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【2018•第41周】前三季度房地产销售放缓 三四线楼市下行风险加大

发布时间:2018-10-26 作者:派智库 来源:中经网竞争情报中心 浏览:【字体:

10月20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

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房价大面积上涨趋势得到缓解 区域分化依然明显

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数据显示,9月,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,比上月增加1个;持平的2个,与上月相同;上涨的11个,减少1个,最高涨幅为1.3%,11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为1.3%;持平的1个;上涨的12个,减少1个,最高涨幅为12.3%。克尔瑞地产研究报告认为,从数据看,截止9月底,70城新建商品住宅价格指数已连续40个月环比均呈上涨趋势,但9月是继2017年3月以来70城房价环比涨幅持续升高以来首次回落,价格环比涨幅由1.5%降至1.0%,收窄0.5个百分点;另外,从9月70城房价指数看,房价环比上涨的城市数量在8月创下新高后,9月降至64个,较上月减少3个,房价回调城市数量逐渐增多。数据显示,一线城市房价全面降温。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。从二三线城市看,房价依然呈上涨之势,但涨幅明显放缓。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,9月一线城市商品住宅销售价格环比下降,二线、三线城市涨幅回落。业内人士表示,价跌量稳,“金九银十”失色已是市场共识。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外,北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”,对房地产市场进行精准调控。同时,从58安居客线上的数据看,全国挂牌二手房源量环比下降,一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。这也让楼市出现普遍“降温”态势。克而瑞研究中心观点认为,“金九”表现不如预期,主要是因为各地楼市调控持续“加码”,房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施,市场观望情绪浓厚。在房地产开发方面,1-9月全国房地产开发投资88,665亿元,同比增长9.9%,增速比上半年快0.2个百分点,比1-8月回落0.2个百分点。商品房销售面积119,313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月回落1.1个百分点。从全国市场看,房地产市场分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现下调,而支撑楼市上涨的,主要是中西部市场的成交。数据显示,前三季度,全国商品房销售面积同比增幅,在东部地区同比下降4.3%、东北地区同比下降3.5%的同时,中部、西部同比分别增长10.2%、8.9%。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。这一分化同时也体现在房价上。在一二线重点城市房价涨幅纷纷回落的同时,中西部城市却领衔9月房价涨幅。具体来看,涨幅超2%的城市均为中西部城市,西安新建商品住房价格环比涨幅高达6.2%,呼和浩特环比上涨2.8%,泸州环比上涨2.6%,西宁、贵阳分别环比上涨2.1%。 中原地产首席分析师张大伟表示,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅。

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楼市调控继续 三四线城市房价面临加速下行压力

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自2016年3月内地多个城市出台调控措施至今,本轮房地产调控的持续时间超过以往任何一轮调控,特别是进入2018年后调控频率有增无减。据中原地产统计,截至10月初,年内累计房地产调控次数接近400次,比去年同期增加80%,创历史同期新高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,调结构、不收紧,这或是后续楼市政策的调整方向。张大伟认为,与以往相比,本轮调控有两个显著特征。一是调控深度不断下沉,在很多城市,差别化调控政策已下沉到区、县一级。二是执行层面不断强化,政策效果得以延续。今年6月,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。随后,对市场乱象的整治范围迅速扩大,全国大部分市场异动的城市都加入其中。这两个特征使得本轮楼市调控的效果明显好于以往。在部分城市,市场预期已经出现逆转。克尔瑞地产研究报告认为,总体看,9月伊始,以上海为典型代表的一线城市领衔70城房价率先步入回调期,努力朝着政治局会议上提出的“坚决遏制房价上涨”的调控目标迈进。考虑到当前市场的“转冷”趋势,预计四季度将有更多城市房价面临回调,尤其是那些缺乏需求支撑的弱三四线城市。弱三四线城市由于前期房价的快速上涨已然超越了当前居民的购买力,再加上部分城市需求过度透支,导致房地产市场存在极大的不稳定性。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足,且房屋空置率相对合理的一二线城市相比,三四线城市楼市下行的风险正在加大。因此,未来仍要坚持和完善因城施策的调控思路,同时要做好稳预期和防范双向剧烈波动的预案,加快基础制度的改革和房地产稳健发展的长效机制的建立。国务院发展研究中心研究员刘卫民建议,抓当前房地产调控阶段性效果显现的窗口期,加快出台房地产基础性制度和长效机制,合理控制好住房供求关系,促进住房供求关系基本平衡。其中,重点是要围绕新市民的住房需求特点,构建租售并举,多层次供给、多渠道保障的新市民住房体系,在严控房地产投资投机需求的同时,创新适宜的住房金融工具以及相关税收措施,促进新市民实现住有所居。

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