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[摘要]北京楼市在经历第一季度“疯狂”，第二季度“调整”之后，第三季度开始进入“速冻”。特别是银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速北京楼市“速冻”。从目前市场看，预计2017年下半年北京楼市将继续处于“低温速冻”之中。目前刚需买房者不但面临高房价，还要面对高首付和高贷款利率，这“三高”直接将大部分刚需购房者挡在买房门外。随着购房者减少，房贷利率上调和房贷额度减少的“组合拳”，会让那些手握多套房的人资产增值变慢，套现更难、甚至有可能触礁致资产缩水。 copyright dedecms

　　（中经评论·北京）8月的数据确实不一样！北京楼市正在加速进入“冷冻期”。
　　
　　北京楼市在经历第一季度“疯狂”，第二季度“调整”之后，第三季度开始进入“速冻”。特别是银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速北京楼市“速冻”。
　　
　　统计显示，8月北京市个人房贷新增仅82.9亿元，约为年初的1/3。此外，8月，北京市二手房成交7712套，成交量不到3月份的20%。
　　
　　中原地产统计显示，北京二手房价最大跌幅接近20%。但是，经过连续5个多月调控，市场对政策逐渐适应，开始进入平稳周期。
　　
　　各种迹象表明，北京楼市“速冻”效应开始显现，8月愈发明显。紧要关头，9月19日，中国央行表态支持房贷利率上浮。这是关于房贷政策的最新动向，意味着什么？
　　
　　一、“速冻”正在来临 copyright dedecms
　　
　　从开发商贷款来说，另一个数据同样佐证了“速冻”正在来临。8月末，北京市房地产开发贷款余额4844.6亿元，比年初仅增加95.2亿元。
　　
　　这意味着前8月，开发商想在北京累积新增拿到开发贷款，基本上成为“一项完不成的任务”。
　　
　　对比来看，今年1-8月，北京市完成房地产开发投资2217.8亿元，同比下降3.3%。其中，住宅投资完成1051.1亿元，同比下降6.5%。由此可见，8月下滑尤为严重。
　　
　　据《2017年7月北京市货币信贷运行情况》披露，1-8月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元、118.3亿元、82.9亿元。
　　
　　不难发现，北京市8月个人房贷总额为今年以来最低水平，比前7个月的月均增量还少了81.4亿元。这意味着北京个人房贷难度逐月加大，与此同步的是成交量今年明显走低。 织梦内容管理系统
　　
　　销售面积方面，也能说明北京楼市开始进入“速冻”。北京市统计局最新数据显示，1-8月，北京市商品房销售面积为526.9万平方米，同比下降44.8%。其中，住宅销售面积为344.6万平方米，同比下降39%。
　　
　　事实上，这是自今年2月份以来累计商品房销售面积连续6个月同比负增长，进入8月其降幅在不断扩大。
　　
　　价格方面，西城区学区房调控之前，最高房价达15万每平。在最严楼市调控下，房价直接暴跌2-3万，成交均价跌至12-13万每平左右，降幅普遍在10%-20%左右。
　　
　　在这种情况下，对于一些急着用钱的业主来说，降价卖房是唯一的出路。尤其是一些户型较大的住房，房价降得更厉害，甚至以百万为单位下跌。
　　
　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，5月份至今的4个月，北京全市二手房成交均价与“3·17新政”前相比，普遍回落了10%左右。
　　
　　有关专家表示，北京二手房价格持续下跌，说明调控政策效应在积极释放。同时，房价下跌也缘于“挤泡沫”效应，新房市场由于各类管控措施较多，现在呈平稳态势。
　　
　　二、增值变慢，套现更难
　　
　　从目前市场看，预计2017年下半年北京楼市将继续处于“低温速冻”之中。
　　
　　关键时刻，9月19日，中国央行表态，“支持北京房贷利率上浮。”
　　
　　央行营管部表示，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持。
　　
　　这是进入金九银十以来，关于北京房贷政策的最新动向，意味着什么？全国各地市会效仿北京提高房贷利率吗？
　　
　　据了解，北京多家银行已着手向消费贷客户征集贷款用途证明材料，包括货单、发票、合同、转账凭证等。多家银行要求贷款额度20万以上的客户补交材料。
　　
　　持续多年的“限购”一直未能阻挡人们买房的步伐，但是最近几个月银行出手了。一方面，银行房贷额度急剧下滑；统计显示，8月北京市个人房贷新增仅82.9亿元，约为年初的1/3。
　　
　　另一方面，北京多家银行最近几个月持续上调首套房贷款利率。据了解，房贷基准利率上浮5-10%是普遍现象，部分银行甚至最高上浮20%，并且有的银行网点已经暂停个人房贷业务。
　　
　　目前刚需买房者不但面临高房价，还要面对高首付和高贷款利率，这“三高”直接将大部分刚需购房者挡在买房门外。
　　
　　有关房地产研究人士指出，首套房贷利率不断上调，伤害的自然是刚需；而首套房贷利率与二套房贷利率迅速接近，则意味着未来房贷利率上调空间或许不大。
　　
　　“但无论如何，首套房与二套房的差距缩小，意味着‘保刚需’已经让位于‘去杠杆’。”该人士说。
　　
　　更重要的是，这一次上调得到了央行肯定。央行北京营业管理部认为，这次上调是银行根据实际情况作出的合理调整，且有利于巩固房地产调控的成果，应该予以支持。
　　
　　舆论普遍认为，这个表态意义非凡，显然不仅仅是宏观政策的变化，背后的深层原因值得深究。
　　
　　作为曾经的主力军，炒房客在北京已经非常少。在这种情况下，继续维持优惠折扣，已经不能实现差别化信贷的效果，也难以从信贷的角度给房价降温。
　　
　　因此，银行继续收紧首套房贷利率折扣，甚至上浮5%-10%，有充足的理由。很明显，房贷利率上调，没有对以往购房者产生大影响，他们的月供没有多大变化。但是，这一政策却对今后的购房者产生重大影响。
　　
　　随着购房者减少，房贷利率上调和房贷额度减少的“组合拳”，会让那些手握多套房的人资产增值变慢，套现更难、甚至有可能触礁致资产缩水。