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[摘要]房地产行业是我国产业结构的重要组成部分，它对于我国经济发展和经济政策有重要的影响。目前，随着房价的大幅上升，我国已经围绕房地产市场进行了相关调控，而这也使得房地产行业的资金链出现了危机。因此，楼市调控对房地产行业的资金链尤为重要。基于此，本文针对房地产资金的来源和房地产企业资金链现状，着重探究了楼市调控下房地产化解资金危机的途径，并提出了房地产企业资金链风险控制的主要措施。

　　（中经评论·北京）一、房地产资金来源
　　
　　所有者权益。每个企业的自有资金包括企业的注册资本以及企业经营期间的收益结存形成的权益资本，当然房地产和企业也不例外。而且为了降低房地产开发项目的授信风险，保障房地产行业的持续经营银行会明确规定房地产项目开发的自有资金比例。
　　
　　银行贷款。根据2016年中国房地产资金来源状况分析报告，房地产主要资金来源于银行贷款，其占企业资金的60%左右，这也是房地产行业的一大特点。据调查，近几年由于房地产的自有资金比例越来越低，房地产企业利用各种方式套取银行贷款填补企业的自有资金。也正是由于银行贷款是房地产企业主要资金来源，房地产行业的经营状况与银行的正常运行有重要的关系。房地产外部融资的主要渠道包括上市融资、房地产投资信托、银行信贷等多种方式。

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　　合作开发、吸引外资。许多房地产企业为了减轻企业的资金压力而选择与其他经济实力雄厚的公司一起开发房地产，同时企业还可以吸引外部机构融资，比如上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、回租融资等。其中，上市融资和房地产投资信托是重要外部融资渠道。而上市融资主要分为直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。由于直接上市所需要的资金数额较大，许多房地产企业达不到要求，因此我国大多数房地产企业都是利用壳公司资源间接上市。而房地产投资信托是通过发行股份吸收社会投资者的资金，然后将资金交给专门管理机构进行管理的一种企业融资方式。它的主要作用是帮助企业补足自有资金有益于将来的融资。
　　
　　其他方式。房地产企业资金来源除以上几种方式之外还包括按揭贷款、承建企业垫资、典当、以及开发商和他人订立房屋买卖合同等。此外，还包括购房者的定金和预付款，这种方式不但为企业增加资金，同时这种方式的风险很小。 copyright dedecms
　　
　　二、房地产企业资金链现状
　　
　　资金链是企业资金循环的链条，要想企业正常的运行下去就要保证企业的资金链能够循环运转。目前受我国经济政策以及市场不断变化的环境的影响，我国房地产企业的资金面临很大的危机。现在房地产企业由于在近几年大量地购买土地导致空置的商品房数量增加，企业资金严重沉淀。而且现在由于物价上涨连带各种建筑材料的价格也随之增加，企业的现金流不充沛。此外，企业资金链的管理能力较差，企业资金链风险主要来自于融资、销售、项目经营以及管理风险。由于企业的过多资金投入到项目当中，但是款项未能及时收回导致房地产企业的资金链出现危机，而根本的原因就是资金链风险管理能力差。
　　
　　三、房地产资金链危机的原因
　　
　　楼市调控。从2016年楼市调控政策来看，房地产企业的债券融资的难度大大增加，10-11月份由684亿元降为288.3亿元，在一个月的时间里降低了57%。除此之外，海外融资的难度也非常大，这对房地产企业来说将承受的资金压力也越来越大。此外，根据调控政策，在将来的几个月之内其他融资渠道也会变得越来越紧张，这表示房地产企业的资金链会产生很大的危机，企业可能会加快回收资金的进度，从而避免企业发生财务危机。但是随着近几年人民币贬值，外来货币成本将会增大，使得前线城市的房地产市场价格迅速增加，同时楼市调控政策导致市场紧张使得企业资金发生外流的现象。 本文来自织梦
　　
　　资金投入量大、回笼时间长。房地产的利润高，但同时它的投入资金也非常多，而且许多开发项目的投资量占企业资金的比重太大且资金回笼的时间也非常长，这导致企业的资金链非常尴尬。房地产经营过程中首先将资金用于买土地、施工费用、建筑材料、销售费用等，这个过程需要很长的时间，而在这个期间内资金只出不进。只有将房子通过一定的销售手段卖出去以后企业才开始渐渐地回收资金，而在这个过程中将会面临各种问题，比如施工意外、自然灾害、销售困难等，这大大增加了资金回笼的时间。因此，这是导致企业资金不能循环的重要因素。
　　
　　融资渠道狭窄。由于我国目前房地产企业的体系不够完整，企业融资渠道狭窄使得企业融资面临很大的困难，这大大阻碍了房地产行业的发展。由于中小企业的资金有限，他们的融资大多都是来自于银行的间接融资，而且中小企业的融资渠道受各种条件的限制，融资渠道相对来说更少，这对中小企业的发展极为不利。此外，融资渠道狭窄导致融资的成本大大增加，企业不能依据自身的需要选择合适的融资方式只能被迫地选择。 织梦内容管理系统
　　
　　过度依赖银行贷款。开发商的主要资金来源于银行贷款，近几年银行贷款占房地产企业的资金比重越来越大，这使得企业资金链的循环存在很大的风险，这种过于依赖银行贷款的现象对企业的发展极为不利。
　　
　　四、化解楼市调控下的房地产资金链危机的建议
　　
　　调整产业结构进行资源整合。目前楼市调控和融资渠道狭窄导致房地产企业不景气，因此企业调整产业结构进行资源整合十分必要。而调整产业结构需要企业大力扩展融资的渠道加快资金链的循环。同时，房地产企业抓住并购的机遇迅速扩展企业规模，使得房地产企业在市场化的环境下迅速壮大。
　　
　　做好市场营销。房地产的主要利润就是购房者买房的钱，目前房地产市场发展较为缓慢，而如何更好地开拓房地产市场增加销售量是目前房地产企业面临的主要问题。因此，企业要有好的销售策略，提高服务的质量并打入国际市场，从而提高企业的收入。同时，企业要针对消费者的需求，采取一定的手段激发他们买房的欲望，从而提高销售额。 织梦好，好织梦
　　
　　控制生产成本。房地产开发项目需要大量的资金投入，而对于项目中生产成本的控制就显得十分必要，这是为企业节约开支的重要方式，在项目开发过程中包括材料采购、人工费用、土地费用、建筑材料、销售费用等。而成本的控制需要每个环节都做出努力，企业可以给每个环节的负责人分配一定的任务，从而在每个环节进行成本控制。
　　
　　加强房地产企业资金链管理。（1）实行资金集中制。为了实现资源共享，企业应该实行资金集中制以增加企业的利润。通过建立现金池使企业的资金都归于母公司名下，便于母公司了解公司运营状况合理配置资源，从而控制子公司使其持续经营。通过实行资金集中制是企业正常运行降低企业风险以此提高整个企业资金循环的速率。（2）提高流动资产的比例。房地产行业的一大特点就是流动资产比重较低，大部分资产都是土地和房产。因此，要想使企业更好地运行就要将固定的土地和房产尽可能地转化为资金，也就是现金为王的政策。只有企业有足够的现金可以支配，企业才能保证资金链的不断运转，从而降低企业资金链风险。因此，企业提高流动资产的比例十分必要。（3）巩固企业资金链：资金链的正常循环是企业持续经营的基本保证，因此企业要不断地巩固资金链，避免资金链突然中断，这就需要企业扩展融资的渠道。但是由于我国政策的限制，许多企业的融资渠道越来越少，所以企业可以选择社会募集、与其他资金雄厚的开发商共同开发、开发买方信贷等方式满足企业的资金需求。（4）降低企业资产负债率。房地产的资产负债率较高也是这一行业的一大特色，而企业的资产负债率较高对于企业应对资金链危机十分不利，长此以往则会导致企业的偿债能力越来越低。因此，企业要通过增加资金循环的速度来降低企业资产负债率。许多企业由于土地积压使得企业现金收入不足以支撑企业的正常运营，因此企业要通过各种方式增加现金流人，从而降低企业资产负债率。

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　　五、房地产企业资金链风险控制措施
　　
　　政府角度。我国主要的楼市调控政策都来源于政府，政府要积极扩展房地产企业的融资企业，给中小企业的发展提供一些政策上的辅助。另一方面，企业要不断地健全房地产方面的政策和制度，并规范交易的政策，从而抵制非法交易，通过政府的帮助降低房地产企业资金链的风险。
　　
　　企业角度。从企业角度来看，企业要根据自身的情况结合实际制定适合自身企业的发展目标和一定的实施方案。企业要加强风险管理，避免危机来临时不知所措。其次，企业要讨论可实行的融资方案以构建企业资金链结构。同时，企业在进行决策时要保证决策的科学性，避免错误的决策给企业带来危机。
　　
　　六、结语
　　
　　资金链的不断循环是房地产正常运营的重要保障。由于我国楼市调控和市场经济的不稳定性，我国房地产行业需要提高风险意识，并在楼市调控下采取有力的措施化解房地产资金链危机。此外，房地产行业要抓住机遇积极应对各种挑战和困难，从而帮助房地产行业更上一层楼。

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