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邵挺：2017年房地产市场走势分析及政策考虑
发布时间：1970-01-01 作者：派智库 来源：发展研究 浏览：次【字体： 大 中 小】
内容提要：2016年初启动的新一轮房地产市场调控，跟历次调控经验类似，在控房价和去库存取得初步成效的同时，但也暴露了“调控体系不健全、加杠杆去库存、过度倚重短期行政性措施”等深层次问题。2017年是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年，房地产市场平稳健康发展是2017年经济工作的重点。2017年我国经济下行压力仍存在、实际利率水平预计为负，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，把防范和应对房地产市场泡沫风险放在更重要位置，把握调控节奏和力度，有序释放风险，并做好不同风险情境下的应对预案。同时按照供给侧结构性改革的要求，结合新型城镇化进程，积极稳妥推动三四线城市和县城“去库存”，加快建立符合我国国情、适应市场规律的住房基础制度和长效机制。
关键词：房地产，去库存，挤泡沫，防风险，精准调控
2016年房地产市场各项指标明显回暖，销售、投资等指标同比增速快速上升，带动新开工、开发企业资金来源等指标的持续改善。区域分化进一步加剧，针对热点城市房价过高过快上涨与三四线城市存量住房规模过大的现象，调控政策更加注重因地因城施策，已取得初步成效。2017年我国经济下行压力仍存在、实际利率水平预计为负，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，把防范和应对房地产市场泡沫风险放在更重要位置，把握调控节奏和力度，有序释放风险，并做好不同风险情境下的应对预案。同时按照供给侧结构性改革的要求，结合新型城镇化进程，积极稳妥推动三四线城市和县城“去库存”，加快建立符合我国国情、适应市场规律的住房基础制度和长效机制。
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一、2016年房地产市场的主要特征
在宽松金融市场环境和货币信贷条件的推动下，2016年全国住房销售同比增幅快速上升，房地产泡沫积累，城市间分化更加明显。一线和部分热点二线城市房价过高过快上涨，三四线城市和县城的住房特别是商业办公用房和办公楼成为“去库存”重点。按照分类调控、因城施策的思路，在近期一系列调控政策出台后，四季度一线和热点二线城市房地产市场量价变化趋于稳定，社会预期有所转变，市场走势出现了积极变化。具体来说，“控房价”效果初显、“去库存”取得一定成效。
（一）住房价格从“点涨”到“普涨”
在一线和二线等重点城市的带动下，全国房地产市场回暖态势明显，部分热点城市出现房价过快上涨的“过热”现象。2016年春节后一线城市房地产市场出现“量价齐升”。自2015年四季度以来，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月超过20%，2016年4月份同比涨幅接近34%的历史最高水平。4月中下旬，随着一线城市收紧住房调控政策，住房需求特别是投机投资性需求大量涌向周边城市及二线热点城市，形成从一线城市“点涨”向二线热点城市乃至部分三四线城市蔓延的“普涨”态势。在近期一系列调控政策出台后，11月份16个热点城市商品住宅成交均价都稳在了10月份的水平，实现了环比不增长的调控目标。但同比增速仍较高，11月份70个大中城市里的一线、二线和三线城市新建商品住宅价格同比分别上涨29%、18.5%和5.6%。
（二）土地价格大幅攀升，地价与房价轮番上涨
房价持续快速上涨，带动土地价格加快上涨。2016年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.3%，土地成交价款却同比增长21.4%。1—11月全国国有土地使用权出让收入30979亿元，同比增长19.1%，比2015年全年提高了40.7个百分点。土地价格快速攀升、“地王”频出，引发市场对未来房价进一步上涨的强烈预期，加剧恐慌性购房等非理性行为。值得注意的是，资金雄厚的国有企业（包括央企和各级国企及其参股企业）在全国各地频频举牌，加剧土地市场的竞争态势。
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（三）房地产销售量增长迅速，带动开发投资同比增速较快提高
2016年1-11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%。销售市场的好转和企业资金来源的改善，拉动房地产开发投资增速逐月提高。2016年1月份以来，投资同比增速持续回落的趋势就得到扭转，投资增速稳步提升。2016年1-11月份房地产开发投资同比名义增长6.5%，比2015年1-11月份提高了5.2个百分点。其中，住宅投资完成额累计同比增长6.0%，比2015年1-11月份提高了5.3个百分点。
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（四）销售增速加快，缩短了各城市的库存消化期
按照供给侧改革性改革的总体要求，各地方采取加快推进新型城镇化、鼓励农民工和农民进城购房、支持住房合理消费、加大棚户区改造货币化安置力度等政策措施，房地产市场“去库存”取得阶段性成效。2016年11月末，全国商品房待售面积6.91亿平方米，比10月末减少427万平方米。
商品住宅库存消化速度明显快于商业营业用房和办公楼，是带动全国商品房去库存的主导因素。2016年11月末，商品住宅待售面积（建成未售面积）4.05亿平方米，比10月末减少了582万平方米，比2015年末净减少了0.47亿平方米。在商品住宅库存消化期快速缩短的同时，非住宅待售面积仍在增加。2016年11月末，全国办公楼和商业营业用房待售面积分别增加了57万平方米和32万平方米。
（五）房地产开发企业的资金状况有效改善，带动了土地购置面积的向好回升
2016年1-11月，房地产开发企业到位资金为129484亿元，同比增长15.0%，房企到位资金情况良好。2016年前11个月土地购置面积同比增速已从2015年前11个月的-33.1%回升到-4.3%，尽管仍是负增长，但一年间降幅收窄了近29个百分点。
（六）棚改货币化安置比重继续提高，加快由“补砖头”向“补人头”为主的保障方式转变
在我国城镇家庭户均住房套数约为1套、住房保障覆盖面超过20%的新形势下，2015年各地开始探索棚户区货币化安置模式，货币化安置比例达到28%。2016年1-11月达到48.5%，预计全年能达到50%左右。基本完成了以实物建设为主转向以住房补贴为主的保障方式转变。
二、2016年房地产市场运行和调控存在的问题
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2016年初启动的新一轮房地产市场调控，跟历次调控经验类似，在控房价和去库存取得初步成效的同时，也暴露了“调控体系不健全、加杠杆去库存、过度倚重短期行政性措施”等深层次问题。
（一）中央和地方的住房调控责任和权力划分不合理
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各地社会经济发展阶段、人口规模和变动情况、住房市场供需状况差异很大，住房市场区域分化特征明显。过去中央和地方在房地产调控体系中的关系始终没有理顺。中央政府在制定调控政策中容易“一刀切”，在利率、首付比率等金融政策，住房供给结构（90平方米以下的中小套户型住房占比不低于70%）和房地产信贷规模控制等方面，没有按照“一城一策”原则进行制定，“失调”和“过调”现象增多，加剧部分城市的住房市场波动。针对2015年下半年以来住房市场分化进一步加剧的新形势，要同时完成去库存和控房价的调控任务，2016年上半年开始逐步强化地方政府调控市场的责任和权力，在利率、首付比例等方面，赋予了地方政府一定范围内的自主权。
总的来看，我国住房制度顶层设计的框架还不完善，应该由中央政府来负责设计的房地产税、住房政策性金融机构等基础住房制度都还没有出台。中央政府承担了过多的具体调控任务，城市政府“因城施策”的主动性和灵活性不足，无法实施符合当地实际情况的调控政策。过去多轮调控经历表明，中央和地方政府在调控职责和权力方面的不合理划分，在地方政府对土地出让收入和房地产相关税收的依赖度很高的情况下，地方政府有很强的动力去选择相应措施，弱化甚至对冲掉中央政府制定的各项调控政策。
（二）调控体系不健全，各项政策的契合度不够
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房地产宏观调控涉及的部门很多，有国土、建设、规划、金融、工商、税务等部门，涉及的部门越多，协调政策形成调控合力的难度就越大。各个调控职能分散在各部委中，调控手段间不协调，没有建立起长效调控机制。比如，一些房价高位过快上涨的城市，国土部门要求地方政府承担起控制地价过快上涨、遏制“地王”现象的职责，为避免被国土部门问责，一些城市就采取“少出让、不出让”或者“定房价、竞地价”的办法，短期内满足了国土部门的调控要求，但长期内会进一步加剧供需失衡状况。
受调控政策“碎片化”严重的影响，房地产市场实时监测机制不完善、调控出台时机不及时，导致调控政策的前瞻性和可预期性不够。等政策出台后，住房市场形势往往已经发生了很大变化，政策有时反而加剧了市场波动。此外，我国还没有建立起基于规则的调控机制（包括出台时机、节奏和力度等），不能有效引导和稳定社会预期。另外，过度倚赖限购及信贷调整等短期政策，没有建立起调控长效机制。本轮调控从一线城市向热点二线城市以及潜在热点三线城市蔓延时，无一例外都以“限购”、“限贷”为主，过度倚赖短期政策，应该由中央政府来负责设计的房地产税、集体经营性建设用地入市以及住房政策性金融机构等基础住房制度的深层次改革都还没有全面启动和推广。
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（三）一些城市没有按照供给侧改革性改革的方案正确实施“去库存”方案
不少地方采取了“加杠杆”方式消化库存，住房金融信贷政策的过度宽松，全社会流动性过剩，刺激了投机投资性需求，加上大量资金从实体部门转到房地产领域，共同推高房价过高过快上涨，同时为房地产企业快速拿地、不断推高地价提供了资金条件。2016年以来金融机构房地产贷款持续快速增长，无论是总量还是增速都创历史新高。2016年9月末，金融机构的人民币房地产贷款余额为25.3万亿元，同比增长25%。除金融机构贷款外，理财、信托、债券、股市、保险等渠道的资金也快速进入房地产领域。
2015年下半年以来我国居民部门杠杆率和房地产开发企业资产负债率迅速上升。至2016年9月底，居民部门杠杆率已达到49.1%，分别比2010年和2015年提高了21个百分点和8个百分点。房地产企业资产负债率也从2015年的77.4%提高到2016年9月底的83.4%。 本文来自织梦
三、2017年房地产市场趋势的基本研判
我国房地产市场已进入“供求基本平衡、城市深度分化、风险快速积累”的新阶段。2017年住房基本需求潜在仍较大，房地产市场将继续呈现区域分化态势。但在调控政策“不放松”的情况下，再加上棚改货币化安置比例的上升，开发投资同比增速预计会小幅下滑。
（一）房地产市场需求仍旺盛，但增速会放缓
我国城镇已告别住房绝对短缺状况，进入供需基本平衡的新阶段。2014年城镇居民人均住房面积达到36平方米，城镇家庭户均住房超过1套，拥有多套住房（2套及以上）的比率在2013年达到18.6%，显著高于美国（14.4%）、加拿大（9.0%）和法国（11.0%）等发达经济体的水平。
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但是我国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，随着户籍制度、基本公共服务均等化等改革措施的推进，住房需求将呈增长态势。“十三五”时期，城镇新建住房面积累计达53亿平方米左右，与“十二五”时期的建设规模相当。2014年《政府工作报告》提出，今后一个时期着重解决好现有“三个1亿人”问题（促进1亿农业转移人口落户城镇、改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导1亿人在中西部地区就近城镇化）。这意味着“十三五”甚至更长一段时期我国城镇基本住房需求和住房保障需求的绝对量仍将保持高水平，各类住房需求（刚性需求、改善性需求和拆迁改造需求）将长期存在。
从区域分布看，未来住房需求会更集中在人口净流入的城市。国务院公布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出，“十三五”期间年均转户1300万人以上。此外，预计每年还有800万左右的新增大学毕业生。因此，人口净流入城市的住房刚性需求和改善性需求在2017年仍保持旺盛，住房保障需求的绝对值将保持高水平。
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（二）区域市场分化进一步加剧，控房价和去库存压力并存
一些转型较快、结构调整成效显著的城市，会吸引人才尤其是高素质人才持续流入，住房供不应求的矛盾将长期存在，推动房价上涨的因素仍然存在，2017年热点城市控制住房价上涨需要继续付出更大努力。另外一些城市（包括县城）产业集聚能力不强，教育、医疗、市政基础设施等资源薄弱，三四线普遍面临人口流入速度放缓甚至净流出的现象，2017年住房需求将延续萎缩态势，结合新型城镇化进程，积极稳妥“去库存”将成为一项长期任务。
面对控房价和去库存的双重压力，既要做好房地产去库存工作，又要切实抓好热点城市控房价、防泡沫、防风险工作，中央和地方在政策协调方面的压力和难度较大。
（三）房地产开发投资维持中低速增长态势
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2017年房地产开发投资同比增速小幅波动，预计在4%左右，略低于2016年同比增幅。其主要依据：一是房地产开发企业的土地购置价格预计高位回落。热点城市土地购置费用占房地产开发投资的比重很高，地价水平对开发投资增速的影响很大，比如2016年1-10月北京市房地产开发企业土地购置费用占开发投资的比重就达到50%。在调控政策“不放松”和土地出让模式调整的前提下，2017年热点城市土地市场预计逐步降温，地价水平回落会拉低开发投资同比增速。二是三四线城市和县城的“去库存”压力仍然很大。开发企业以消化待售房屋为主，待开发土地面积和在建施工规模较大，新开工和土地购置意愿在2017年预计也难以有效改善。“去库存”压力大的城市，房地产开发投资增速将继续回落。三是棚改货币化安置比例继续提高。2016年1-11月份，棚改货币化安置比例达到48.5%。2017年预计能提高到55%左右，进一步压缩棚改实际投资和建设规模。
四、政策建议
2017年要召开党的十九大，也是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年，房地产市场平稳健康发展是2017年经济工作的重点。就短期调控任务来说，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类调控、因城施策，解决好挤泡沫和去库存两大难题。
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（一）充分赋予地方政府承担市场调控的职责和权力
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按照十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”要求，适应房地产市场城市间深度分化的新形势，中央政府要做好包括住房税收制度、土地制度、政策性金融机构等在内的住房制度顶层设计，健全对地方政府调控主体责任的督查和奖罚机制。赋予地方政府更充分的自主调控权力，在跟国家主管部委充分沟通情况下，采取符合城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。地方政府在一定范围内自主决定利率、首付比率、契税、增值税等水平，提高调控的差异性和精准性，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居。
（二）把防范和应对房地产泡沫风险作为重中之重
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从国际经验看，在经济增速回落、现阶段住房市场供求关系趋于平衡（城镇家庭户均住房套数超过1）情况下，金融信贷政策短期内刺激极易造成房价快速上涨，加剧泡沫膨胀。短期内大幅紧缩金融信贷政策，又会捅破泡沫。2017年要高度重视防范和应对房地产泡沫风险，综合采取金融信贷、土地、财税等手段，合理控制流动性，把握好调控政策的尺度和力度，既要遏制泡沫膨胀，又要防止捅破泡沫。
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（三）加快释放农业转移人口等新市民的住房需求，有序推动去库存
针对去库存任务最重的三四线城市和县城，对购买城镇商品房的农业转移人口实行差异化财税政策。在各地已出台的减免契税等措施外，还可综合采取利息抵扣个人所得税、财政贴息等在内的举措。将进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系，通过市场提供房源、政府发放租赁补贴方式，支持符合条件的进城落户农民承租市场住房。
从基础制度和长效机制构建看，2017年要加快推动包括房地产税、集体土地入市和住房政策性金融机构等制度体系的构建，为促进房地产市场长期平稳健康发展赢得宝贵的时机。
（四）加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制
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2017年要进一步健全税收、金融、土地等住房调控体系，为构建长效机制打好基础。按照“立法先行、充分授权、有序推进”的原则，加快全面开征房地产税的立法进程。在房价过高过快上涨的城市，可出台针对短期频繁交易的累进税率。管控好社会资金总量和流向热点城市房地产市场的资金。按照各城市实际情况，合理调整首付比例、贷款利率等水平，避免由于住房金融条件调整过快过大造成市场大起大落。修改《闲置用地处置办法》，提高依法处置执行力。创新土地出让模式，在不出现“地王”的前提下增加土地供应量。
实时监测各城市住房待售面积、新开工量、土地购置面积、房地产企业购地和开发的资金来源等前瞻性指标，科学研判房地产市场供求关系。从供求关系变动的角度，把握房地产开发投资增速、住房价格等指标的下一步走势。完善首付比、利率、契税等调控政策变动对房地产市场的影响评估体系。
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构建基于规则的调控机制，按照市场形势变化，实施精准调控。结合各城市实际情况，规定新建商品住宅（不含保障性住房）价格或二手住宅价格连续若干个月同比或环比上涨一定幅度以上，相应提高二套住房及以上的个人按揭贷款首付比例和贷款利率，上调房地产契税税率，具体提高幅度由各地制定。同时，加快住房用地供应计划执行进度，加大下一阶段住宅用地供应量。反之，新建商品住宅（不含保障性住房）价格或二手住宅价格连续若干个月同比或环比下降一定幅度以上，还有去化周期提高到一定水平后，降低个人按揭贷款首付比例和贷款利率，下调房地产契税、个人所得税等税率，相应缩减或停止下一阶段住宅用地供应。
（五）建立和完善人口净流入地区利用集体建设用地兴建租赁住房的制度体系
在高地价和高房价下，要完成1亿非户籍人口在城市落户的任务目标，仅靠人口净流入地区的商品房市场和住房保障体系是不可能完成的。允许和鼓励这些地区利用城乡结合部的集体建设用地兴建租赁住房，当地政府负责统一规划和集中兴建，集体经济组织引入规范的住房中介机构负责租金归集、分配和运营。根据各地人口流入数量、住房市场发展状况和财政能力，可以对集体租赁住房的基础设施配套提供补贴，提高农村集体租赁住房的公共服务配套水平。
（六）试点建立住房银行，加快推进住房资产证券化
在住房公积金制度基础上建立住房银行，适应住房保障新形势建立住房保障基金，增强对基本住房需求和住房保障需求的金融支持能力。鼓励扩大包括REITs在内的资产证券化试点。在现阶段市场租金回报率偏低的情况下，通过财政贴息等方式，新启动一批REITs试点。
（七）加快完善有弹性、可持续性强的住房保障体系
有条件的城市将进城落户农民、农民工、新就业大学生等住房困难群体纳入公租房保障范围，根据各地实际情况，推行公租房货币化补贴，实行实物保障与租赁补贴并举。对已经购买了保障房或有意愿购买正在居住的保障房的保障对象，逐步将实物类保障房转成具有共有产权性质的可售型保障房，将保障对象的购房款和政府部门实际补贴款按比例进行量化，在此基础上确定各自产权比例。加快研究住房保障发展基金的运营模式，增强政府的住房保障可持续提供能力。
（八）推动住房“预售制”向“现售制”转变
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房价高位过快上涨城市，2017年可以试点推行住房”预售制”向“现售制”转变，逐步取消商品房预售制。考虑到预售制已存在多年，短期内取消会对房地产市场造成过大冲击。实行“分步走”策略。第一步在现有条件下，强化预售制条件，严格规定开发商的预售房和现房比例。通过逐步减少预售房的比例、增加现房销售比例，使开发商和购房者都有逐步适应的过程。第二步是明确取消预售制的时间。比如2020年正式取消预售制，向市场传递清晰信号。
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最后需要指出的是，住房问题从来不是单纯的居住问题，而与经济发展、产业兴衰、社会变迁等密切相关。因此，实现住房市场长期平稳健康发展，必须统筹考虑影响住房市场的诸多因素，全面统筹住房与相关领域改革的关系。更加重视从经济社会长期发展目标出发，处理好住房市场发展与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，确保住房政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济规划、老龄化政策、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调。更加重视从中长期发展的角度、从住房市场发展规律和经济社会发展客观规律的视角研究、设计、调整或完善住房市场相关政策。 内容来自dedecms