987—2003年城市化率和住宅销售量进行分析，认为二者存在长期协整关系但不具有因果关系，相互影响不显着；住宅销售量对城市化微小变动的影响是正向的；短期内住宅销售量是最主要的贡献因素[1]。曾江辉使用误差纠正模型和格兰杰因果检验对我国1990—2009年城镇化水平和房地产价格关系进行检验，认为房地产价格和新型城镇化水平间存在长期均衡关系，房地产价格不是城镇化水平的格兰杰原因，城镇化水平是房地产价格的格兰杰原因[2]。徐丽杰通过分析城市化、房地产投资和经济增长间的作用机制，并应用协整理论和格兰杰因果性检验对1990～2012年河南省三者问的关系进行分析，结果表明三者间存在稳定的均衡关系，城市化是促进经济增长的长期原因，房地产投资并不是促进经济增长的长期原因，城市化是房地产投资增加的长期原因，房地产对城市化没有明显推动作用[3]。王亚红通过研究我国城镇化与房地产业相互关系与协同发展策略，认为我国城镇化与房地产业发展之间存在一种动态、双向、互为因果的关系，加速的城镇化进程给房地产业发展带来巨大发展空间，房地产业的发展反过来也促进城镇化水平的提高，二者存在协调发展的内部动力[4]。也有学者分析了城镇化对房地产市场需求的影响，认为影响主要体现在3个方面：城镇化积极带动了房地产市场的消费性需求，城镇化直接拉动房地产市场的生产性需求，城镇化直接影响房地产市场的投资性需求；并采用协整与格兰杰因果检验理论揭示我国的城镇化率和商品房屋销售面积（反映房地产市场的需求）间的作用机制，二者存在长期的均衡关系和长期稳定的格兰杰因果关系，城镇化进程将推动房地产市场需求的快速增长[5]。田申运用空间面板模型分析城镇化对房地产价格水平的影响，得出人口、产业城镇化率与房屋施工面积对房地产价格水平产生正向影响，城镇化投资额对房地产价格水平产生显着负向影响；城镇化投资额对房地产价格水平产生负向影响；人口、产业城镇化率、城镇化投资额、人均GDP、绿化面积、房屋施工面积的空间滞后项对房地产价格水平产生显着的正向影响，空间溢出效应显着[6]。

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综上所述，城镇化与房地产存在长期的协整和均衡关系，具体表现在人口城镇化与住房销售量（面积）、房地产价格、房地产投资、商品房销售面积等；在二者的因果检验上不同地区和评价指标会显示出不同的结果，多数研究表明城镇化进程将会推动房地产业的发展，但反过来房地产业的发展未必会促进城镇化进程的加快。不足之处在于评价指标与方法较为单一，不能将二者关系从系统角度进行多方位剖析，未能综合反映问题的具体情况。新型城镇化与房地产关系的研究已引起关注，研究方法主要有逐步多元回归法[7]、固定效应模型[8]、协整理论与格兰杰因果检验理论[9]、偶合协调度模型[10]等。与以往研究城镇化与房地产关系的不同之处在于评价指标不只局限于单一的人口城镇化和房地产指标，而是运用系统理论更为具体、合理地综合揭示其错综复杂的作用机制关系，研究地域范围主要集中在国家、省域和地级市，针对县级市的几乎没有。 dedecms.com

五指山市作为海南省最大的自然保护区和少数民族聚居地，有着“翡翠山城”“天然别墅”“绿色生态”的美誉。以其天然、绿色、低碳、健康和富有民族特色的发展基调吸引众多外来人口前来疗养、度假、探险、科考、旅游等，由此带动房地产业迅猛发展，在新型城镇化进程中发挥着重要的支持作用，新型城镇化质量的提升带动了房地产业的发展。本研究通过对五指山市新型城镇化质量进行测度，发现新型城镇化发展的不足之处，明确发展的侧重点；重点分析房地产业各指标对新型城镇化质量的影响程度，为房地产市场的开发调整和新型城镇化质量的提升提供参考。 本文来自织梦

1 数据来源与研究方法

1.1 数据来源

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数据来源于《五指山统计年鉴2014》《海南统计年鉴》《五指山市国民经济与社会发展统计公报》以及五指山市统计局、国土局、房产局等相关部门提供的数据统计资料，部分指标数据通过相关数据、公式推算获得。

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1.2 研究方法

1.2.1 建立评价矩阵与数据标准化。假设m个比较对象（这里代表评价年份）的最底层由n个指标构成，则可在该层建立一个评价矩阵X=（xij）m×n。为排除各指标的量纲及数量级差异对结果的干扰，通常对评价矩阵进行标准化处理。采用Z-score标准化处理后的矩阵X′=（x′ij）m×n。（正向指标）； 本文来自织梦

（逆向指标）。式中：x′ij为标准化后的指标值；为第j个指标平均值；sj为第j个指标的标准差。

1.2.2 改进熵权法与TOPSIS法。为排除层次分析法、德尔斐等赋权方法人为因素的干扰，采用熵权法较为客观地确定指标数据的权重，使评价结果具有可信度。因为熵权法中运用了对数，Z-score标准化后的数据不能直接使用，为消除指标值出现极端或负值等情况引起测度结果的偏差，需对指标数据预先进行标准化变换，称为改进熵权。应用TOPSIS法测算新型城镇化质量，首先，测算评价对象综合结果，进行单排序；其次，考虑权重后，用加权欧氏距离计算各评价对象与最优解和最劣解的距离di+，di-；最后，综合di+，di-两个距离指标所反映的讨论对象状态，采用贴近度ci来描述，并将其划分为4个等级标准来表征城镇化质量发展程度：0≤ci≤0.30，低级；0.30＜ci≤0.60，中级；0.60＜ci≤0.80，良好；0.80＜ci≤1.00，优质。 本文来自织梦

1.2.3 通径分析。通径系数分析简称通径分析（path analysis），是研究自变量与因变量、自变量间直接与间接作用方式、程度的多元统计分析方法，可以处理复杂的变量关系。通径分析在多元线性回归的基础上，对标准化数据的偏回归系数进行分析，将相关系数分解为直接通径系数与间接通径系数，分别用来衡量自变量对因变量的直接作用与自变量通过其他自变量对因变量的间接作用。为此，相比较多元线性回归与相关性分析，通径分析对多变量影响因素的统计分析结果更合理准确。

假设x1，x2，x3与y之间的直接通径系数（即标准化回归系数，反映x1，x2，x3对y的直接贡献）分别为a1，a2，a3。又求得x1，x2，x3三者间的两两相关系数分别为r12，r13，r23，那么x1经由x2对y产生的间接作用就等于r12×a2；同样，x1经由x3对y产生的间接作用就等于r13×a3。于是x1对y的间接效应总和为r12×a2+r13×a3；再加上x1自己的直接作用a1，总效应就等于a1+r12×a2+r13×a3。实际上，总效应等于x1与y之间的相关系数。

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2 新型城镇化质量测度 dedecms.com

2.1 评价指标体系构建与权重确定 dedecms.com

以科学、全面、针对性以及数据可获取性等为前提，以新型城镇化发展目标与方向的明确性为出发点构建五指山市新型城镇化质量评价指标体系，运用改进熵权法确定指标层各指标权重（表1）。

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2.2 新型城镇化质量

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通过TOPSIS法得出2009—2014年新型城镇化质量准测层与目标层的综合得分（图1）。人口、土地、经济城镇化发展极不稳定，虽然社会城镇化与生活城镇化发展起点较低，但发展态势平稳，2014年赶超其他指标之上达到优质水平。2009年人口城镇化水平为中级，2010年最大并达到良好，2011年开始逐年回落并于2014年减少到0.5381，这一时段的发展水平为中级；土地城镇化发展水平在2009—2012年逐年上升到最大0.8811的水平，发展程度由中级上升到优质，2013年开始回落到2014年的中级水平；经济城镇化水平始终在中级与良好之间徘徊，直到2014年处于良好状态；社会城镇化发展水平总体呈现上升趋势，2012年变化幅度较大，直接由中级上升到优质水平，三年间虽有上下浮动，但影响不大；生活城镇化发展水平较平稳，最后达到优质，2014年最大为0.8617。 织梦内容管理系统

3 通径分析

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以新型城镇化质量综合得分y作为因变量，选取比较具有代表性的商品房销售均价x1（元）、房地产开发投资额x2（万元）、新开工房屋面积x3（万m2）、经济适用房总计划投资额x4（万元）4个指标为自变量进行多元线性回归的通径分析，考察房地产各因子对城镇化质量的影响程度。

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3.1 正态性检验

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运用SPSS 19.0对因变量y进行正态性检验，由于指标数据属于小样本范畴，选用Shapiro-Wilk的统计量检验，统计量为0.921，显着性水平Sig值=0.509＞0.05（给定的显着性水平），可以判定因变量y符合正态分布，可以进行多元线性回归。 copyright dedecms

3.2 多元线性回归的通径分析

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对标准化后的因变量与自变量进行多元线性回归分析，建立多元线性回归模型，多元线性回归模型的相关系数R=0.998，R2=0.996，调整后确定的R2为0.980，标准误差为0.142331，表明模型拟合程度很好，变量选择准确，可进行线性回归分析。 本文来自织梦

在5％的显着水平下，所有自变量回归系数均通过了t检验；解释变量与控制变量之间的多重共线性会使得回归分析中的参数估计值方差增大，影响参数估计的显着性。因此，这里对解释和控制变量进行多重共线性的VIF检验（表2），所有VIF值都介于1.0～3.2，明显小于10，不存在多重共线性的关系[8]。标准化残差直方图基本符合正态分布，可认为数据的残差比较符合正态分布。从标准系数（β）可看出，商品房销售均价x1、房地产开发投资额x2、新开工房屋面积x3、经济适用房总计划投资额x4对新型城镇化质量y的直接影响系数（通径系数）分别为0.774，0.314，-0.147，0.024，其与新型城镇化呈正相关；新开工房屋面积x3的通径系数为-0.147，与新型城镇化质量呈负相关。 本文来自织梦

通过相关分析可得到变量间的相关系数（表3），由直接影响系数与相关系数的乘积得到间接通径系数。x1对y的直接影响系数r1为0.774，通过x2对y的间接通径系数r（x1，x2）=0.314×0.762=0.2393，通过x3对y的间接通径系数r（x1，x3）=（-0.147）×0.340=-0.0501，通过x4对y的间接通径系数r（x1，x4）=0.024×（-0.249）=-0.0060，同理也可以计算x2，x3，x4对y的间接通径系数（表4）。通径系数绝对值的大小代表了变量在方程中影响作用的大小。 织梦内容管理系统

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3.3 房地产对新型城镇化通径分析 织梦好，好织梦

计算得出房地产各指标对新型城镇化及其准则层指标各指标的通径系数，确定影响作用程度（表4）。其中，直接通径系数为正，说明房地产指标对新型城镇化存在正面影响，系数越大直接作用越显着；直接通径系数为负，说明房地产指标对新型城镇化存在负面影响，系数越小负面影响越显着。若某房地产指标对新型城镇化指标的直接通径系数较小，但通过其他房地产指标的间接通径系数较大，则说明单纯地通过此房地产指标对新型城镇化指标的直接影响不明显，通过其他房地产指标的影响作用仍较明显。

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商品房销售均价对新型城镇化的影响作用最显着，通过房地产开发投资额达到了0.2393的水平。商品房销售对其他城镇化指标特别是土地与社会城镇化的影响作用也较大（经济城镇化除外），房地产作为五指山市的支柱产业，通过对五指山市的实地考察与部门走访了解到其商品房销售对象主要为外地到本地度假、养老人群，本地居民只占极少部分，并且五指山市保障性住房（经济适用房）极大地改善了本地居民的住居条件。所以房地产销售均价的提高对居民生活成本和生活压力影响不大，但会带动五指山土地的增值。通过实地调研访谈得知，商品房均价要控制在购房者可接受的范围内，即在带动经济城镇化水平提高的同时又不对社会和生活城镇化水平造成影响，销售均价控制在6000～10000元/m2较为合理，并为绝大多数居民特别是外来购房者所接受。

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房地产开发投资额的直接通径系数达到了0.3140，仅次于商品房销售均价，通过商品房销售均价达到了0.5896的水平，而通过房屋新开工面积和经济适用房的总计划投资额对新型城镇化质量的影响不显着；对经济城镇化的影响作用最为显着。统计数据资料显示，2010—2014年房地产开发投资额占固定资产投资总额的比例在50％上下浮动，所占比例较大，需在房地产市场条件允许的条件下尽可能保持在50％的水平。房屋新开工面积不会促进新型城镇化水平的发展，除人口城镇化外，对其他城镇化指标均呈负相关，五指山新型城镇化发展水平的提高不在于房屋新开工面积以及城市建设用地的增大，更不在于开发强度的无限增大，而是城市建成区内的有序调整与合理优化，即目前倡导的存量规划。经济适用房计划投资额对新型城镇化质量的直接影响以及间接影响均不显着，对人口城镇化的影响作用系数达到了1.0284的水平，经济适用房投资的增加吸引更多周边的农村居民以及外来人口前来就业居住并享受城镇良好的福利待遇和基础设施水平，但经济适用房的投资建设要在充分调查居民生活现状的基础上进行。

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3.4 其他影响作用因素

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受经济周期波动影响，五指山房地产市场经历了“萌芽期（2003—2006年）、高速发展期（2007—2010年）、平稳优化期（2011年至今）”的发展历程，尤其在房地产业高速发展阶段，诸多不利于城镇化建设的因素凸显。虽然房地产产品种类增多，但仍只注重商品住宅的开发建设，没有考虑房地产开发结构的合理性与可持续性，直至2011年开始趋于平稳并有下降的趋势。此后为有效解决阻碍房地产业持续健康发展的产品结构不合理以及同质低价竞争等问题，省政府提出了“一增一降一优”的发展路径，即增加高端经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，优化房地产空间布局，控制商品住房增量，消化存量，走精品发展之路。五指山作为海南国际旅游岛的覆盖区域，应坚持中高端旅游、度假、养生道路，即完善商品房、保障性住房的服务质量，加强并规范房地产市场秩序，基础设施配套资费专款专用；此外，从购房条件、银行放贷、保障房覆盖等方面支持居民住房消费。这一系列举措无不与我国城镇化进程由初期注重速度到后来注重质量的转变较为吻合。从住房种类以及购买对象上看，保障性住房主要针对本地特别是中等偏下收入人口，本地人口对这类的住房需求仍较大，不同人群对不同类型的保障性住房的需求也不相同；商品住房主要针对外来人口，居住居民以外来的老年人口居多，其他为已出售或待售空置房屋，虽有利于当时的经济增长和城镇化建设，却不利于持久发展和稳定。此外，过多的老年人口也会对城市发展产生负面影响。这些因素也是影响新型城镇化建设持续性与合理性的关键因素，调整并优化人口结构也是要解决的首要问题。 内容来自dedecms

4 结论与展望

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4.1 结论

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五指山新型城镇化质量发展水平较高，2009—2014年稳步上升，始终处于中级与良好状态，前期上升幅度较大，近期上升较为平缓，2014年处于中度良好状态，并处于新型城镇化快速发展的瓶颈期。2014年新型城镇化各指标发展程度由小到大依次为人口城镇化、土地城镇化、经济城镇化、生活城镇化和社会城镇化，总体上看社会与生活城镇化发展效果较好，经济城镇化水平一般，人口与土地问题始终是制约五指山新型城镇化快速发展的关键因素。 本文来自织梦

房地产对新型城镇化质量的正向影响程度由大到小依次为商品房销售均价、房地产开发投资额、经济适用房总计划投资额。五指山市新型城镇化质量水平会随着商品房销售均价、房地产开发投资额和经济适应房总计划投资额的增大而增大，其中，商品房销售均价的影响带动作用最为显着；新型城镇化质量水平会随着新开工房屋面积的增大而减少，因为新开工房屋面积的增大意味着土地开发强度的增大，这会在一定程度上阻碍新型城镇化的健康可持续发展。 dedecms.com

4.2 展望

五指山市要更多地从户籍政策与土地集约高效利用上提升五指山的新型城镇化综合水平。五指山市房地产业开发投资的适度增加会促进房地产规模的扩大与城市空间结构的优化，即商品房宜走高端养生度假的道路，不仅会提高城市承载能力，改善并优化居住环境，还会带动其他相关产业的发展，增加大量就业机会，极大地促进农村人口向城镇流动、产业向城镇集聚，最终推动五指山市新型城镇化进程的快速推进。因此，房地产投资额增大，进而促进商品房销售均价的提高，会极大地促进五指山市新型城镇化的发展。对于早期开发的房地产楼盘要给予及时修缮与配套设施的补充，增加居住内部的物业管理水平，实行开发、管理、更新、修缮的一条龙服务。五指山原住居民居住条件的改善还要依靠保障性住房特别是经济适用住房投资额度的增加，保障多数本地居民的居住需求，从居住环境的全面改善与优化来促进新型城镇化质量的健康有序发展。因此，五指山市经济适用房投资的适度增加会从根本上促进新型城镇化质量水平的提升。 内容来自dedecms

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[4]王亚红.中国城镇化与房地产业发展——相互关系及协同发展策略研究[J].广西财经学院学报，2012（10）：49-54. 内容来自dedecms

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