重庆还将是楼市中的一股清流吗？

　　在土地面积上，重庆拥有比其他三个直辖市都多的土地储备，重庆市拥有类似于一个省的面积。重庆的国土面积为8.2403万平方公里(中国省级行政区第26名)。为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国管辖面积最大的直辖市。此外，重庆每年新增商品房开工建设和商品房产销面积一直排名全国前茅，年年都是超过2000万平方米。

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　　2.地票制度 dedecms.com

　　2008年“地票”制度设立以来，到2016年5月份，重庆累计交易“地票”17.7万亩。地票制每年可为重庆增加约14%的供地。这极大地增加了重庆的土地市场供给。土地供应量大，这是重庆房价较其他直辖市低的关键性原因。 dedecms.com

　　3.保障房制度

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　　重庆一直奉行“市场+保障”的双轨制理念，在重庆很多黄金地段，都有成片的保障房。截止2015年底，重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年，将通过公租房和其他保障住房，将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%，这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。

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　　4.特色“限制”

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　　25%原则：重庆市每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，以达到供求的平衡

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　　在出售土地的时候，对土地的价格始终是保持控制，甚至节制的，努力坚守一个原则：土地价格不能高过房价的1/3。

　　高端约束原则：在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。

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　　用黄奇帆的一句话来说，即要将房地产价格调控到理想目标，必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。 copyright dedecms

　　此外，值得一提的是，从需求端来看，重庆人口的大量流出一定层面影响了住房需求。虽然，近年来重庆常住人口明显增加，但仍很难改变严重的人口“倒挂”现象。重庆市统计局的数据显示，2015年全年外出市外人口505.50万人，市外外来人口150.21万人，人口净流入为-355.29万。作为一个直辖市，重庆的总人口达3000多万，面积达8.24万平方公里，人口规模相当于一个中等省份。其中主城区只有1000万左右，大量的人口分布在下辖区县，在城镇化的过程中，区县人口除了一部分流向主城区外，有相当一部分流向了外省，尤其是东南沿海地区。

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　　从消费能力来看，根据2016年前三季度各城市公布的城镇居民人均可支配收入增长率，通过年化计算可得：从全国45个大中城市，2016年城镇居民人均可支配收入来看，重庆排倒数第7。织梦好，好织梦

　　从地理环境上来看，同样作为西南城市中心以及成渝城市群主力的成都，一定层面分散了重庆的“吸金”优势。重庆经济过度依赖于投资和中央转移支付，经济健康度和独立性反不如成都，在城市软实力上也落后于成都。成都外来人口占比高，大企业落户意向高，城市商业发达，比重庆更有潜力。从居住环境来看，相对山城重庆来说，成都平原更适合居住。这些因素一定程度上使成都优先吸引了一些开发商和投资者。2016年上半年，成都部分区域和楼盘涨价近50%，重庆楼市平稳如常，亦说明如此。本文来自织梦

　　总的来说，重庆之所以能跳出高房价魔咒，无论从主观还是客观因素来看，都有据可依。本文来自织梦

　　那么，随着黄奇帆的离任，重庆楼市还能保持“举世皆浊我独清”吗？

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　　利益与红线的博弈

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　　网上流传黄奇帆的卸任感言中有这样一条：中央公园旁边的房价是一万多，三年后必须涨到两万多，肯定的。重庆房价会一直缓涨，五年内翻番。织梦好，好织梦

　　消息真实性不得而知，值得深究的是，黄奇帆卸任重庆市长当晚。一份重庆市房地产商会起草的《关于在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积进行计价的建议》“红头文件”在网上流传。

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　　按照此前重庆市的规定，重庆市城镇规划区范围内的商品房销售价格按套内建筑面积计价，也是全国36个大中城市中强制推行商品房按套内面积计价的城市。而重庆房地产商会的文件则显示建议在全市范围内推行以建筑面积计价。

　　这份文件很快得到了重庆市房地产商会的证实。不过重庆市房地产商会相关工作人员表示，该文件只是商会内部在走流程的草案，原本打算在今年重庆两会上提交的一份议案，“从没有对外公开发布过，可能在会签的时候流出来了”，对于后续是否会将这份文件提交至两会，该工作人员并未透露。

　　该工作人员强调了此文件并不代表政府部门。那么，代表谁的立场呢？

　　事实上，文件的签署人重庆市房地产商会会长方明另一个身份也是重庆英利房地产开发有限公司董事长。

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　　那么，按套内面积计价和建筑面积计价，区别在哪儿呢？内容来自dedecms

　　除了套内面积外，建筑面积还包括阳台、地下室、室外楼梯等公摊面积。如果重庆的商品房全部按照建筑面积计价，那么每平方米的价格至少会降低10%。

　　每平米单价降低有何意义？对买房来说，低单价具有迷惑性。

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　　对卖方来说，有更多加价空间。2016年11月初高层关于房地产的会议上，强调各地要丢掉幻想，不能松动，并要求把房价稳定在现有水平，和十月份相比环比不能上涨。地方政府已经采取或准备措施，瞄准了“2017年房价环比不能涨”这一硬指标，为党的十九大召开营造良好环境。对于开发商来说，为了在守住红线之外获得更多利益，“建筑面积”计价不愧是个好点子。内容来自dedecms

　　值此文件热议期间，坊间还流传有些地产商喊出让重庆房价翻番的口号。

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　　这些传言迅速扩散，一时间重庆房价成为了地方政府似乎坐不住了，2017年1月1日，重庆市国土局通过当地主流媒体，表示政府将严控哄抬房价的行为。织梦好，好织梦

　　购房者似乎也按耐不住，1月6日，媒体报道有北京、上海、杭州等地的购房者近期打飞的去重庆组团买房。织梦好，好织梦

　　当日，重庆市国土房管局回应，近期重庆市商品住房市场总体平稳，同时将加强市场研判，及时发布市场信息，引导群众理性购房，做好政策储备，确保重庆房地产市场平稳健康发展。还进一步表示，在土地供应方面，计划在今年1月向主城区投放1800亩商品房开发用地，供应量同比增长将达141.1%。紧接着第二天，重庆市国土房管局再下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》，将通过四个方面、三大措施严控房价。 dedecms.com

　　开发商、投资者、地方政府的博弈加之领导班子的更替让重庆楼市未来走向更加成谜。

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　　更重要的是，中国楼市格局的整体格局决定了“重庆模式”是否能持续。若房地产背后的根本利益机制未协调解决好，虽然短期采取了“简单粗暴”的限购限贷措施，未来是否发生报复性反弹不可而知。在局部过热城市的严格密集调控政策下，开发商和投资者或不约而同将眼光投向“价值洼地”重庆，这又将造成了新的供给错配。重庆楼市，或将“同流合污”。

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　　值得期待的是，12月闭幕的中央经济工作会议，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

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　　未来，何去何从，我们无可而知，唯有拭目以待。

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