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[摘要]文章通过比较美国、德国以及欧盟在绿色地产政策的做法，得出其政策的优势：完善的金融机制、广泛的社会参与、健全的法律法规体系、激励手段的多样化以及重视消费端的经济激励。我国要充分借鉴发达国家的经验，通过实施多元化的激励政策，进一步加强认证与标识制度的完善与公民的绿色意识、注重技术创新与产业化发展的政策以及简化行政与审批手续等措施来促进我国绿色地产的发展。 本文来自织梦

[关键词]绿色地产；激励政策；绿色意识；财政政策 copyright dedecms

2015年巴黎世界气候大会上各发达国家承诺在2020年前比照1990年基础上减排25％～40％。可以说，随着全球经济的快速发展，环境污染和资源枯竭已经成为全世界的头号问题。面对未来生存和可持续发展的需要，世界各国不得不认真研究解决好环境和资源问题。在过去30年里，建筑行业一直是经济发展的重要支柱产业，但全球建筑业的能耗占世界总能耗的1/3以上，成为了落实全球节能减排任务的头号目标。建筑行业不仅直接关系到人类的生存和居住环境，而且作为重点的能耗产业，在全球对气候和环境资源高度重视的今天，已经成为世界各国保持经济可持续发展，实现节能减排目标的重点调控领域。早在1960年前后，西方发达国家就率先提出了建设绿色生态建筑的想法，并且开始着手探索设计建造能够节约资源，保障环境的绿色生态建筑。20世纪70年代，全球开始爆发石油能源危机，欧美各国更加重视因为对石油等资源过度依赖所引发的各类矛盾，绿色地产理念逐渐在欧美等国家受到更广泛的关注。进入21世纪，国际形势发生巨大变化，由于温室气体过渡排放所引发的全球气候变化，已经威胁到人类的生存环境。因为能源供求矛盾造成的油价快速上涨，也给世界各国经济带来巨大负担，过度开采和过度工业化所造成的环境污染问题成为全球公敌。这都使人们更加向往和追求低能耗、低排放、低污染的绿色地产，也带动了国际绿色地产产业的发展。同时，世界各国积极出台一系列促进建筑产业节能、低碳和环保的政策，推广绿色地产正成为加快绿色发展的重要举措。

绿色地产，是指企业在符合建筑学原理的前提下，以保障自然环境生态系统的良性循环为原则，以环保节能技术为支撑，以构建和谐社会为内涵，以经济循环发展为基础，按照绿色建筑标准建立起来的住宅及商业类地产的开发行为。（顾皓，2016）近几年来，西方发达国家一方面不断加强自身的绿色地产标准和制度建设，推动绿色地产规范化发展。另一方面，加快本国境内高能耗、高污染企业的转移，鼓励和引导其向发展中国家迁移。但随着环境和资源状况的恶化，一些发展中国家也开始更加重视绿色地产产业发展。2006年，我国正式颁布实施《绿色建筑评价标准》以来，10年时间“绿色地产”从“野蛮生长”到逐渐认知并进一步标准化。（周翔宇，2016）2012年，我国政府出台了《关于加快推动我国绿色地产发展的实施意见》，该意见明确提出我国要完善绿色地产财政政策激励机制。应该说，当我国成为世界第二大经济体后，经济增速放缓是一种必然趋势，经济发展方式面临转型要求，绿色地产产业成为了必然选择。当前，我国的绿色地产产业发展还处在初级阶段，同国际上一些发达国家相比较，还有一定的差距。现阶段我国还没有一个公认的标准量化绿色的概念，很多房地产开发商对绿色地产的理解仍停留于在地产中采用一些环保产品和材料的阶段。（孙玲玲，2013）作为全球人口第一大国，世界第二大经济体，我国更需要加快建立完善的绿色地产激励政策，推动我国绿色地产的可持续发展。因此，我国要积极借鉴国际上的先进经验和做法，推动绿色地产产业发展，使其成为促进经济健康发展的重要举措。

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一、国际绿色地产政策的内容

（一）税收优惠政策

目前，国际上对绿色地产产业给予的税收优惠政策也不尽相同。

1.美国的主要做法。采取了多种促进绿色地产产业发展的税收激励政策。在《2005能源政策法案》中，美国政府设置了课税减免和课税扣除的相关规定。其中对于课税减免明确：对于节约能源达到ASHREA90.1标准50％的商业建筑，给予其所有者每平方英尺（约0.092平方米）1.8美元的课题减免。对于课税扣除明确：对使用太阳能或燃料电池设备的商业建筑给予30％的税收扣除；对于能耗低于标准建筑50％的新建住宅给予课税扣除；对于选择使用节能设备的住户可以给予500美元到2000美元的课税扣除。但《2005能源政策法案》规定的有效时间是2006—2007年，对此产生了很大争议，因为仅给予两年的激励政策是不合理的，这不能对绿色地产节能产品和设施起到市场推广的积极作用。

美国一些州对设计和建造绿色地产的企业给予了州内税收减免政策。如：纽约州确立了绿色地产税收减免优惠政策，对设计和建造符合绿色地产标准的企业和个人给予税收减免。也有一些州采取了税收激励政策，对开发和建设绿色地产工程项目以及使用可再生能源的免除一定比例销售和使用税，同时提供贷款贴息等。如：俄勒冈州实施的能源税抵免制度，建造绿色地产可以实现用能源税抵免个人所得税。当然，这也要求新建筑或改造工程必须符合LEED银级以上认证标准。并且俄勒冈州的税收抵免制度还针对非营利组织取得的税收抵免额创设了市场交易机制，允许对税收减免权进行交易。就是说一个非营利组织建造的绿色地产获得LEED认证后，可以将其无法使用的抵免额有偿转让给能够直接使用的建筑企业。 织梦内容管理系统

2.德国的主要做法。德国主要采取减免税收和加征惩罚性税收两个方面促进绿色地产产业发展。一方面，在绿色地产产业发展过程中，技术始终是关键条件。成熟的技术不仅能够保障绿色地产产业获得快速发展，还影响到绿色地产的后期维护及运行，并决定了绿色地产的维护及建造成本。因此，德国对使用、推广节能技术和产品的绿色地产企业给予税收减免；另一方面，对高耗能企业和个人加征能源消费税和生态税，提高其对建筑节能的重视，为建筑节能推广筹集资金。在德国加征税收政策主要针对终端用户和企业，如热电厂等；税收减免政策主要针对应用节能技术的公司，包括节能技术和设备的推广生产企业。德国的税收政策改革可以追溯到石油危机时期，当时面对国内石油资源短缺的现状，开始重视发展绿色地产，给予税收激励。到1999年，德国开始实施生态环保税方面改革，特别是对建筑等高能耗产业，调高了能源消耗税的额度。同时，对节能企业和个人给予了税收减免，鼓励发展应用节能产品的绿色地产项目。

3.欧盟的主要做法。除德国以外的欧盟其他一些国家是采取加征税款等方式来限制非绿色地产产业的发展。如：英国的《垃圾填埋征税法案》和征收气候变化税等等。这些具有强制性的加征税款措施鼓励企业在建筑开发中更加注重节能和可再生资源应用，有利于减少能源消耗。在加征税款的同时，欧盟各国还采取了其他方法来鼓励绿色地产产业发展。如建立能源标签制度等。在法国和丹麦等国家确立了建筑物强制性能源标签制度，对出售或租赁的建筑物公开相关能耗信息。 内容来自dedecms

（二）财政补贴政策 内容来自dedecms

1.美国的财政补贴政策。主要是围绕推广LEED绿色地产评估标准确定的，LEED绿色地产评估标准本身就是在美国能源部的资助和支持下建立起来的。同时，美国能源部下设的能源效率和可更新能源办公室（简称EERE）为了进一步推广可更新能源技术，实施了多种财政补贴措施，这些补贴政策虽然没有专门针对绿色地产产品，但仍然极大地促进了绿色地产产业的发展。如提供专项资金用于可更新能源项目，既面向开发商和消费者提供资金补贴，也面向积极推进绿色地产建设的州政府提供资金补贴。美国的许多州也根据实际设立了专项资金用于补贴绿色地产的发展，包括资助LEED认证等等。如西雅图的LEED激励政策，就是直接向申请LEED认证的建筑工程提供资金帮助，涵盖了新开工建设项目和旧商业建筑改造工程。这样的激励政策有效地鼓励绿色地产开发商和所有者在其项目建设和改造过程中积极采用低能耗和可持续的节约能源设计。许多州都有类似的政策支持申请LEED认证的开发商和所有者，像俄勒冈为绿色地产项目的开发提供资金和贷款支持等。可以说，在推广LEED过程中，美国政府虽然没有直接出面，但由于LEED认证能够给所有者和开发商带来直接效益，促使越来越多的建筑所有者希望达到这一绿色地产标准，从而能够享受税收抵免等优惠政策。在未来五年里，会有约50％的建筑选择绿色节能标准，并且绝大多数会采纳LEED标准以获得在政策法规和税收上的支持，包括驻国外机构如果获得LEED认证，项目也会享受本国的政策补贴。 dedecms.com

2.德国的财政补贴政策。德国的绿色地产节能财政补贴主要面向供热和节能等新技术应用领域，以及在新能源开发和再生能源使用方面。这一方面能够有效缓解节能企业和个人的投资资金压力，另一方面也能促进节能发展和新技术的开发应用。当这些资金相对缺乏的企业和个人通过采取相应的节能技术实现降低能耗时，只要达到国家规定的标准就可以领取一定数额的财政补贴。这种财政补贴政策充分调动了建筑企业和所有者对节能的积极性。补贴方式主要有直接补贴和贴息补贴两种，均由德国复兴银行来进行发放。直接补贴，就是面向绿色地产节能行业的企业和个人直接从德国财政中拿出一部分资金来进行发放，财政补贴的额度与节能的标准成正比。贴息补贴，就是对于企业和个人在节能产品研发或项目融资过程中产生的贷款利息，由财政部门拿出一部分财政收入或能源消费税收给予补贴。 copyright dedecms

3.欧盟的财政补贴政策。德国以外的欧盟许多国家也为促进绿色地产产业发展提供了多种形式的财政补贴政策。较为通常的做法是通过给予减免税款或惩罚性征税的方法来支持绿色地产产业发展。有些国家采取更为积极的财政政策，对遵守绿色地产标准的企业给予政府财政补贴或资金扶持等。 织梦内容管理系统

（三）多元化融资政策

为了支持绿色地产产业发展，德国每年都在财政预算中进行专项列支，用于德国复兴银行面对绿色地产开发和改造项目提供融资。这类贷款优惠主要是为绿色地产开发和改造的企业提供贷款贴息或低息贷款，解决企业或所有者在投资方面的资金缺口问题，帮助其拓宽融资渠道。据世界自然基金会统计，德国复兴银行的节能建筑建设和改造计划在全世界都是首屈一指的。自2001年起，德国复兴银行已累计提供绿色地产项目贴息贷款和补助约300亿欧元。2005年开始，德国政府针对德国复兴银行的节能优惠贷款项目提供补贴以改善其资金条件，使其进一步扩大贷款扶持规模。贷款的主要对象是节能设备研发和生产企业、实施建筑节能改造企业，同时也提供个人节能投资的优惠贷款。这种多元化的融资政策支持，提高了企业和所有者对建筑节能的关注度，吸引大量资金进入节能行业，推动了绿色地产产业发展。 织梦好，好织梦

二、国际绿色地产政策实施的优势

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（一）完善的金融机制 织梦内容管理系统

在绿色地产激励政策的实施过程中引入了灵活的金融机制。从国际上促进绿色地产产业发展的成功经验中可以看出，相对完善的金融体制机制是绿色地产发展的关键。世界各国的金融机构面向绿色地产开发商和所有者提供无息或低息贷款，再由各国政府对金融机构进行贴息，由保险机构提供风险担保，形成链条式的促进绿色地产产业发展金融体制机制，从而使各国政府能够用较少的资金来带动金融机构投入更大规模的资金到绿色地产产业中。 织梦好，好织梦

（二）广泛的社会参与

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世界各国在促进绿色地产产业发展中，通过政策引导和开展宣传、教育活动，使绿色地产理念能够很快被市场和公众认可并接受，形成了多元化的共同推动体系。各国政府在制定和实施绿色地产激励政策时，充分考虑了各方利益诉求，与设计企业、施工企业等都建立起良好的合作伙伴关系，搭建了信息化交流平台，形成了制度化协商机制，多元化的监督体系，确保了绿色地产产业的健康发展。

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（三）健全的法律法规体系

西方发达国家在推广绿色地产的过程中，纷纷出台了一系列标准规范和激励措施，采取具有强制性的法律法规来保障绿色地产产业的发展，各法律法规之间相互补充、相互配合，共同发挥对绿色地产产业发展的促进作用。像美国的各州都根据自身发展实际，制定了配套的政策进行补充和完善。正是形成了健全的法律法规体系，才使得绿色地产产业能够沿着各国政府设定的预期目标顺利发展。而我国在推广绿色地产产业发展上，还处在以部门决定或文件为指导的层面，缺乏立法支撑和法律保障措施。 织梦好，好织梦

（四）激励手段的多样化 本文来自织梦

世界发达国家为了促进绿色地产产业发展，采取了多种激励手段。如针对绿色地产的开发商和所有者区别对待，出台了财政补贴、税收减免和贷款贴息等多种政策措施。而我国现阶段对绿色地产产业的激励措施仅有财政补贴和税收减免等有限的政策，并且在政策适用上还不够明晰和具体，市场主体认识不够深刻，对政策的有效利用有待提高。 内容来自dedecms

（五）重视消费端的经济激励 copyright dedecms

同一些发达国家相比较，我国的绿色地产激励措施还停留在生产端，没有形成有效的消费端激励手段。而在欧美等国家，为了进一步促进绿色地产的普及及应用，相关部门制定和实施了以消费者为主导的各项激励措施，例如消费低息贷款和节能产品的使用补贴等优惠政策。

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三、完善我国绿色地产政策的对策

（一）进一步加大对绿色地产的补贴力度 dedecms.com

从国际上通行的促进绿色地产产业发展措施上看，实施多元化的激励政策是一种必然选择。只有及时制定相关的税收减免、资金扶持和财政补贴政策措施，才能更好地保障绿色地产产业的可持续发展。税收减免和财政补贴这两种激励政策，是目前世界各国普遍采取的做法，并且取得了很好的实际效果，其不仅激励了绿色地产产业发展，还从侧面限制了高能耗、高污染的建筑产品的发展空间。我国要借鉴发达国家的经验，实施税收优惠、贷款贴息和财政补贴等有效措施，来促进绿色地产产业的健康发展。如，’学习和借鉴美国的消费补贴激励制度，对使用节能产品的绿色地产所有者给予财政补贴，调动建筑物所有者的积极性；给予积极创新发展的绿色建材和设备生产企业以政策性扶持，如税收减免和财政补贴等，降低企业成本，壮大绿色地产产业，对积极实现绿色地产技术和产品成果转化的企业要给予奖励，同时限制在建筑领域使用高能耗产品。对绿色地产的开发商和消费者给予税收减免政策，对购买绿色地产的消费者提供契税减免，对开发商的销售环节提供营业税和印花税等的减免。同时，政府可以根据绿色地产的开发建设规模和标准，对于开发商承担的土地出让金给予一定比例的返还或折让，在城市建设和周边设施规划上给予一定的倾斜，适当提高绿色地产容积率，为开发商建造绿色地产营造良好的外部环境。 织梦好，好织梦

（二）加强认证与标识制度的完善 本文来自织梦

促进我国绿色地产产业发展，还需要尽快建立起完善的绿色地产标准认证和标识制度。科学确定绿色地产的等级标准，通过对绿色地产进行检查验收，对不同认证等级给予不同的税收减免或财政补贴，等级越高享受的优惠政策越多。并且要在建筑物的显着位置设置绿色地产等级标识，方便接受社会公众监督，使整个社会接受和认识绿色地产的重要性。鼓励和引导企业积极参与到绿色地产认证和标识建设中来，通过给予税收减免和财政补贴等优惠措施抵消企业申请认证的相关费用，使企业通过认证后获得的收益能够弥补部分绿色地产设计和设施成本支出。在绿色地产的建造环节中，涉及设计、材料采购和施工等方方面面，所以在认证标准制定过程中要充分考虑到建筑物的各组成部分，形成全方位立体化的标准体系。要积极引导建筑行业从业人员学习和掌握绿色地产的技术标准和规范，在建筑物的建造施工过程中明确绿色地产的设计要求和标准条件，全程体现绿色的发展理念。在设计、建造和维护绿色地产的各环节都与传统建筑物有许多区别，我国要加快制定和实施绿色地产维护标准，使后续的物业人员能够把绿色地产的理念和认知贯穿到整个管理之中。对于绿色地产的后期维护和运行等方面问题，一方面要尽快建立绿色地产物业管理标准和奖补机制，对绿色地产的维护和运行情况进行定期检查和验收。另一方面可以通过延长绿色地产的运行标准有效期，建立绿色地产标识的公示和监督措施来提高其后续的实际运行效果。

（三）加强公民绿色意识的宣传和教育 copyright dedecms

绿色地产产业的发展，关系到整个地球资源和生态环境，每个国家和每个人都有责任来推广倡导绿色地产。一是由于绿色地产理念进入我国的时间还比较短，许多人对其还不够了解，所以在整个建筑市场的认可度还很低。现阶段，我国建筑物所使用的资源和能源价格普遍较低，城市居民供热按量计费制度还没有全面铺开，在建筑物的资源能耗统计上还不够科学合理，致使绿色地产的节能和环保优势没有得到广泛认可。二是由于对传统建筑物在建造和日常运行过程中所产生废物处理收费较低，对建筑物给周边环境造成的生态损坏没有设置环境税或生态税，不能够突出绿色地产的环保和生态效益。三是由于缺乏有效的宣传教育和引导，建筑物的消费者还没有形成绿色消费的理念，加上开发商过度虚假宣传，使消费者对绿色地产的实际效果产生了怀疑。这些，都需要我国政府部门同相关公益组织一道，加快开发和印刷绿色地产教育普及读本，借助媒体宣传和环保知识教育活动来进一步提高大家对绿色地产的认识程度，让市场能够了解绿色地产运行过程中的节能、环保和生态效益，使消费者建立对绿色地产的消费信心和消费理念。

（四）进一步简化行政与审批手续 织梦好，好织梦

政府部门在促进绿色地产产业发展的过程中还要加强对绿色地产规划和建设的行政许可和审批环节管理，进一步精简手续，促进绿色地产工程项目顺利实施，减少项目行政成本的支出。同时，还可以通过政府直接投资建造绿色地产项目或政府采购的方式，形成示范和带动作用，积极推动绿色地产产业发展。简化行政审批手续同前面提到的税收减免和财政补贴政策激励措施不同，虽然是间接地鼓励和促进绿色地产产业发展，但这种方式并没有给政府增加任何财政负担。当绿色地产优先审批制度建立起来以后，可以有效地促使开发商进行绿色地产开发实践，形成带动效应。同时，这种间接的激励措施也有利于实现便捷高效行政审批体制改革。

[参考文献]

织梦好，好织梦

[1]顾皓.绿色地产发展现状与存在的问题[J].住宅与房地产，2016（10）：86. 织梦好，好织梦

[2]孙玲玲.绿色地产理念下的企业战略管理研究[D].2013年建筑科技与管理学术交流会论文集，2013（9）：106.

[3]周翔宇.绿色地产报告：揭示最根本的绿色力量[N].中国房地产报，2016-11-07日（B08）.