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[摘要]中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，而且首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。培育机构租赁，关键是跨越租赁投资回报率太低的门槛，切入点在于租赁要素在供给侧的结构性改革，如集体建设用地建租赁房。从土地要素重新配置、功能转换角度，从降低利用成本，满足新市民租赁需求，农民长期分享城市化红利角度，建设租赁房，可谓供给侧结构性改革的重大突破。 内容来自dedecms

　　（中经评论·北京）中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，而且首次提出发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这一房地产市场平稳健康发展的长效机制，隐含着非常明确的政策诉求重点，决定了新的一年乃至未来更长时期我国房地产市场的基本取向。
　　
　　机构租赁大发展，能解决私人“短租”的痛点：首先，机构租赁能纳入政府监管。因此，不管房屋室内设施配置标准，还是设施维修等物业服务，抑或承租双方权益维护或纠纷解决等，都有明确的规则和保障；其次，私人房东更在乎房价上涨了多少，看不上2%左右（甚至低于理财收益率）的租金回报率。因此，不仅出租房屋是短期化行为，且室内设施配置以简单和低成本为首选。而机构租赁是长期经营，会因租赁“轻资产”的服务行业属性而重视体验和客户反馈，租客长租也就顺理成章。
　　
　　环视当今世界，发达国家租赁人口或房源占比基本在50%至60%左右，远高于我们20%的水平。而且，在租房和买房的选择上，发达国家居民遵从“先租后买”的规则，即一般经历20年左右的租房生涯，然后在40至45岁时才去买房，甚至有很多家庭一辈子租房。发达国家居民之所以租房与买房能并驾齐驱，很大原因在于租房可享受与买房一样的体验和服务，在其背后则是机构租赁在打造长租理念、规范租赁环境上的巨大支撑。
　　
　　目前，德国有1860万套租赁住房，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占40%，主要由机构托管租赁、机构持有房源、REITs公寓组成；在日本的1852万套租赁房源中，机构持有占16.8%，机构托管房源占66.2%。我国各大城市目前的租赁市场，租期一般在1年以内的占90%以上，机构经营长租占比则不到10%，还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京，94%的租赁房为短期化私人租赁，机构租赁占比仅6%。

本文来自织梦

　　
　　我国房屋租赁机构占比太低，很大程度上在于租赁投资回报率太低。据上市公司今年前三季度数据，房地产开发行业毛利率和净利率分别达30.7%和10.6%，而住房租赁收益回报率仅2%至3%，甚至远低于10年期国债收益率。截至目前，热点城市已出让100多宗租赁房地块，国企或龙头开发商积极拿地，建设租赁住房热情很高，但多数乃体现示范信号，不乏形象工程或面子工程。据笔者调研，能赚钱的机构租赁，一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓，前者盈利靠收储低成本，后者靠提高单位面积租金收益。而这两者都因存在违规和安全等隐患而不可持续。
　　
　　收储合法合规住房的机构租赁，前期投入太大，成本回收周期就得6年至10年。近期，笔者参观了一些机构运营的正规租赁住房。相比私人“散租”，这些机构在居住设施配置，居住体验，搭载社交、消费和健身等与租赁相关的生活场景，以及保洁、维修等专业化物业服务等方面，无疑上了好几个台阶。但无一例外的是，机构运营的租赁房屋，租金水平均上涨了50%以上，还有翻了一至两倍。能租得起这些房屋的，只能是高级白领。另外，由于机构在2015年至2016年间大规模收储存量房屋，而机构租赁监管不足，深圳、上海等热点城市租赁市场租金水平显著上涨，反而无助于解决新市民的租赁需求。 织梦内容管理系统
　　
　　无疑，培育机构租赁，关键是跨越租赁投资回报率太低的门槛，切入点是租赁要素在供给侧的结构性改革，如集体建设用地建租赁房。眼下，城市外围集体土地已卷入城市化大潮，从土地要素重新配置、功能转换角度，从降低利用成本，满足新市民租赁需求，农民长期分享城市化红利角度，建设租赁房，可谓供给侧结构性改革的重大突破。目前，大城市60%左右的空间被工业和商办盘踞，由于产业升级和互联网发展，工业和商办空间需求下降，低效闲置普遍存在，盘活并用于新市民租赁势在必行。
　　
　　只是，盘活这类空间，不仅要调整空间规划、土地用途，还要协调原用地主体，跟进教育医疗等配套和消防安全验收。凡涉及规划和利益调整、部门合作，都会遇到较大阻碍。中央经济工作会议明确，房地产管理要分清中央和地方事权。中央负责“定调子、管宏观”，地方要做好差异化“落地”。而地方告别难度小的增量改革，发挥主体责任和主观能动性，在存量上做好改革是一篇大文章，难度不小。此外，机构托管是还原租赁“轻资产”属性，提高盈利的一条捷径。德国、日本等租赁占比高的国家，机构重资产持有并不多，接受私人房东托管，以专业化服务获得增值收益成为机构租赁的普遍模式。 内容来自dedecms
　　
　　据悉，京东、阿里、腾讯等互联网巨头已完成租赁平台建设，原有消费平台化上加载租赁，能降低租赁交易成本（如信用免押金），还能以大数据信用规范租赁秩序。万科（铂寓）、链家（自如）、建行（建融家园）等龙头租赁企业线上线下租赁已完成整合，完全可基于各自优势，促成租赁企业、房东、租客三方共赢。就看如何将线上看房、签约、物业服务等标准化流程与线下诸如合租、换租、维权申诉等个性化需求结合起来。这需要智能技术与政府监管创新跟进，尤其税收金融要素供给要跟上。针对新市民的租赁是公共产品，金融要发挥积极作用，如公积金和REITs介入，银行支持租客和租赁企业低成本融资等。