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6月28日，住建部会同中宣部、公安部、银保监会等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于今年7月初至12月底，在北京、上海、武汉等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的整治重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四方面。 楼市调控政策频发 贝壳研究院统计，自2016年四季度开始的本轮调控至今，全国累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南全省实行限售。社科院《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年1月至5月，全国各地共出台房地产调控政策达159次。中原地产研究中心统计数据显示，6月以来，房地产调控政策继续密集发布，累计有超过18个城市再次发布调控政策，核心内容依然是限售等升级政策。就在6月24日、6月25日、6月26日，西安、长沙及杭州三城市先后发布了暂停企业购房行为的政策。这一政策发布直指公证摇号及限价背景下，一些投机分子以企业购房名义参与摇号从而获利等行为。

此外，6月28日，住建部副部长倪虹透露，除本次针对房地产乱象的专项整治行动，住建部还在积极推动相关立法工作。目前，《住房租赁条例》、《住房销售管理条例》已被列入2018年国务院立法计划，这两个《条例》出台后，将进一步促进行业的规范化、职业化发展。上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示，近期房地产市场调控政策频发主要有两个原因：一是由于限价等原因，使部分城市新盘抢房现象突出；二是5月70个大中城市房价指数环比涨幅扩大，新房价格环比增幅为近11个月最高，因此，各地纷纷加码调控以警惕房价出现反弹。具体看，房价环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市及部分热点炒作城市。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，地方政府出台限制企业购房政策可视为“精准调控”的手段之一。从政策本身讲似乎只是对限购打补丁，但对民众的心理层面影响大于实际层面。年初各地不断落地的“人才引进”政策，被部分人士解读为限购放松，楼市投机气氛已有抬头预兆，继续收紧限购政策向市场传递了明显的调控短期绝不放松的信号，给部分热点城市继续泼水降温。国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，这次专项行动最大的新意是针对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部门中，原来很多部门没有出现过，如，公安部、宣传部、银保监会等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，七部委的联合行动，属于力度较强的模式，而包括市场监管总局等加入，夯实了监管力量，市场方面的管控力度明显升级，会对下半年房地产市场的秩序规范有积极的作用。张波认为，从七部委传递的信息看有四点值得关注：一是不管城市目前是否降温，只要属于重点监管城市必从严管理，目前从北京、上海等一线城市看，商品房的成交量依然保持相对低迷，成交价格也未见上涨态势，但依然被列为严格监管的30个城市之列；二是炒房坚决打击，无论通过何种方式，何种渠道，只要属于炒房行为毫不手软；三是强化真房源，净化市场信息；四是继续整顿和规范房地产秩序，包括阴阳合同、公积金使用、违规销售等多个方面。中原地产分析师张大伟指出，以统计局公布的5月房价数据看，住建部此次整治的30个城市中有28个城市平均房价环比上涨0.8%，因此，此次大规模乱象治理也是为平稳房地产市场价格。张波认为，总体看，此次专项行动再次向市场释放了明显信号，不但调控不放松，规范市场行为也绝不手软；部分城市的房地产市场或再度降温，行动本身所产生的效力将直接作用于整个下半年。

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未来调控政策或有进一步加码的可能 dedecms.com

对于未来市场，严跃进认为，新一轮的小周期降温或出现，但要明确的是，降温不代表下跌，即可能交易量会因推盘节奏上升依然有上升，但显然和房企的预期有差异或出入。包括开发商和地方政府都需对当前影响群众购房方面的利益问题进行关注。中行首席研究员宗良认为，对于前期已实施较为严格调控的一线和部分热点二线城市，政策将保持定力和压力；对于本轮房价上涨过快的部分二三线城市，将强化地方政府主体责任。此外，监管部门将大力整顿和规范市场秩序，治理一二手房价格“倒挂”现象。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，住建部等七部委对房地产市场乱象专项整治，会要求地方政府出执行细则，有些地方政府可能会重申和强调既有政策，有些地方政府可能会加一些内容。预计接下来名单中的30个城市多数会出台细则。预计下半年陆续会有几十个城市出台新政或文件重申强调，市场降温压力会增加。张大伟表示，随着房价上涨向四线城市蔓延，楼市调控将继续全面深入；而暂停企事业单位买房这一政策，未来有可能继续向多个城市蔓延。对于企事业单位买房政策，严跃进预计，未来调控强化可能有三个趋势：一是未来公司购房将会普遍受到严控，尤其是对于一人注册公司等。而部分合伙制的企业未来也会有较为明显的管控；二是限购内容应该强调不允许认购的概念，即此类机构未来在新房和二手房方面是不允许认购的；三是对当前此类购房政策，预计在全国省会城市和重点地级市都会推进，而部分去库存的城市暂时在此类领域不会有较为明显的政策出台；四是或在过去部分企业购房方面增加部分补丁，类似限售政策等；五是财务审计力度加大，预计会对企业持有房产及相关目的有相关的审计和检查，这是未来此类投资行为需关注的内容。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，短期的管制型调控退出需满足三个条件，即市场已基本稳定、居民购房杠杆得到有效控制、长效机制能够有效衔接。而目前这几个条件尚不能够充分满足，因此，下半年政策将维持偏紧态势，热点城市的行政管控仍将保持，可能的政策选项包括严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆；更多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞；人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保；限价政策可能逐步退出。 dedecms.com

房企融资成本将不断抬升 dedecms.com

近期，审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息，直指银行贷款和海外发债。6月20日，国家审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。6月27日，发改委负责人强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。”6月27日，发改委称，房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务。这意味着，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。同策研究院首席分析师张宏伟指出，到2018年，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，甚至有的房企融资成本在12%-15%。中信建投研报指出，由于境外融资成本相对低廉，中资企业境外发债规模快速增长。尤其是对城投平台和房地产企业来说，境外发债是其重要的融资渠道。2018年初以来，城投平台境外发债规模约为45亿美元，约为同期城投平台境内发债规模的4%。而房地产企业2017年以来境外债券融资近654.6亿美元，约为同期房企境内发债融资规模的78%。上海财经大学教授郑春荣表示，在面对国内严格监管的背景下，城投公司谋求境外举债，如果不进行规范和监管，可能给政府部门带来债务风险。业内人士预计，下半年房企融资环境仍不乐观，银行贷款、债券融资、房地产信托将维持从紧态势，且融资成本会不断提高。 dedecms.com