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[摘要]本文针对我国房地产业整体资产负债率过高、融资模式单一的现实状况，以实现企业资本结构优化为目的，选取国内房地产上市公司作为研究对象，对房地产上市公司的资本结构现状、存在问题进行深入研究分析，并对房地产企业资本结构优化的途径和方式提出具体建议，以期避免国内房地产企业过度使用资金杠杆，规避潜在财务风险，优化资本结构，实现融资渠道多元化，从而促进我国房地产业持续健康发展。

　　（中经评论·北京）随着国内经济发展进入新常态，作为国民经济增长的支柱产业，我国房地产业告别了十年的黄金时期，也进入了其行业发展新常态，面临投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降、市场分化突出的不利局面。面对着新常态的机遇和挑战，我国房地产业未来发展充满了不确定性。从资本结构上看，国内房地产企业抵御金融风险的能力普遍明显不足，大部分企业存在着资本结构不合理、对银行贷款融资依存度高、短期借款融资比重大、偿债风险高等一系列问题。因此，我国房地产业如何在国内经济进入新常态的大环境下，如何生存发展、如何降低行业风险、优化资本结构并保持较好成长态势是房地产企业需要思考的问题。
　　
　　一、国内房地产业发展现状
　　
　　近年来，国内房地产业在经历长达十年的井喷式增长期后，行业增长势头趋缓，楼市逐渐降温，发展增速放慢。以2014年房地产行业数据为例，国内房地产上市公司资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产主营业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。尽管2014年国内房地产上市公司各项关键性财务指标仍呈现上升趋势，但从增速上看，除净资产均值外，其余三项指标增速同比均有不同程度的下降。2015年，全国整体楼市销售业绩在国家相关利好政策的刺激下，市场行情逐步回暖。1-5月份全国商品房销售面积累计35996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24409亿元，同比增长3.1%。 织梦好，好织梦
　　
　　总体来看，房地产行业整体销售业绩增幅收窄，尽管上市公司规模仍保持稳步增长的势头，但国内房地产开发整体投资增速下行趋势已成必然，各项产业发展的关键性指标增速已经步入下降通道。
　　
　　二、国内房地产企业资本结构存在的问题
　　
　　企业资本结构通常是指企业权益资本和债务资本同企业总资本之间的比例关系，通常用财务指标资产负债率（总负债／总资产）来表示。企业资产负债率越低，则财务风险越小，债权人资本保障程度越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务风险。就资本结构而言，国内房地产行业内部充斥着资本结构失衡、融资渠道单一的问题。
　　
　　（一）资本结构失衡，整体资产负债率偏高
　　
　　根据Wind数据显示，2016年国内上市公司有132家资产负债率高于70%，其中23家属于房地产行业，这23家公司中甚至有12家的负债率超过80%，即便是行业龙头万科A和新城控股的负债率也分别达到80.6%和82.81%。2016年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，直逼80%关口。目前，国际上房地产行业资产负债率通行标准为50%，由于国内市场差异，国内房地产业平均负债率的正常范围也在60%-70%之间。可见，国内房地产业资产负债率整体过高，且上涨势头不减，财务风险日益加大。

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　　国内房地产业资产负债率过高，究其原因主要是房地产业本身是非常典型的资金密集型行业，资金杠杆在企业发展过程中扮演重要的角色。房地产企业在生产经营过程中尤其是前期投入阶段对资金需求量大、流转周期长，而鉴于目前我国金融体系的不完善，可供企业选择的融资渠道过少，股权融资、自筹资金等方式又存在一定局限性，相对而言，企业更倾向采用银行贷款的方式进行资金筹措以维持正常生产经营活动。正是企业对债务融资方式的偏好和依赖，进一步加大了企业的财务杠杆，从而导致负债率整体偏高，其潜在的金融负债风险为我国经济稳定发展埋下隐患。
　　
　　（二）融资渠道单一，对银行贷款依存度高
　　
　　目前，国内房地产企业的资金来源主要由银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金和预收款）三个部分构成。房地产业属于资金密集型企业，总体资金投入需求量大，其自有资金相对不足，主要资金投入源于银行贷款。根据央行和银监会的调查数据显示，国内房地产企业的55%资金直接来源于银行系统，而房地产业的自筹资金基本上来源于商品房销售收入，绝大部分购房者采用银行按揭贷款方式支付总房款，若按首付30%计算，则企业自筹资金中的70%同样来自银行贷款；其他资金包括购房定金、预收款和建筑施工方的工程垫付款等，而施工承包商垫付款中大部分资金来源于银行贷款，这实质上构成了房地产业的间接银行信贷。通过以上分析，保守估计国内房地产业直接或间接通过银行贷款方式所筹措资金已占企业融资总额的七成以上。可见，国内房地产企业对银行贷款的依赖程度明显过高，财务杠杆过大。一旦房地产行业发生经济波动，其经营风险和财务风险将直接传导给银行，导致金融风险爆发，进而影响国家金融市场的安全和稳定。 dedecms.com
　　
　　我国房地产业过高的资产负债率以及单一的融资模式加大了企业的财务杠杆和经营风险，严重阻碍了企业的持续稳定发展和资本结构优化进程。因此，当前国内房地产企业共同面临的问题是如何促使其过高的资产负债率下降至合理区间，拓宽融资渠道，从而优化自身资本结构，降低财务风险。
　　
　　三、资本结构优化具体途径和方式
　　
　　（一）降低资产负债率，合理控制负债规模，优化资本结构
　　
　　根据我国房地产行业负债为主的融资特点，应把降低资产负债率作为资本结构优化的切入点。前文所示，国内房地产企业财务杠杆过大的问题非常突出。正常情况下，对于成长迅速、盈利空间较大的企业而言，适度的财务杠杆能够增加资本投入，激活企业的创造能力，扩大企业规模，提升盈利能力。同时，适债务利息可以抵税，有助于企业减轻税负。但财务杠杆在帮助企业增加盈利的同时，也在累积风险。高负债产生的利息会导致企业现金流紧张，过度增加财务费用，吞噬税前利润，一旦投资项目无法实现预期盈利甚至亏损，财务杠杆会成倍放大财务风险，导致资金链濒临断裂，使企业陷入财务困境。目前，我国房地产上市公司整体资本负债率已接近80%，资金链条过于紧张，偿债压力大，将资产负债率降至合理区间将有助于产业结构调整，优化企业资本结构，促进房地产行业长期稳定发展。
　　
　　（二）增强长期偿债能力，合理调整融资结构，实现融资渠道多元化
　　
　　国内房地产企业债务结构普遍以中短期负债为主，长期负债比例较低。“短为主、长为辅”的债务结构要求企业要具有较强的短期偿债能力，但短期偿债能力的强弱并不能代表企业的成长性和可持续性，也无法衡量企业抵御市场风险的能力。短期负债比例偏高，企业财务风险增加的同时，短期偿债压力骤增，一旦资金不足，企业会被迫做出非理性决策，以高息借贷方式筹措资金，填补短期债务漏洞，而这些短期行为对企业长期持续发展造成不利影响。对于房地产行业而言，长期负债利率相对较低，提高长期负债比例，将有助于减轻企业债务利息负担，促进企业不断增强自身持续盈利能力和现金流创造能力。企业只有持续产生稳定可靠的现金流，才能增强长期偿债和抵御风险的能力，从而降低企业投资经营风险。
　　
　　目前，我国房地产行业融资结构不合理，长期融资比例偏低，其主要原因是融资渠道过于单一，企业融资来源主要依靠银行贷款。因此，要解决融资结构失衡问题，应当采取信托融资、房地产证券化等方式拓展融资空间，实现融资渠道多元化。
　　
　　信托融资，一般是指信托公司针对有较好盈利空间的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，信托融资优势在于融资成本低，财务费用少，融资期限弹性大，可以在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。
　　
　　房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，可以促使房地产行业经营管理更专业、资源配置更合理，其最常见的表现形式是上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹集巨额股权资金并作为注册资本长期使用，并无偿债压力，同时还可以达到扩大企业规模、分散经营风险、降低融资成本、改善资本结构的效果。 内容来自dedecms
　　
　　（三）加速行业资源整合，扩大企业经营规模，实现规模产出效应
　　
　　由于我国房地产企业个体经营规模所限，除银行贷款融资外，大多数企业还无法满足债券融资、上市融资等外部融资方式的条件。因此，扩大房地产企业经营规模是打破其他外部融资方式限制条件、开辟融资渠道的重要途径。
　　
　　房地产企业若想染指大型开发项目，整体实力必须过硬，要具有相当的经营规模和行业资质，同等市场机遇面前小规模企业往往被忽略，所以要着重扩大企业规模，提升市场影响力和抵御风险能力，实现经营规模化。
　　
　　小规模企业融资相对困难，限制较多，融资规模有限，以中短期资金为主，而大规模企业则更容易获得资金的支持。因此，扩大企业规模就要加大行业整合力度，通过整合减少企业数量，提升经营规模，实现房地产行业整体规模化发展。 织梦内容管理系统
　　
　　四、结语
　　
　　在市场经济条件下，我国房地产业尚处在发展阶段，企业整体资产负债率偏高，资本结构不合理，融资渠道单一，对于银行贷款有严重的依赖性，这些问题都阻碍了房地产行业正常发展。因此，合理控制企业资产负债率，改善内外融资结构，实现融资渠道多元化，成为房地产业实现资本结构优化的有效途径。合理的资本结构直接关系到房地产企业自身的生存和发展，同时也对行业整体的持续健康发展起到决定性的作用。
　　
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