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<!--@#$如何驯服房地产“灰犀牛”

发布时间:2018-01-10 作者:派智库 来源:未知 浏览:【字体:

[摘要]房地产是具有多重属性的特殊物品,其不可移动、价值巨大、耐用必需、资源稀缺等决定房地产具有投资和投机属性且不易管控,最容易滋生“灰犀牛事件”,即风险因习以为常而漠不关心,一旦突袭又猝不及防,从而引发危机。研究房地产“灰犀牛”的大小模样、生长力量和发展机制,探索消灭和降服房地产“灰犀牛”的妙计与良策,对房地产稳定健康发展,对14亿中国人过上安居乐业幸福生活,中国经济社会繁荣稳定,民族复兴和全面现代化“中国梦”的实现具有重要意义。 copyright dedecms

  (中经评论·北京)房地产是个具有多重属性的特殊物品,其不可移动、价值巨大、耐用必需、资源稀缺等决定房地产具有投资和投机属性且不易管控,最容易滋生“灰犀牛事件”,即风险因习以为常而漠不关心,一旦突袭又猝不及防,从而引发危机。因此,研究房地产“灰犀牛”的大小模样、生长力量和发展机制,探索消灭和降服房地产“灰犀牛”的妙计与良策,对房地产稳定健康发展,对14亿中国人过上安居乐业幸福生活,中国经济社会繁荣稳定,民族复兴和全面现代化“中国梦”的实现具有重要意义。
  
  一、房地产“灰犀牛”正在走来的路上
  

  分析房价不合理程度和发展趋势,推演房价下跌带来的金融、经济和社会体系连锁反应及其严重后果,能够大致判断“灰犀牛”事件发生的概率。
  
  一是楼市泡沫存在从局部严重演化成全面严重的可能。从价格泡沫看,衡量的标准有多个,但房价收入比1:3-1:6是诸多研究者从国际实践研究中形成的共识。课题组估算:2017年全国地级以上城市平均房价收入比为1:7.5,已经处在较高水平。其中,有36个城市的房价收入比高于1:10,处在畸高区间,尤其一、二线城市分别为:1:31.3和1:11.7。从未来趋势看,如果房地产市场继续重复过去的故事,房地产将从局部的“小沫”演化成全局的“大泡”,价格泡沫也会从一、二线向三、四、五线城市传递,最终导致全面价格泡沫。

本文来自织梦


  
  二是杠杆率高与结构失衡接近或超过警戒水平。与价格泡沫同时发生还有经济体系的债务高杆杠及结构失衡。首先,房企负债率高企,一些企业接近或超过警戒水平。到2017年9月,仅就情况较好的136家A股上市房企,企业平均负债444亿元,同比增长23.21%,其中36家资产负债率超过80%的红线。其次,金融机构的房贷比例偏高,房贷风险凸显。2017年9月新增居民人民币贷款占新增人民币贷款比重达到51.34%历史最高;2016年住房抵押贷款与房地产价值比(LTV)达到50%,接近美国次贷危机爆发前的2007年水平。再次,居民部门杠杆率接近危险区间,资产结构失衡。2017年居民部门债务占可支配收入比重达到90%,房地产资产占居民总资产53.8%;再次,政府收入和资产高度依赖房地产。不完全统计的地方债务高达22万亿元,而虚高价格的土地总资产占政府总资产的31.5%。许多城市的土地出让金和房地产税费占政府收入比重超过50%。最后,宏观经济过度依赖于房地产发展。2016年,中国新增房贷占GDP比重已经达到4.5%,超过日本历史高点的3.0%。而2017年房地产投资占固定资产投资的比重达到18.96%。
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  三是房地产泡沫破裂可能导致严重金融经济社会危机。从国际经验和教训看,缺乏真实的购买力支撑,房地产泡沫扩大到一定时候终将破裂,房价剧烈下跌带来的居民、企业与政府的资产巨幅缩水,可能导致系列和连锁反应:一些家庭的资产负债表恶化,进而放弃住房、拒绝还贷;一些开发企业的资产负债表恶化、信贷违约增加和资金链断裂;地方政府资产负债表恶化、财政收入锐减、信用违约增加。由此会带来金融机构资产负债表急速恶化,呆坏账大幅提升,信用大规模收紧和大规模的刚性兑付,导致金融机构破产倒闭,进而可能引发严重的金融与经济危机和长期的经济衰退,激化社会矛盾,引发社会动荡和政治危机。
  
  二、决定房地产“灰犀牛”是否来临的三大力量
  

  房地产是否会形成泡沫并最终破裂即灰犀牛是否生成和到来,应该决定于多种因素,但预期、政策和制度十分关键。而中国房地产“灰犀牛”走来、消失或者发生的关键力量是:预期管理、政策调控和制度改革。

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  一是决定房地产“灰犀牛”的管理预期力量。一方面,宏观和市场基本面决定乐观预期可以持续到2025年前后。城市人口增长、住房存量缺口和旧房改造任务三个主要因素决定房地产真实需求将在2025年前后绝对下降。按目前水平和增速测算:2025年将实现人均45平米和“一人一卧”美好生活目标,常住人口城市化率接近69%。2025年,棚户区改造、旧城改造也会基本结束。计量模型预测也显示:2025年左右可能出现楼市拐点。另一方面,楼市结构性问题决定乐观预期随时可能逆转。在住房数量总体基本饱和、一些热点城市也出现一定空置、更多城市加入严重高房价行列的当前,预期不仅越来越重要,而且也越来越脆弱和易变,影响因素的微小涟漪都会导致预期巨大波澜。总之,总体预期乐观支撑市场上行或者过度上行,而悲观预期过度导致的是市场下挫失速。预期管理水平一定程度决定“灰犀牛”事件发生的概率和时间。 本文来自织梦
  
  二是决定房地产“灰犀牛”的政策调控力量。鉴于楼市乐观预期仍在持续,驱动炒房的利益机制没有改变,政策调控总体取向是保持楼市稳定或稳中有降,2017年也取得一定的成效。但是,一方面,过度严厉的调控可能导致泡沫破裂。严厉的限购、限售、限签、限贷、限价等政策,可能会误伤消费需求,也可能带来瞬间预期逆转,导致观望甚至抛售,房价下降失速。另一方面,放松调控可能导致市场报复性反弹。在制度未变的前提下,持续严厉的行政调控,让市场各方尤其是地方政府承受不堪的压力。出于自身利益考虑,地方政府随时有可能放松从严的调控政策,导致市场反弹和房价泡沫迅速扩大。总之,政策调控的力度一定程度上决定房价泡沫是破裂还是扩大,及其速度。
  
  三是决定房地产“灰犀牛”的制度改革力量。制度决定房地产“灰犀牛”发生概率的大小,也决定发生概率是否为零。当前中国,一方面,既有住房制度生成了“支持炒、不利住”的利益机制。这些基础性制度和利益机制体系,激励市场主体参与和支持炒房行为冲动,如果不予改变,将持续驱动房地产市场过度发展和房地产泡沫持续扩大并最终破裂。另一方面,改革住房制度将形成“支持住、禁止炒”的利益机制。实质性住房制度改革推进,带来利益机制的重建,投机炒房冲动消失,“灰犀牛”将自然消失。但如果改革力度过猛,可能导致房地产市场骤然降温,也有可能引起市场的震荡和泡沫的破裂。总之,在已经存在泡沫的情况,制度改革是否进行以及改革的力度和速度,很大程度决定房地产“灰犀牛”的存亡和走向。
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  三、将房地产“灰犀牛”消灭在走来的路上
  

  预期、政策与制度既是产生灰犀牛的力量,也可能是消灭灰犀牛的力量。使用好、搭配好这三大力量,可以让来势凶猛的“灰犀牛”消失在路上,并实现房地产市场“长治久安”。
  
  一是妥善管理和充分利用市场预期。首先,充分利用乐观的预期。就是要利用2025年前总体乐观的预期,房地产泡沫轻易不破的机会,抓紧推进住房制度改革和长效机制建设的工作。其次,妥善管理脆弱的预期。针对预期易变、脆弱和对影响因素变化反应过度的情况,要高度重视和研究宏观经济环境、房地产市场的变化,制度改革的推进和调控政策的调整,对市场预期的影响及其内在机制。针对可预判的事件及其影响,事前应主动采取若干具体有效的措施,最大化降低预期对事件的过度反应。针对不可预测的事件及其影响,事后应形成自动相应的引导和稳定预期的方案,最终达到防止泡沫继续扩大或立即破裂的目标。
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  二是持续保持调控政策的韧性和机制化。保持韧性调控(机制化和制度化调整),逐步消减风险,防止刚性调控(不调整任何政策)或弹性调控(随意放松或者加码)扩大风险。首先,坚持调控的持续性。楼市过热的制度机制没有根本改变前,房地产行政调控不能解除。其次,实现调控的机制化。根据房地产内部及与宏观经济金融的关系,建立一套指标体系,然后根据监测和预判的市场变化程度,自动做出程度不同的政策调整。最后,把握调控的平衡性。无论在市场上行、下行还是在僵持阶段,调控总体目标都是实现短期平稳。因此,调控需要把握适度,从而迫使博弈各方避免突变行动,让市场尽量向着期望状态调整,同时又适应宏观经济、金融的变化,寻求房地产、金融和宏观经济的稳定与平衡。
  
  三是“稳准狠快”地推进住房制度改革。利用制度改革清除市场风险,避免改革偏差产生新的风险。首先,科学独立,缜密设计。一是要保持设计独立性,力避方案被利益相关者俘获或成为妥协后的“四不像”,减少出偏概率。二是科学调研,提高可操作方案的缜密性。其次,大胆建立,坚决破除。一是要把重要紧迫的土地和金融制度作为突破口坚决地改;二是要把意义多重的房地产税制度作为风向标稳步地推:三是要把关键根本的财税体制作为主堡垒的系统地攻。四是要把带动广泛的租赁制度作为主线索扎实推进。再次,稳中求进,系统配套。以“暗度陈仓”的方法,通过建立住房租赁制度带动住房、土地、金融、财税制度的改革。以协同配套的系统法:以税收财政和多元化市政融资体系建设,改掉土地财政制度。建立匹配的金融监管制度,创新多渠道的直接融资制度。以开征房地产等地方税,支持改革中地财税体制。以多主体的土地供应支持多主体的住房供应制度。房地产税改革做好改革的解读,要做好预期管理和引导工作。最后,边试边改,加快推进。按照前述判断消灭“灰犀牛”的时间不多了,要抓住2025年前的窗口期,与城市化争时间,与住房缺口争空间,边试边改,争取主动。 织梦好,好织梦
  
  四是扩大预期管理、政策调控和制度改革统一性。将预期管理、政策调控和制度改革三位一体,让楼市从短期到中期向长期的稳定健康状态平稳演变和逐步过度。首先,用预期管理来减少政策调整和支持制度改革。通过管好预期,减少房地产市场的震荡,同时防止泡沫继续扩大或立即破裂,以减少调控政策频繁剧烈调整,以加快和加大制度改革与机制建设的速度和力度。其次,用韧性调控来支持预期管理和制度改革。通过持续韧性的调控,使市场主体行为可靠和市场相对稳定,一方面,减轻预期管理的压力。另一方面,支持改革的深化和攻坚。最后,用制度改革支持预期管理和政策调控。通过制度和利益机制改变,可以让脆弱易变的预期转向稳定可靠,用改革后建立的新制度和新机制接续之前临时性调控政策,让部分政策调控向机制化、制度化方向转变和完善,让部分调控政策转变为创新的住房制度。 本文来自织梦