派智库

　　317再次成为北京房价回调转折点 目标跌幅20%以上

　　文 | 地产资深媒体人 相国良 内容来自dedecms

　　来源：好乡村微信号

　　2017年3月17日16：00，北京住建委等四部门一则《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》官网发布。

织梦内容管理系统

　　比笔者预计的330早了十几天，提前到来，简短而有力。

　　政策最大的亮点是“认房认贷”，提高首付比例到了近乎令人发指的地步，政府用简短但是坚决的态度回应了这两周高达千套的交易数据。 dedecms.com

　　瞬间，新政刷爆朋友圈。

　　一个比较有趣的感觉是，你会发现不同人面对这次新政的不同心态，有房的人们轻描淡写，假装似乎并不太在意；最近买了房的人也不想多说，默默找政策的解读盘算对自己的实际影响；打算买房没有买房的人暗自庆幸长舒一口气……众神归位，人生百态。 织梦内容管理系统

　　一、从市场背景说起：疯狂再现，还有多少泡沫可以再吹下去

织梦内容管理系统

　　1、二月数据乱入

内容来自dedecms

　　由于930新政的延迟效应，春节前后北京的新房成交和二手房成交确实一路下滑，2月的二手房成交跌到12000套出头。 dedecms.com

　　新房被限得的成交可怜，二手房由于春节因素整月成交都是环比下跌的趋势。需要注意的是，2月底二手房网签数量已经连续多日过千套，而且网签还是相对滞后的数据指标，真正的领先指标应该观察房源核验数据。 copyright dedecms

　　2、三月小阳春

　　自春节以来，房源核验数量持续上升，第9、10两周的房源核验数量量维持了大幅上涨的态势，九城区的第10周成交量甚至超过了4500套，日均900套。短短4周，恍惚之间，核验数据完成了从1000+到接近5000的跨越。 织梦好，好织梦

　　房源核验是从建委网站抓取的房源核验时提供的数据，您可以这样解读：

　　1、数据录入的时间比网签更早一些，离签约日期更近； 织梦好，好织梦

　　2、与来自其他来源的数据进行过比对，多数中介在进行房源核验时，还是录入真实的成交价；

内容来自dedecms

　　**以上的数据来自于二手房军师自媒体统计数据

　　3、学区房周期性癫狂发作 copyright dedecms

　　3月14日，有媒体报道称，一套位于北二环外西营房的学区房价格由“930”之后的305万元跳涨至如今的500多万，几近翻番。跳涨是前两周二手房交易的关键词之一。

　　每年的春天，都是学区房成交最火爆的时节，因为每年的5月1日是北京开始采集小学生入学信息的时间点，这意味着适龄儿童家庭需在5月1日前完成所在学区房的落户，因而每年春节前后都是学区房成交的高峰期。另外，受金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房更加紧俏。 织梦内容管理系统

　　4、段子和几篇文章扮演的黑天鹅 织梦内容管理系统

　　清华大学学历不如学区房；结婚有房等于上市论；一枚中科院科研人员的自白：我为什么选择离开；还有几篇刷爆朋友圈小心酸的北漂文章，这些构成了压垮北京调控的最后几棵稻草。

　　人物栩栩如生，故事牵肠挂肚，新市长你可安好？

织梦内容管理系统

　　二、靴子落地：休克疗法，北京房价回调转折点 copyright dedecms

　　本次调控主要解读 dedecms.com

　　1．首套标准的严格化，在途交易影响大。考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付为60%（普宅）或者80%（非普），首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体（保守估计有1万单左右），要注意后期的违约风险。 织梦内容管理系统

　　2．二套首付比例提高，首次超过8成。在“认房认贷”标准下，市场上大部分交易都为二套，且非普占比不低，这种情况下按照8成首付原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近9成，大大降低了杠杆。以800万换房标的（非普）为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万。

copyright dedecms

　　3．在贷款年限上，不管首套二套都纳入调控范围，最长可贷款25年（之前首套是30年、二套是25年），以100万贷款为例，月供每月增加466元。 本文来自织梦

　　4．对企业名义的购房出售做了一定限制，规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行，从严企业的买卖行为，减少企业的投机行为。

　　5．关于“认贷”是认北京还是全国贷款记录需要进一步的银行细则！ 织梦好，好织梦

　　**以上分析来自链家官方标准解读

内容来自dedecms

　　6．加一条，可以明确预见的是，今天的调控必将带来这10000多单的高额毁约率。买家有可能会赔上定金。卖家有可能错过高点变现的窗口，再卖就真难了。这连环单到底坑到什么程度，还要看接下来两个月的网签结果。其中短期过桥资金迎来业务的黄金期，抓紧时间放贷，今年就可以提前休息了。 dedecms.com

　　7、再加一条，注意供给端的变化，北京土地供应的真实情况，不要相信媒体报道的今年土地供应降到了什么程度，看看去年底到现在实际的供地水平，政府供地之后的实际尽快促进上市加入库存的力度，还有就是政府自住房加大供应的力度。这些实际真的不是我们原来理解的那样。 dedecms.com

　　3月17日的新闻发布会上，北京市住建委表示，将加快、加大商品住房土地供应。 织梦好，好织梦

　　这一点，值得特别一说。北京市2017年供地计划披露后，舆论注意到，住宅供地计划中，自住商品房用地大幅上升，商品住房用地下降，并由此得出商品房未来供应不足，预期看涨的结论。

内容来自dedecms

　　但它忽视了一个实际情况。2017年一季度，北京市商品住房用地的供应量，远远高于前几年，甚至在敏感的全国两会之前，都在供应住宅用地。业内诸君都知道，北京的供地计划很多年都是没有完成，所以，真正有意义的，不是供地计划中规划了多少商品住宅用地，而是实际供应了多少商品住房用地，也就是供地的绝对值。

内容来自dedecms

　　因此，北京市已经明确将“加快、加大商品住房土地供应”之后，北京实际完成的商品住房供地量，非常有可能不会少于往年的实际供地量，这还要看政府的决心和技术能力。毕竟在需求侧一再收紧的情况下，房地产市场供给侧的作为，将发挥重大的影响。 本文来自织梦

　　**以上分析来自攸克地产 dedecms.com

　　三、以史为鉴可知兴衰：上一个认房认贷的周期北京房价发生了什么？

　　如果你提房价，会发现一个微妙的现象，所有买房人选择性忘记了几个调控片段，用房价长期上涨的预期模糊掉几个短期回调周期的记忆。

　　可以理解，持有房产的人进入“斯德哥尔摩症候群”，所有人对房价上涨产生了心理依赖，这剂春药让上车的买房人与房价涨跌共命运，把房价持续暴涨当做自己实际财富增值的狂欢，于是，他们采取了“我们反对任何说房价有可能回调”的态度，把真相当成了敌人。 本文来自织梦

　　长期上涨给所有人带来的麻痹是，近十年的三个回调周期里，所有人都忘却了房子难卖的痛苦。 copyright dedecms

　　尊重真相和规律，不忽略常识才是独立思考的基础。

织梦内容管理系统

　　两周前，统计了大量数据，定性定量分析了天通苑区域的房价近十年涨跌情况。

内容来自dedecms

　　文章里只分析了小户型，面对317调控针对的改善型大户型的成交，数据是怎么样的？请看以下数据和结论。 dedecms.com

　　四、结论

织梦内容管理系统

　　1、六年里，两个回调周期，2011年1个，2013-2014年1个； 内容来自dedecms

　　2、其中大平米的改善型户型最高有接近20%的回调空间；

织梦好，好织梦

　　3、2016年到现在跳涨的曲线实在不忍直视。跳涨的价格基础并不十分的牢固，随着这次更严格的控制首付和认房认贷，改善改不动将成为现实，70%的换房接龙这部发动机将会被冰冻熄火。 本文来自织梦

　　五、写在后面

内容来自dedecms

　　给个人关于买房的11条建议 内容来自dedecms

　　1、如果你在新政前恰好卖了房子，只能恭喜你，也许你阶段性逃顶，手里有了充足的现金，可以做的事情很多，不一定短期又全部换成房子；如果你恰恰是在途的这10000多人，那么赶紧和中介卖家联系，看看自己的首付是否还能够达到要求。毁约不毁约，你都要承受损失和强大的心理负担。对于近期刚刚用高杠杆买房的人，评估一下自己的资金情况，做好持久战的准备。这注定是一个难熬的周期。对于决定买幸运的没有买到的人，那你可以等等了，再次加码的政策，一定是有效的（大家统一的判断），3-6个月的周期就可以显现出来明确的效果，推迟到6-12个月，甚至更长的时间再买是明智的选择。

织梦内容管理系统

　　2、今年是国家要打硬仗的年份，十九大，经济L型长期触底，美国连续加息川普黑天鹅向汇率、人民币开战，央行加息等……，注定今年是太多需要处理的重要且紧急的大年份。有太多不确定性叠加在一起，那么该发生的就必然发生，永远不抱有侥幸心理。 织梦内容管理系统

　　3、房地产市场在这个阶段已经完全沦为政策市和心理市，经济规律首先要服从于讲政治和讲政策，斯德哥尔摩症候群想扭转局面需要真手腕。从今天出台政策的结果上，我们对新市长蔡奇同志的不信任是错误的，有魄力，拍板迅速，上法黄奇帆，一个能控制住局面的市长是北京现阶段真心需要的。

　　4、想想你有两套三居，如果买的足够幸运，你就是2000万资产的中产阶级，保住自己十多年来资产增值带来的财富成果更迫切，这样的大周期也许阶段性见顶了，好时光难再来。 织梦内容管理系统

　　5、已经有太多年没有人提过房子的居住属性了，房子真的真的首先是用来住的，如果脱离了这个基本定位，越做越错。就没有投机性购房这种说法，都什么年代了，投机倒把的定罪早已经倒进历史的垃圾桶了，政府对损害投资性收益的结果完全十分乐意承受，毕竟这在中国人心里根本上没有保护的思想基础，你的高额投资收益，怎么控制都一定是站在道德制高点，不没收就很是开恩了。

　　6、是否还有下一轮？取决于几个因素。北京人口长期净流入；信贷政策调整，调控政策放松；资金面宽松（降息等）；供给端进一步压缩；密切关注政策调整，相信如果有，那么调整周期会更短，更剧烈，死的更惨烈，少数人应该可以获益。但是何处是终结呢？真想看看末日景象。

　　7、北京的人口是不可能人为控制住的。这也是常识和规律。今年的房产调控，要在北京市长讲的京津冀一体化，疏解北京产业和人口这样的大背景下考量。产业因人而存在，没有人为的先做产业再有人，北京产业迁移也先要搞得定人的因素。城里的60平米接近900万的老房子，除了学区支撑之外，你真的还敢买么？看看图，接盘的人，我真的感觉脊背发凉，总觉得哪里不对。

dedecms.com

　　8、你真的相信北京的房子永远涨下去么？常识告诉我们，这一定是错的，不尊重常识才是最让你万劫不复的根源。相信你也绝对不是二八原则里面二的人，下一个周期，也许赢的只有政府，也许，所有人都是输家，巴菲特告诉我们，别人贪婪的时候，我恐惧。

　　9、大户型真的很难卖，这么严厉的控制改善的政策下，大户型更加难卖，让我们认真体会一下不动产的交易特点，做好觉悟吧，青年。

本文来自织梦

　　10、早买的，买高的，这几天才买的各位同学，生活的品质和家人的幸福，用任何金钱无法购买。人生本身也是一部高速列车，活在当下也许比什么都更有意义和价值。

copyright dedecms

　　11、真的人生就在不停的换房？不停的为孩子换更好的学校？不停的看着自己的房产增值么？有没有换一种生活方式的可能？

织梦内容管理系统

　　没有房子的，你要相信你的努力一定会不停的改善自己生活的质量； 内容来自dedecms

　　在北京已经有一定积累的，出国学习几年，换个城市生活几年，行万里路，再读万卷书也许活得会更加真实，亦或是创造的财富做点有意义和价值的事情。这是一个中国难得的平静的几十年，珍惜这来之不易的世界和平时期，过好生命里的每一个时刻。

　　给政府调控的几条建议

　　1、预期管理，打破心理市和斯德哥尔摩症候群。

本文来自织梦

　　一勺言给了这样的建议“最重要的是，当大家都预期你要出政策的时候，就要回应预期，不让预期落空。这才符合真正调控房价的姿势：永远让别人相信，你的枪里还有不止一颗子弹；永远让别人相信，你的保险箱里还有别的储备选择。” 本文来自织梦

　　既然一部分是市场经济，一部分是行政调控，那么政府完全有能力教育市场，改变预期。中国百姓急需一次房价回调的洗礼，认清不动产的真实面目。房子是住的，不是用来炒的，口活解决不了实际预期管理的问题。把严厉的政策稳定在3-5年的周期里，让房价回调个20%以上，盯住一个合理的价格区间，加大双向波幅，才是正确的教育姿势。让百姓的收入涨个若干年，再来割一茬韭菜不好么。

　　2、知行合一。既然掌握全部的成交数据，全部的存量持有结构数据，人口数据……就应该短期中期长期同步解决问题，长效机制并非难事。比如强化租售之间的合理替代作用；调整存量持有的结构错配，把存量当成一个公共供给资源来对待，加快流通速度，管理存量增值收益，并不是一件非常困难的事情。现有政府人才的水平和智慧，如果说你没有解决方案，我只能说，我们根本就叫不醒一个装睡的人。 copyright dedecms

　　3、借鉴香港经验，提升容积率。北京摊大饼不是幅员辽阔的一个维度的概念，从容积率和集约利用土地上，你可以看得出来，那是相当的大气磅礴。帝都格局，摊开大饼，有的是土地，房子都别太高，要得就是大气。为什么不能配合产业升级纾解规划，在区域里建设类似香港的超高容积率的房子，市场化的推出土地转化为供应，解决现在自住房撒胡椒粉一样的供应效果。

　　土地供应少也没问题，提高集约利用水平。