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[摘要]各地坚持分类调控的当下，不少区域的住宅市场走向低迷。反倒是租赁市场，出现了升温的迹象。自去年起，长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力量的进入。有数据统计，仅今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓领域，新的角逐战已然打响。从很大程度来看众多房企进军长租公寓的最大挑战仍是盈利问题。随着越来越多房企等正规军加入长租市场，未来还有很大发展空间。可以说，租房市场机遇与挑战并存。

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　　（中经评论·北京）近日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。就在各地坚持分类调控的当下，不少区域的住宅市场走向低迷。反倒是租赁市场，出现了升温的迹象。有数据统计，仅今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓领域，新的角逐战已然打响。
　　
　　一、百强房企进驻长租领域意愿迫切
　　
　　自去年起，长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力量的进入。今年，品牌房企进驻的意愿似乎更加迫切。3月27日，佳兆业集团控股有限公司在其年度业绩发布会上表示，将在深圳、重庆、成都、贵州等地推出联合办公和长租公寓项目。此外，中海、合景泰富、杭州滨江、招商局蛇口、旭辉等企业均表示将投入较大的人力物力，用于长租公寓的建设。
　　
　　根据58安居客房产研究院监测显示，在全国知名房产企业中，已有万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、碧桂园等企业进军长租公寓市场。还有研究机构指出，长租市场“起风”了，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域，而这一势头还在延续。
　　
　　记者获悉，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。从地域来说，我国现有的长租公寓布局以北上广深4个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。长租公寓与传统中介租房的主要差异在于能提供优秀的服务和多样的装修风格。如果不能提供给租赁方更多优质服务则难以保证客户的忠诚度。
　　
　　二、租金收益率低，盈利成主要问题
　　
　　除了新晋进驻的品牌房企，类似万科、龙湖、保利等早一批布局长租公寓业务的“先头部队”则纷纷在今年提出了规模、盈利翻番的阶段目标。例如，万科提出了新获取10万间以上租赁住宅、新开业5万间以上的新目标；龙湖方面则预计在2020年品牌的长租公寓租金收入将超过30亿元。 织梦内容管理系统
　　
　　租赁市场的快速、蓬勃发展也引发了业内的热议。有业内人士指出，各大房企在其规模目标不断“攀高”的同时，也面临着拿房成本更高、盈利模式不清晰等问题，租赁行业或出现洗牌。
　　
　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波接受记者采访时表示，长租公寓市场今年将继续迎来高速成长期，一方面政策红利仍将持续，2018年住建部的重点工作之一就是大力发展住房租赁市场，不但重点关注长期租赁市场，并且会大力支持专业住房租赁企业发展。另一方面布局长租公寓的房企还会增加，但预计长租公寓的集中度仍将重点体现在一二线热点城市。
　　
　　“从很大程度来看众多房企进军长租公寓的最大挑战仍是盈利问题。长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。”张波说，“目前，长租市场整体收益率偏低，北上深的租金年回报率大约在1.4%－2.5%之间。尤其是一些房企‘自持’性拿地，前期购置和建筑成本较高且资本沉淀大，对于开发商的资金实力要求非常高，并且日后如何盈利也将是房企不得不面对的现实挑战。” 内容来自dedecms
　　
　　在这一背景下，专家建议企业在发展长租公寓时需要尝试金融手段的支持，例如开发性金融及商业银行加大对住房租赁企业贷款支持力度、支持租赁企业发行企业债券、ABS、大力推进REITs产品的快速发展就显得非常急迫。
　　
　　三、多地租房需求看涨，未来供应将加大
　　
　　长租市场成新风口，房企的争相布局，也推高了长租公寓房源的供应水平。尤其是春节后，二线城市竞相出台吸引人才政策，导致部分城市的租赁需求出现明显增长。
　　
　　据58安居客房产研究院监测数据显示，今年一季度，一、二线城市的租赁市场全面升温。2月22日到3月8日期间，对比春节前半个月，一线城市（北上广深）的租房需求增长分别达到179%、188%、253%、283%。杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等强二线城市的租房需求增长也十分迅猛。

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　　租金方面，今年一季度全国人均月租金为793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金为2514元，在全国仍处于领跑位置，同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金领跑二线城市，长沙、重庆、青岛等地住房租赁的人均月租金也有不同程度的涨幅。
　　
　　接下来，根据各地未来3－5年用地计划显示，主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供充足土地储备。
　　
　　张波认为：“欧美国家长租公寓占整体出租房源的比重可以达到25－30%，目前我国长租市场发展还处于起步阶段，多城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。值得关注的是，近年出让的自持性土地地块也不断增多，这部分供应量极有可能转化为长租公寓进入租赁市场。随着越来越多房企等正规军加入长租市场，未来还有很大发展空间。可以说，租房市场机遇与挑战并存。” 织梦内容管理系统