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继启动12个城市租赁改革试点后，房地产长效机机制再获突破。8月28日，国土资源部与住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。此前的租赁房政策主要针对商品房、国有土地，此次发布的集体用地建设租赁住房试点政策，则是将城乡集体用地划进来，扩大了建设租赁住房的土地范围。事实上，为增加保障性租赁住房的供应，2012年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。国土资源部土地利用司负责人表示，几年来北京、上海项目效果良好，增加了住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作。

打破禁区，村镇集体经济组织主导权提升

长期以来，除了北京、上海的一些零星试点，集体土地供应城市住宅都是禁区。即便十八届三中全会后开始的新一轮土地改革试点，也要求集体建设用地不得发展房地产。而本次新政明确提出，“村镇集体自行开发”，这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段。村镇集体经济组织不仅可以自行开发运营，还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这意味着村镇集体经济组织有极大的主导权，无形中也就增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方面的积极性。中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，在建设运营集体租赁住房的过程中首先要让集体经营性土地能够通过股份化量化到农民头上，其次要让农民有决策权、知情权，公开、透明、在阳光下操作。必须要跟农村产权改革配套起来，核心是让集体经营性土地能够通过股份化量化到农民头上。在整个开发过程中，应该有知情权，要能够享受到利益的分配权。这样农民的利益才能得到保护。值得注意的是，目前，在农村集体土地上建设的房屋被视为小产权房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。国土部有关负责人称，租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。国土部和住建部强调，不得“以租代售”。如何避免“租赁者”和村庄私下签订协议，“明租暗售”？中国人民大学经济学院教授陶然认为，政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小产权房”短期大量入市，对市场造成崩塌性震动。在目前楼市危如累卵的形势下，“小产权房”若失控，易触发房地产泡沫破灭，房价硬着陆。以对房价冲击力小的租赁住房为切入点，释放集体土地潜力，培育稳定、健康的房地产租赁市场，并探路集体土地发展住房的规则。既可解城镇化住房之困，又可缓慢释放楼市压力，为房地产和经济发展转变机制，开辟通道。集体建设用地建租赁住房，开启了妙手解连环的第一步，能否最终顺利解开环套，还得看改革的决心和筹谋。

集体建设用地入市将缓解土地供应压力 dedecms.com

在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已触顶，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，而且拆迁越来越难；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地。现在将集体土地纳入，对于扩大供应，意义很大。由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多，供应潜力巨大。北京宣布倍增住宅用地计划供应量。这其中，就有赖于集体土地的供给。国土资源部和住建部表示，此举是要构建购租并举的住房体系，以及城乡统一的建设用地市场。复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭表示，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快我国城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。据国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍，此次改革试点要实现的核心的目标是：增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房的供需矛盾。中原地产首席分析师张大伟认为，鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市的国有土地相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果这部分能进入租赁市场，将有利于房源供应，也有利于城中村改造。

有助于平抑房价

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业内人士指出，在租赁市场引入集体建设用地，有助于扩大试点城市租赁房源供应，构建购租并举的住房体系，对房租上涨或起到一定抑制作用。目前商品房成本构成中，土地成本占据大头。据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的1/3至2/3，如果由村镇集体经济组织参与开发，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40%至70%，对平抑市场价格将产生较大影响。旭辉领寓国际副总裁高杰认为，房租下降的前提是获取项目的成本下降，政策从供给端进行改革，扩大租赁房来源，对短期租金的上涨会有所抑制，也有利于降低开发成本。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示，由于集体土地价格相对较低，房租可能会比正常的商品房房租低，长期来看，一些试点城市的房租或呈下降趋势。租购并举的发展，未来也会抑制房价上涨，让住房回归其居住的功能。链家研究院院长杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。此前北京试点入市的集体住宅用地，都用于建公租房，按照保障房系统分配、管理，相对封闭。这次放行集体土地建市场化租赁房，对租赁市场的影响更为直接。亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，对房租的影响还是要看整体的供应量。引入集体用地建设租赁房，如果土地供应量达到一个级别，对整个租房市场产生有效补充的话，对房租的平抑将有一定作用。