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【2017•第37周】15个热点城市房价首现全面止涨 去库存效果明显

发布时间:2017-09-22 作者:派智库 来源:中经网竞争情报中心 浏览:【字体:

国家统计局9月18日发布8月70个大中城市住宅销售价格。与7月相比,8月70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的有18个,上涨的有46个,持平的有6个。8月房价上涨的城市数量在减少,房价下降的城市数量在增加。 内容来自Piffle365.com

15个热点城市房价首现全面止涨 本文来自派智库

在持续半年的调控下,15个热点城市房价首次出现全面停涨。数据显示,环比看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格下降或持平,其中北京、上海、厦门环比持平,天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都12个城市环比下降;同比看,15个热点和一线城市新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3-6.6个百分点。中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,新建商品住宅价格平均环比涨幅是最近2年的涨幅最低点,同比数值是最近12个月最低,楼市房价涨幅放缓趋势已明确。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,调控效果有望继续影响2017年3季度的市场。值得注意的是,深圳的同比增幅为-2.0%。上海易居房地产研究院的报告称,作为本轮房价上升周期的领头羊,深圳同比增幅率先由正转负,信号意义极强。一线城市房价将步入下跌通道。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,一线城市29个月以来即2015年3月以来首次出现的房价环比下跌,说明当前此类城市房价泡沫不断被挤压。但三四线城市房价却有上涨趋势。中原地产研究中心数据显示,从8月至今,全国已有超15个三四线城市发布楼市调控政策。张大伟认为,受一二线城市调控政策影响,三四线城市为避免房价出现过快上涨,预计还会迎来新一轮调控。上海易居研究院副院长杨红旭认为,随着一线城市首次领跌全国,二线城市在跟进,三线城市也会跟进下降或慢慢趋于滞涨。亚豪机构市场总监郭毅认为,由近期政策走向可看出,本轮房地产调控仍在收紧路上,且通过各类长效机制的建立,达到控制房价水平,并最终达到“居者有其屋”的终极目标。由此可判断,今年年内,全国70个大中城市房价水平仍将处于稳中回落周期,房地产市场长效机制也将不断完善。

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全国房地产库存降至近3年新低 Piffle365.com

9月14日,统计局发布1-8月全国房地产开发投资和销售情况显示,全国房地产开发投资69,494亿元,同比增长7.9%,增速与1-7月持平;商品房销售额78,096亿元,增长17.2%,增速回落1.7个百分点;商品房销售面积98,539万平方米,同比增长12.7%,增速比1-7月回落1.3个百分点。张大伟表示,1-8月9.85亿平方米的销售面积是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米环比上涨4.3%,全年将刷新历史纪录;销售额方面,7.8万亿元也刷新历史同期纪录。国家统计局新闻发言人刘爱华表示,房地产市场经去年以来的调控,效果不断显现,表现在两方面:一是热点城市房价过快上涨势头得到抑制;二是去库存进度加快:8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点。楼市库存创下2015年1月以来新低。随着“去库存”成效逐渐显现,房地产开发景气指数也连续5个月处于高位。8月,房地产开发景气指数为101.42,与7月持平。张大伟表示,楼市“去库存”第一阶段基本完成,全国除东北、西北等少数城市,大部分城市库存已进入良性周期。海通证券涂力磊认为,在当前政策紧缩和长效机制并举情况下,一二线城市去化周期短期仍有继续上行压力;三四线城市去化周期短期稳中趋降。刘爱华表示,从供给方看,近期一些部门的政策,包括租赁住房试点等,会扩大商品房供应,分流一部分需求。所以,总体看,在各地区、各部门的努力下,房地产市场有望保持平稳健康发展态势。业内分析人士认为,最新数据表明房地产市场的政策管控效力会进一步显现,有助于房地产市场继续平稳发展,未来房企涨价趋势或将减弱,而拿地策略则会趋于谨慎。此外,1-8月,房地产开发企业到位资金99,804亿元,同比增长9.0%,增速比1-7月回落0.7个百分点,连续两月出现增速回落。严跃进认为,从到位资金看,增幅开始收窄,这和当前对房地产金融灰犀牛式风险的管控有关,充分体现了当前房地产市场把控金融风险的导向是比较明确的。他预测,从实际情况看,类似的金融数据也会带来房企后续投资的低调和谨慎,即大规模拿地动作会相对掂量一番,同时也会有更多房企在资金回笼方面有较大的动作。 派智库-Piffle365.com

多股力量加速抢滩物流地产

派智库:政经资讯专家

万科近日发布的8月销售及近期新增项目情况称,8月万科新增物流地产项目5个。除万科外,房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。专家指出,大体量资本的进入必然加剧物流地产的竞争;同时,也给投资方带来许多挑战和隐患。戴德梁行报告称,过去10年间,中国物流地产市场迎来爆发式增长,整体市场规模从2005年的不足3亿元人民币增长到2016年的超过100亿元。预计至2020年,电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米,而届时供应量或只有5,600万平方米至6,600万平方米,供应缺口超过1亿平方米。在相当长时期内,中国物流地产市场将维持供不应求态势。据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》,2016年仓储业投资达到6,808亿元,2008-2016年的复合增速达到18.7%。业内人士分析称,目前我国的物流仓储产业,无论从数量、还是质量上都远落后于发达国家水平,这也意味着我国物流地产存在巨大开发空间。西南证券分析师表示,物流地产不同于一般的产业或科创园区,核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强,其运营管理能力比开发能力更为重要,甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。由于中国的定制和高标仓储设施严重不足,而电商和消费需求在持续增长,物流地产的发展空间不可限量。社科院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平表示,两方面原因促使物流地产获得资本青睐:一是近几年普通房地产市场特别是住宅市场存在明显泡沫,房企出于避险需要急于寻找新的发展方向。同时,国家加大房地产调控力度,使普通房地产经营开发难度增加;二是随着经济快速增长,物流地产需求大增,特别是最近几年网购的迅猛发展,让物流的集聚规模和集聚方式均要求大变革,一些原来由商业企业经营的店面、门铺需求大减,而仓储及仓储现代化调配的需求大增。中国指数研究院的报告显示,前些年,物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况,而近来土地成本提升较快,但物流地产的投资回收期通常在15年以上,这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。由此可见,物流地产的规模化时期已过,当前市场有效供给不足,高端物流市场存在发展空间,在新的发展格局中,物流地产将面临结构化发展机遇。房地产企业除了在国内加大物流地产的控制,在国际市场上,物流地产也成为海外并购方向。普华永道报告称,2017年上半年,房地产海外投资共37起,金额达376亿美金,在传统地产海外并购受政策影响的情况下,房地产企业纷纷转向物流地产投资。普华永道报告称,中国电商的迅速发展对全球物流地产的需求急剧增长,今年上半年出现多起物流地产行业的大型跨境并购。李恩平认为,物流地产面临的挑战和隐患主要是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营,客户主要是物流企业,很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此,对开发企业来说,应做好每个项目的调研和可行性研究,比如所在区域物流市场规模和市场类型、已有的物流地产规模和使用情况以及所选项目是否具有较佳的地理区位等,只有具有区位优势的项目才可能真正集聚物流企业。

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