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摘要：房地产是具有消费和投资双重属性的特殊商品，其价格不仅受到市场供需的影响，也受政府调控的影响。而货币政策是政府调控的重要手段之一，可以通过影响市场需求来调节房价。文章借鉴事件研究法，以货币政策调整后三个月为政策窗口期，构造了一个投机占比因子后再进行回归分析。结果表明，在政策窗口期内，投机交易数量多的小区拥有更高的每平米累计收益率，投机活动显着地影响房价。因此，当货币政策发生变动时，会通过影响投机需求进而刺激或者抑制房价。 copyright dedecms

关键词：货币政策 事件研究法 投机占比因子 回归分析

本文来自织梦

一、研究背景 copyright dedecms

近年来我国房地产市场发展迅猛，房地产投资年均增速达25％，而根据国家统计局的数据显示，房地产投资在2010年左右达到顶峰，房地产由增量开始向存量转变，特别是在一线城市。2009年，北京市存量房交易量全面超越新房。2016年，北京市存量房市场交易异常火热，交易量直线上升促使房价普遍飞速上涨。2017年，中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是因为房地产行业属于资金密集型行业，住房既是消费品也是投资品，因此特别容易受到金融投机活动的影响。

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目前，影响房价的文献研究主要分为两个方面。一是房价与经济基本面的关系。Mc Quinn（2007）研究表明，经济基本面中的宏观数据能较好地解释房价变化；而Gallin（2006）基于实证文献发现经济基本面并不能很好地解释；沈悦（2004）研究表明，目前我国房价的快速上涨已经偏离了经济基本面，政府政策以及投机等因素开始显着影响着房地产市场。二是房价与非经济基本面的关系，主要关注房地产调控政策与房价的关系，如Muellbauer（1997）和Priemus（2003）分别从信贷政策和土地政策方面进行研究；而国内学者赵昕东（2010）的研究则主要关注在货币政策方面。 织梦好，好织梦

本文以货币政策调整后三个月为政策窗口期，将住房需求区分为投机需求和其他需求，投机需求指短期投资活动以两年之内的交易为期限，而其他需求包含消费性需求和长期投资需求。因此，我们以投机需求构造出投机占比因子，主要研究了货币政策窗口期内小区的投机占比因子与同比两年前的每平米累计收益率之间的关系。 本文来自织梦

二、理论分析 织梦好，好织梦

目前，我国的房地产相关政策主要是以调控需求端为主，通过首付比例和限制购买资质等方式来设置人市门槛。房地产的需求一般可以分为消费性需求和投资性需求：消费性需求指将房地产作为商品消费以满足个人居住和企业生产办公等需求；而投资性需求指将房地产作为投资品，希望能够在其中获得投资收益的需求。消费性需求在短期内缺乏弹性；而投资性需求受贷款利率影响很大，在短期内房地产供给不变的情况下，当贷款利率下降，投资者获得资金的成本减少，从而刺激投资需求，房地产价格就会上升。 dedecms.com

房地产开发商通过拍卖的方式购得土地的使用权，资金回收需要很长时间，因此开发商为了填补资金的缺口，往往会对外融资，在融资的来源中银行贷款占了大部分，因而利率特别是贷款利率成了影响房地产商融资成本的重要因素。贷款利率上升会减少贷款需求，从而减少房地产项目的投资，进而减少房地产市场的供给，房价就会上升。另外，我国的土地制度决定了土地供给是缺乏弹性的，土地市场只有一个供给者，即垄断者；垄断者总是会有使其垄断收益最大化的倾向，当有关政策刺激投资需求时，即需求曲线上移，房价就会上升；相反房价就会下跌。 copyright dedecms

因此，在新房价格居高不下的同时，新房区位相近的存量房市场中的卖方又会以新房价格作为标的，这种现象在我国一二线城市的房地产市场中普遍存在，尤其是热点地区，致使存量房也居高不下。

三、实证分析 内容来自dedecms

（一）数据选择

本文以北京地区存量房市场为具体研究对象，采集了2015年～2016年北京市1805个小区的存量房成交数据，数据来源于北京链家网站上的公开信息。

（二）变量构造 内容来自dedecms

对于每个小区我们构造了一个投机占比因子——SP，即每个小区中交易时间不满两年的交易量占总交易量的比重。在北京一般过户时间约为半年，因此从买入到卖出至少需要一年左右的时间，而出售也需要一定的时间，其他需求的交易者不会在这么短的时间内频繁出手，因此我们将交易时间未满两年的交易活动归结为投机活动。 内容来自dedecms

我们还选取了房屋用途HP和学区房SH这两个虚拟变量作为控制变量。房屋用途HP一般分为两类：普通住宅和商业办公类。此外学区房SH也是影响房价的重要因素，因此在回归中我们也加入了这一变量。 dedecms.com

（三）主要结果与分析 copyright dedecms

我们以货币政策的调整作为事件研究的对象，首先我们计算出政策窗口期内某小区的投机占比因子SP；接着计算出该政策窗口期内该小区的同比两年前的每平方米累计收益率CYR；最后再作回归分析。我们以“20150628双降”为例：

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下角标i代表各个小区；CYR_BJ代表“20150628双降”窗口期2015年7月1日到9月30日间的累计收益率CYR；SP_0330BJ代表“20150628双降”窗口期末期的投机占比因子SP；HP和SH是两个虚拟变量，分别代表房屋用途HP和学区房SH。

我们选取货币政策调整变动的时间节点分别为2015年3月1日、4月20日、6月28日、8月26日和10月24日以及2016年3月1日，再以其之后的3个月为窗口期，回归分析结果详见表1。

表1第一列显示，SP的回归系数为正并且在1％上显着，意味着在“20150301降息”货币政策窗口期内，北京小区存量房成交数量中的投机数量占比每多0.1，其每平方米累计收益率就多增加0.0653％。也就是说在政策变动后3个月内，投机数量越多的小区其每平米收益率越高，二者呈显着的正向关系。可是其拟合度只有0.071，说明投机数量占比只能很少地解释收益率的部分变化，这是因为现实生活中影响房价的因素还有很多，尽管我们已经控制了其中的房屋用途和学区房因素。但是这并不影响我们研究货币政策变动期间，投机需求与存量房价格之间的关系。表1前三列SP系数皆为正且越来越大，说明在窗口期内投机数量与收益率之间呈正向关系且价格型货币政策变动对投机需求影响更加显着，同时拟合度在增加，说明白变量的解释力在上升。第四列SP系数为正但是数值却在减小，说明“20150826降息”货币政策窗口期内投机需求对收益率的影响力减少了，收益率的变化更多的是由其他因素造成的。表1最后两列SP系数亦为正且在增大，在相关窗口期内货币政策变动对投机需求影响依旧显着。

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通过对比表1可以看出在两次央行双降的窗口期内，SP系数增加幅度明显高于其他，这说明这两次同时降息降准实施后都显着刺激了北京存量房投机需求，带动了相应小区的每平方米累计收益率的增加，进而提升了存量房价格。

四、结论与政策建议

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本文主要研究了货币政策变动后，对存量房市场交易活动的影响，主要结论如下：

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在房市低迷时期，降息降准的货币政策可以有效地活跃存量房市场。但是降息降准的货币政策对存量房价格的冲击都具有一定的滞后效应。另外，单一地依靠价格型货币政策调控房价的作用有限，存在明显的短期时效性，因为市场会自发地去适应这样的利率水平。只有与其他相关房地产政策配合使用才可以更有效地影响投机需求，进而调节存量房价格。 内容来自dedecms

基于以上结论，本文提出如下建议：首先住房的主要功能是居住，相关政策应满足居民的刚性居住需求和改善型需求，而房地产市场的投机活动以套利为主要目标，相关政策应该增大投机者进入市场的门槛以及增加其持有住房的成本。其次，货币政策对存量房价格的影响是滞后和持续的，要从中长期来看待货币政策实施的效果，政策的设计需要具有前瞻性。最后，要实施差异化的政策来抑制住房投机，要因时因地具有针对性地调节房地产市场，注意政策实施的短期效应，不能单一地依靠价格型货币政策来调控市场，需要多种手段并用。 织梦内容管理系统

参考文献： 织梦好，好织梦

[1]沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995～2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004（6）：78～86. 织梦好，好织梦

[2]赵昕东.中国房地产价格波动与宏观经济——基于SVAR模型的研究[J].经济评论，2010（1）：65～71. 本文来自织梦

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