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[摘要]近日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，拟挂牌出让位于徐汇、浦东和长宁等地的四幅地块用于租赁住房。从表面上看，它是从“土地财政”向“公共服务”的转变；从实质上看，追寻市场化和工业化的真正目的是人的城市化，而后者才是新常态下经济持续增长和发展结构转型的新引擎。不过，由于当前政策衔接尚存在一些空档，开发商对“只租不售”房普遍存在观望情绪。今后，要实现“只租不售”政策平稳落地，应做好几方面的政策衔接。

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　　（中经评论·北京）近日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，拟挂牌出让位于徐汇、浦东和长宁等地的四幅地块用于租赁住房。此前，有关部门还曾挂牌浦东和嘉定两宗地块招标，明确规定所建物业只能用于出租，需100%自持70年。这就是被一些舆论称为开先河的“只租不售”房。从表面上看，它是从“土地财政”向“公共服务”的转变；从实质上看，追寻市场化和工业化的真正目的是人的城市化，而后者才是新常态下经济持续增长和发展结构转型的新引擎。
　　
　　不过，由于当前政策衔接尚存在一些空档，开发商对“只租不售”房普遍存在观望情绪。此次挂出的两宗地块，仅各有一家国企以底价“竞得”，即是一个明证。根据现有住房市场的政策，要实现“只租不售”政策平稳落地，应做好如下几个方面的政策衔接：
　　
　　一、“只租不售”房与保障型公租房的衔接 copyright dedecms
　　
　　对照现有的政策，“只租不售”房不是廉租房、经济适用房或者动迁安置房。因此，不适用很低租金或上市交易等。从服务对象上看，则要求优先保障区内创新创业人才，对高端人才给予重点保障等，有点类似于现有的公共租赁房（公租房、人才公寓）。但公租房的缺点是房源太少，难以满足实际需求，这也许是“只租不售”房出台的一大背景。
　　
　　此次“只租不售”房的政策设计与公租房有非常多的相通之处，如常住人口（持有居住证）即可申请，一定程度上也体现了“人才优先”原则；规定成套房的面积，规定居住年限限制（3年或6年），规定租赁价格不高于市场价格，有专业机构管理等。但它们也有不同之处：一是“只租不售”房的持有主体是开发商而不是政府；二是政府规定房型并限制租金后，财政支持不明确，有点鼓励开发商自我平衡的意味；三是对承租人落户和入学等规定也并不明朗。 copyright dedecms
　　
　　因此，有关政府部门需进一步研究解决办法，特别是如何将公租房有效的政策和管理经验移植到“只租不售”房管理中，尽量减少政策碎片化。
　　
　　二、开发商社会责任与“安居工程”政策的衔接
　　
　　政府对引进人才负有安居责任，开发商负有社会责任，但二者责任并不对等，更不能置换。在安居方面，上海已经形成廉租房、经济适用房、动迁安置房、公租房等组成的“安居”体系，均有不同程度的政府财政补贴。可此次“只租不售”政策出台，政府仅在地价上做了让步，对于开发商自持期限、住房面积和套数、租赁价格等，又作了很详细的规定。在房租房价比严重偏低的情况下，作为国企的开发商当然要履行社会责任，但是国有资产的保值增值也是重要的责任。
　　
　　以90平方米的住房测算，其基本租金应维持在1万元左右；70平方米的不应低于7000元。但当前市场的实际租金是，嘉定地块周边现有90平米房租大约为4100元。这个价格表明，开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖。

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　　在“只租不售”模式下，如何让企业在盈利和社会责任之间找到平衡，有关政府部门需要做进一步的政策衔接。比如，对开发商的税费减免可以放到什么程度?用人单位提供给人才的租金补贴，可否允许在税前列支?可否允许人才提取公积金支付房租?如何加大优质教育和医疗资源的配套力度，为开发商投资收益创造条件等?
　　
　　三、 “租售同权”与租期规定的衔接
　　
　　“租售同权”大致有两方面意思：一是稳定的租赁权；二是在基本公共服务方面与买房居民享有同等权利，如义务教育权等。此次上海“只租不售”地块出让中没有提及“租售同权”的原因，是在有些方面上海已经“同权”了。
　　
　　但是，“租售同权”中的稳定租赁权，在“只租不售”政策中并没有解决。现有公租房和“只租不售”房，最长租期均为6年。按照国外的做法，承租人只要符合条件，就可以一直租下去。即使租赁的是私人产权房，到期后承租人也有优先权再次租赁。就此而言，对于“只租不售房”，是不是需要解除3年至6年的限制，并制定一个平稳的衔接办法，如逐渐提高房租到市场价格等，值得深入谈论。
　　
　　四、小区管理与业主委员会的衔接
　　
　　“只租不售”小区运营后，首先面临的是无法成立业主委员会这一问题。根据上海的相关规定，业主委员会必须由业主组成。即使有变通，业主委员会可以用租户委员会取代，但租期太短又制约租户委员会发挥作用。针对这个问题，在政策衔接上应对“只租不售”小区出台一个解释，即纯租户的小区也可以成立租户委员会，功能与业主委员会类似。在租赁时间上，如果基本执行市场化的房租，可以在3年或6年之后，经过一定的手续续租。这样一来，既可以稳定新上海人的预期，也有助于建设人才高地、发挥人才的积极作用。