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　　“未来五年内深圳‘工改工’（旧工业区改造成新工业区)类城市更新项目供应建筑面积约571万平方米，总货值将高达1700亿元。”第一太平戴维斯华南区投资部高级董事指出，近年来，“工改工”逐步成为深圳城市更新的“重头戏”。

　　2017年年初随着《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》等与城市更新和工改有关的系列政策密集落地，“工改工”的开发比例逐步提升，开发商积极推进项目入市，欲在工改市场分一杯羹。 copyright dedecms

　　2017年起着力调整“工改工”“工改居”和“工改商”三者之间开发比重，意味着 “工改2.0版”新开发模式形成，而新模式会对“工改1.0版”下形成的市场产品带来怎样的冲击？工改项目开发企业又将面临怎样的挑战？ 织梦内容管理系统

　　工改公寓等三类物业逐步退市

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　　2017年5月12日，深圳市规土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》)，当中明确规定商业办公研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，并对建筑平面设计规范和套内建筑面积所占比例提出了明确要求，《通知》自5月12日起执行，有效期5年。

　　对此，世联行（002285）集团首席工改顾问董极解读称，“现在如果把研发用房做成LOFT产品、小公寓产品，基本都不可行。” dedecms.com

　　董极告诉《中国经营报》记者，政策不溯及既往，因而目前市场上还有几个并不符合《通知》的项目在卖，这些项目都是在《通知》执行之前已通过报批的。 copyright dedecms

　　根据《通知》相关规定和董极的分析解读，工改项目中的公寓、单套套内面积小于180平方米的研发用房和单套套内面积小于150平方米的办公用房这三类产品将逐步退市。 copyright dedecms

　　5月12日《通知》出台前通过报批在建的恒大时尚慧谷、融创智谷（原莱蒙创智谷)、天安云谷等工改工性质项目，或许是上述三类产品最后一批“供货商”。这些工改项目的进展如何？

　　日前，记者前往天安云谷项目所在地进行走访，建筑外墙上“天安云谷”四个大字格外醒目，附近的二期工程正在施工当中。项目置业顾问向记者透露，天安云谷会在2017年年底推出办公类和公寓类产品，办公类产品面积300多平方米，公寓类面积在43~50平方米之间。 dedecms.com

　　据了解，天安云谷是一个集科技、商业、生活、文化、教育等为一体的世界级智慧产业综合体。通过云计算、互联网将行政审批、政策咨询、小额贷款、产品展示等多种创新资源进行整合，成为一个综合创新服务平台，这也正是近年来深圳大力推进综合创新生态体系的缩影和实践。 copyright dedecms

　　当天，记者还前往了另一个已建未售的产研用房项目融创智谷（原莱蒙创智谷)施工现场，记者注意到，该项目施工现场处于停工状态。相关工作人员告诉记者，该项目已停工大半月之久，但并非因为政策的影响，而是因为此前爆出的质量问题。 copyright dedecms

　　此前，融创智谷项目因质量问题而停工8个月，2017年6月，在完成前期查出问题的承重柱的补强加固工作后，被允许局部复工。深圳市建设工程质量监督总站相关负责人在接受记者采访时表示，在解决完全部问题之前，融创智谷项目仅允许复工建至18层，确认混凝土强度满足设计要求后，方能建成封顶至24层。

　　“工改工”成研发用房主要来源

　　事实上，《通知》规定的“商业办公研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”条款，是从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为具备住宅功能的公寓类产品的可能性，这似乎意味着未来具有办公属性的研发用房增量将提升。这会使深圳写字楼近段时间来空置率攀升的库存状态“雪上加霜”吗？

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　　根据第一太平戴维斯提供给记者的数据，截至2016年12月31日，深圳列入城市更新计划数共498个，其中旧工业区改造项目约为210个，占全市总更新单元计划面积47%，总面积约1300万平方米。截至2016年12月31日，深圳232个城市更新项目通过专项规划，44个为工改工类项目，研发用房产品预计未来五年将形成400万平方米供应量。

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　　第一太平戴维斯发布的最新市场报告显示，二季度深圳甲级写字楼空置率环比上涨1.1%至12.8%。预计深圳甲级写字楼市场第三季度将有8个新项目入市，新增市场供应65.4万平方米，全市甲级写字楼存量也将推高10%至715万平方米。报告中提到，当前深圳甲级写字楼市场供应量超过吸纳量的现象或将延续，空置率将继续提升。

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　　对此，第一太平戴维斯高级董事、深圳投资部主管吴睿分析称，未来三年，深圳写字楼市场的压力较大。“上述两类具有办公属性的产品（研发用房和写字楼)供应叠加，将会提高全市写字楼空置率。” dedecms.com

　　对此，多位业内人士表示，目前，工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源，但全市写字楼供应量与吸纳量之间的关系要根据不同的地段区别看待。 本文来自织梦

　　“相比之下，在深圳地段较好、品质较好的写字楼仍然具有较强的竞争力，真正有压力的是交通不便、品质普通等边缘化的项目。”吴睿表示。 织梦内容管理系统

　　“如果体量比较大，必要时可以采取写字楼资产证券化手段，一些写字楼项目也可改变租赁条件以调整客群，也能够有效盘活资产。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

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　　开发节奏由“快”向“慢”

　　2013年以前，深圳的工改市场可谓“野蛮生长”，各大开发商积极介入将工业用地改造成居住或商业性质的物业售卖或租赁，利润可观。 copyright dedecms

　　随着整个工改市场的不断成熟，工改项目以工改商、工改居居多，工改工项目比例偏低，出现产业空间碎片化现象。“过去几年，你可能会发现，深圳这些城市更新项目基本都被做成地产开发。”董极介绍说。 copyright dedecms

　　2017年5月，《通知》的落地正式从最小产权单元划分、限制“工改商”“工改住”、其他附属功能设计等供应前端进行调整。在评价数月以来政策的执行效果时，董极称，《通知》对整个工改市场的打击是致命性的。“因为在工改写字楼市场中，盈利最高的就是作为配套的工改公寓，可谓是盈利明星产品。而调控政策的出台，使未来工业用地的地产化开发受到限制、利润空间压缩。” 内容来自dedecms

　　多位受访专家均认为，《通知》打击的是更多以短期内盈利为目的的企业，这部分企业在意的是工改项目中的“擦边球”部分，即研发用房转换成类住宅产品出售等。而对于有长远考虑的企业来说，政府则持支持态度，鼓励这些企业从原先“快节奏”的开发周转模式转变为“慢节奏”的经营性模式。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，对于有志于工改工项目的开发商来说，拿到手的工改工项目如果找不到一种有效的商业模式，将会陷入一种“鸡肋”状态。因而，参与工改工项目的企业必须拥有产业规划的能力、招商能力、运营能力。“从目前来看，工改工项目涉及的资金量大、土地成本高、收益时间长。开发商如果还停留在‘卖’的思维，很难做成功。” copyright dedecms

　　董极认为，未来几年内工改市场进入盘整年，竞争不减。同时，开发企业在涉足工改工项目时进入理性思考期。此外，所有的政策导向都是往产业、运营方向走。 内容来自dedecms