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【2018•第3周】中国房地产市场迎来土地供应新局面 房地产调控不放松

发布时间:2018-01-19 作者:派智库 来源:中经网竞争情报中心 浏览:【字体:

中国房地产市场迎来土地供应新局面

织梦好,好织梦

1月15日,国土部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业已发取得使用权的土地作为用地的方法;深化利用农村集体经营性建设用地租赁住房试点,推动建立多主体、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供人。中国房地产基本制度和基本逻辑是土地高度垄断,由政府国土部门统一收储,独家出让,地方政府由此获得高额土地出让金。该政策的出台,将大大增加土地供应的多样化。知名房地产专家丁建刚认为,若这一基本制度和基本逻辑发生改变,不啻于一个重磅炸弹,变化是颠覆性的。完全可视为新的“住房制度改革”,或“第二次房改”。新华微评指出,政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。中原地产首席分析师张大伟指出,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升;对城市租赁市场影响最大,对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在住房制度改革中,很明确提到“多主体供给”内容。所以,类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。必须注意的是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成这一政策的主要着力点。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是中国供地制度的变革,有望打破同地不同权的格局。现在国家推行多主体供应用地,考虑把宅基地入市流通,是一个大胆的想象,有可能实现同地同权,但目前具体政策需细化,政策效果还要看落地情况。让宅基地流通是大方向,多主体供应用地有利于楼市健康发展,政策方向可能是围绕宅基地合法的地方,进行合法的利用,大规模兴建租赁住房,支持租售并举。北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,此番表述更多的是对此前探索的肯定,可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。事实上,北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月,国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。在专家看来,“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地,其中,国企用地的开发备受关注。严跃进认为,过去很少被提及用于住宅用地的国企工业用地,当前也需积极转性,不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会积极盘活此类存量土地,为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。姜大明还表示,中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。武汉大学法学院教授孟勤国表示,探索宅基地的“三权分置”,需在前期制度安排上清晰设计、严密部署,引导宅基地使用权的适度“放活”,尤其预防一些地方的农民在宅基地使用权流转后,占用耕地建房现象的出现。中国人民大学公管学院教授严金明表示,从“适度放活”的表述看,可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区,尤其是大城市周边的农村地区,进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。针对宅基地的所有权和资格权,严跃进认为,这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容,而对于宅基地使用权的放活,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法,其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。 织梦好,好织梦

值得注意的是,我国多地已开始探索弹性出让土地政策。比如,将过去工业土地使用权法定最高50年期限缩短为20年。广东省国土资源厅厅长陈光荣表示,从统计数字上看,中国企业的平均寿命明显少于50年。对50年土地出让期限进行缩减有利于进一步降低企业用地初始成本,加快项目启动,调动投资者的积极性。中国地质大学土地科学技术学院院长吴克宁表示,这一土地政策符合中国当前经济发展实际,弹性出让土地可以让小企业以低成本快速入园。同时,可让经营失败的企业尽快释放土地资源,减少土地优化配置的制度成本,防止僵尸企业囤地倒卖现象。 dedecms.com

20城发布购房新政 但房地产调控不会松绑 本文来自织梦

1月5日,兰州明确取消三个偏远区域的住房限购政策,且限购区域购房放宽至不需要再提供社保证明和纳税证明。被外界视为松绑楼市的今年第一弹。中原地产研究中心统计数据显示,最近3个月,全国有近20个城市与地区发布引进人才的新政策,政策的核心内容之一是放宽购房资格。1月9日,天津市宣布对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口;青岛市下发文件,将全面放开城镇落户限制,并将取消购房面积、就业年限、积分制等落户条件;南京市提出高层次人才在南京买房不仅不限购,且将提供最高达300万元的补贴,40岁以下的大学本科、研究生以上学历可先落户再就业,落户后即可买房。这些政策被认为“传递了楼市调控放松的信号”。对此,住建部及地方相关部门1月16日集体重申,毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性、稳定性,严格落实各项调控政策措施,坚决遏制投机炒房。《人民日报》发表的评论文章也指出,部分地方楼市政策调整属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。并表态:在“房子是用来住的,不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下,中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。天津财经大学教授丛屹认为,近期调整楼市政策的城市,基本上不属于涨幅过快的一线和强二线城市。这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力,另一方面也需在城市竞争中留住高层次人才,所以,需对原有政策进行一定程度的完善。若对此过度解读,认为中国楼市调控基调改变,则显然是以偏概全。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,部分地方楼市调控政策的“微调”,不但不能理解为全国楼市调控政策的松绑,相反,“这恰恰是房地产长效机制”日渐成熟的预示。另外,一线热点城市楼市的调控政策不但不会有丝毫松动,甚至还会加码。中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大则坦言,地方政府调控的一松一紧,是与中央政府的博弈。目前尚未出现可以放松调控的宏观环境,希望中央政府、执行部门和房管部门加大执法力度,因为一旦调控放松出现反复,房地产市场的健康和可持续发展,包括政策的连续性、稳定性就很难保障。

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