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内容提要：伴随中国特色社会主义进入新时代，我国住房市场也告别住房短缺的旧时代，进入“租购并举”新时代。新时代住房制度对住房市场进行了新定位，衍生出诸多新特征，对未来房地产市场价格走势必然产生新的影响。为保证Hedonic模型顺利实现解释目标，新时代住房制度模型加入前期价格因素，引入名义变量，从一线城市、二线城市和典型城市角度分类回归，以验证新时代信贷政策、房产税预期等产生的统计学影响。然后，从精准实施差别化调控政策、发展租赁市场解决资源分配不均难题以及转变住房消费观念等角度，提出相应政策建议。 内容来自dedecms

关键词：新时代住房制度 差别化调控政策 购租并举Hedonic模型 织梦内容管理系统

党的十九大报告强调，中国特色社会主义进入新时代，中国特色社会主义发展到具有时代特征和时代意义的新阶段。与此同时，面对不断攀升的房价与居民住房刚需之间的矛盾，要实现“住有所居”的目标，则需要加大对房地产市场的顶层设计。党的十九大报告中指出：要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。报告为我国新时代房地产市场指明了方向，标志着我国住房政策进入“购租并举”的新时代。那么，新时代“租购并举”的住房政策对我国房地产市场价格有何影响?能在多大程度上影响房地产市场价格的未来走势?本文将采用房地产学术界普遍认同的Hedonic模型进行理论分析和实证分析。 copyright dedecms

一、新时代“租购并举”制度住房的新定位与新特征 本文来自织梦

党的十九大提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步明确了我国房地产市场既要抑制泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，并且要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。可以说，“租购并举”的住房政策是当前我国房地产市场发展的新方向，更是对住房领域历史欠账的弥补。

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（一）新时代住房政策回归住房居住属性定位 内容来自dedecms

十九大报告指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，该论断是20余年来决策者给房地产市场首次进行清晰定位。习近平总书记在党的十九大报告中指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”住房领域表现尤为突出。自1998年住房制度开始改革以来，人民群众的住房条件大为改善，但不平衡、不充分发展的矛盾却日益突出。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，顺应了人民群众对住房需求的新变化，住房制度的覆盖面也将从局部转向全体，从党的十八大着眼于“困难群体”有房可住转向党的十九大着眼于“全体人民”住得更好。可见，在未来五年甚至更长时间内，居住方式的充分发展与平衡发展，将成为我国新时代住房制度发展的大方向。 织梦好，好织梦

（二）新时代住房政策以“多元化供给、租购并举”为主要特征 内容来自dedecms

十九大报告特别提出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议，更是把“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为推动高质量发展的重点工作。同时，十九大报告还明确指出，我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。在经济结构调整的过程中，人口依然更多地流向就业机会比较多的大城市，而大城市的房价普遍较高，大多数新进入大城市人口的首要选择必然是租房。因此，新时代住房制度大力提倡租购并举制度。 copyright dedecms

（三）新时代住房政策要推动建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 本文来自织梦

2017年12月的中央经济工作会议提出，要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。差别化调控促使调控政策更加精准化和精细化，才会更加具有地方适用性（刘洪玉，2017）。近几年，我国房地产政策调控显现了较好的调控效果。当前市场出现了很多积极变化，保持调控政策的连续性和稳定性，对于促进房地产市场平稳健康发展、防范和化解相关金融风险具有重要作用。 dedecms.com

二、新时代住房制度对我国房地产价格影响的经济学分析 内容来自dedecms

（一）多渠道供给的土地出让政策不支持房地产市场价格上涨

新时代在向多渠道供给土地出让政策转变过程中，我国将研究制定符合规划条件、权属不变且非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点工作，推动建立新时代住房制度。“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”（姜大明，2018）政府不再垄断住房用地，房地产开发商也不再是一手住房的唯一供给方。这意味着我国土地供应制度将会出现实质性变化：在符合规划的前提下，合法拥有土地使用权的主体，也可以成为住房用地的供应方，国有土地的“招、拍、挂”出让制度不再是住宅用地的唯一来源。随着供给侧结构性改革的深入推进，新时代土地出让制度改革将会增加多个供给主体，从而带来更多房源进入市场，客观上有助于平抑房地产投机行为，缓和部分城市房价长期上涨的紧张局势。当然，新时代土地出让制度改革，无论是论证、制定还是布局实施都存在明显的政策时滞，其政策效果完全发挥作用还需要较长时间。

（二）稳健的信贷政策不支持房地产市场杠杆的上升

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受政策、市场等环境因素影响，2017年全年，房贷利率呈现上涨趋势，其中，一至四季度分别上涨0.03、0.50、0.33、0.16个百分点。融360监测数据显示：2017年12月，全国首套房贷的平均利率已经升至5.38％，相当于基准利率的1.098倍，环比11月上升0.37％，同比2016年12月首套房贷平均利率4.45％则上升20.89％。以北京市为例，北京市个人住房按揭贷款利率从2016年“9·30新政”时期的最低八折到2017年年中全面恢复基准利率2017年第四季度北京地区首套房贷利率基本进入基准利率的“1.1倍时代”，首套房执行基准利率上浮10％，个别银行首套房贷利率基准利率上浮40％。 copyright dedecms

2018年1月，全国首套房贷的平均利率为5.43％，相当于基准利率的1.11倍，环比上升0.93％，同比上升21.75％。其中，南京首套房贷平均利率为基准利率的1.15倍，达到5.62％；郑州首套房贷平均利率为5.84％，相当于在五年期及以上贷款基准利率4.9％的基础上上浮19％。2018年2月，广州国有四大行同时宣布首套房贷款利率上浮10％，二套房贷款利率上浮15％。利率是影响房价的重要因素，利率上升必然增加住宅购买成本、减少购房需求，反向调节住房价格。随着房地产贷款利率等信贷政策的不断收紧并刷新历史纪录，稳健的信贷政策正在不断封堵炒房渠道，客观上抑制了房地产市场价格上涨。

（三）新时代住房调控措施对房地产价格具有抑制性 织梦内容管理系统

2016年12月中央经济工作会议第一次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”新论断，2017年党的十九大对该定位予以重申并写入十九大报告，同年12月的中央经济工作会议再度具体布局，显示出本轮房地产调控的主基调将会不断延续。从2017年3月开始，房地产市场坚持从严调控政策，百余城市陆续采取限购、限售、限贷、限商等行政措施，北京、南京、郑州等地甚至提出房价环比不增长目标，以打击楼市投机炒房通道，维护住房的居住属性。 dedecms.com

密集的调控措施逐渐扭转房地产市场预期，一定程度上抑制了住房市场价格的过快上涨。国家统计局的数据显示：从2017年5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌，去投资化趋势开始显现。当然，新时代住房调控措施也具有滞后性和区域性。一方面，新时代住房调控措施完全发挥作用需要时间周期；另一方面，北京、深圳等热点城市房地产市场成交价格微降，但天津等城市房地产市场成交价格依然略涨，呈现出区域性的特征。 织梦好，好织梦

（四）供需模型表明，新时代住房政策会降低其成交价格 dedecms.com

从经济学角度出发，房地产市场价格变迁的根本原因是房地产市场的供需问题。无论是1998年以来房地产市场持续上涨阶段，还是房地产市场进入“新常态”的去库存时期（席枫，2015），抑或房地产市场进入新时代，我们都可以借助房地产市场的供需模型，直观地说明我国房地产价格的走势问题。

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基准利率上升、首付款比例提高、限购、限售、限贷甚至银行停贷等多种因素叠加，客观上提高了住房成交门槛，导致需求曲线向左移动。同时，随着土地出让制度改革、住房租赁市场扩大以及共有产权房增加等供给侧结构性改革的不断推进，多种强有力的内外生变量推动房地产有效供给曲线向右移动。在经济学基本规律的支配下，房地产市场的均衡价格逐渐走低。受到房地产供给数量增加与投机需求抑制的共同作用，新时代我国住宅消费价格从涨幅收窄转向平稳运行甚至微降。国家统计局的统计数据表明：2018年1月，我国商品住宅销售价格稳中有降，七个城市新建商品住宅销售价格环比下降，降幅在0.1％-0.4％之间；北京、上海、南京等11个城市新建商品住宅销售价格同比低于上年同期水平，降幅在0.1％-3.4％之间。

三、新时代住房政策对我国住房市场价格影响的实证分析

（一）变量选取与模型设定

我国住房市场价格受多种扰动因素影响，比如货币供应量、利率水平、首付款比例、住房用地交易价格、房产税预期等等。本文基于新时代住房制度角度，从2017年10月至今，我国房地产市场价格主要受到前期住房价格、信贷政策、住房调控措施、土地出让制度改革预期、房产税预期等新时代环境因素影响，从而保证Hedonic回归模型顺利实现解释目标。

新时代住房制度回归模型采用加入前期价格因素的Hedonic模型，即特征价格模型，该模型设定如下： 织梦内容管理系统

inYt＝b0+b1lnYt-1+b2X1t+b3D1t+b4D2t+Ut

其中，lnYt为被解释变量，表示住宅价格指数的对数值，其原始数据来自于房天下网站的成交数据；inYt-1表示往期住宅价格的对数值，这是因为住宅价格不仅受到同期变量影响，而且受到其自身前期价格因素的影响；X1t为解释变量，是全国首套房贷的平均利率，其数据来自于融360监测数据统计；D1t是名义变量，只有两个数值0和1，前者表示我国住房市场尚未进行限购、限贷等宏观调控，后者表示我国住房市场已经开始限购、限贷等宏观调控；D2t也是名义变量0和1，前者表示我国住房市场尚未进入新时代，后者表示我国住房市场已经进入新时代；b0、b1、b2、b3、b4均为模型参数；Ut（t=1，2，3，……，n）为随机误差项，包含其他干扰因素，比如部分城市“限购”情况变化等。 内容来自dedecms

（二）回归结果 内容来自dedecms

1.一线城市回归结果分析。在剔出价格影响因素的前提下，使用计量经济软件Eviews7.0，对北上广深四个一线城市2016年1月至2018年3月四个变量共计540个样本数据进行Hedonic回归分析，得到回归结果如表1所示。

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由表1可知：北上广深的R-squared值和Adjusted R-squared值均大于0.9，F-statistic的P值均为0.000，而且Durbin-Watson stat也符合要求，以上这些都说明，四大一线城市新时代住房模型对样本数据的拟合度比较好，模型显着。

其中，从北上广深城市的回归系数b1均大于0可以看出，四大一线城市的住宅价格水平受到往期住宅价格因素的影响比较明显。此外，北京市新时代住房回归系数b2和b3小于0，说明全国首套房贷平均利率变化和住房市场限购、限贷等宏观调控措施对住宅价格指数存在反向影响，前者每下调1％则住宅价格指数下降0.035个单位，后者每下调1％则住宅价格指数下降0.020个单位；然而在经历房贷基准利率持续提高和调控措施持续影响下，北京市的住房价格已经进行了比较大的调整，从2017年10份以来处于相对稳定状态，这与系数b4的运算结果基本符合。

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上海、广州、深圳新时代住房回归系数b2大于0，说明全国首套房贷平均利率变化对住宅价格指数的反向调节作用不明显，房贷基准利率上涨没能影响住房成交价格上涨。上海、广州新时代住房回归系数b3小于0，说明限购、限贷等宏观调控措施对住宅价格指数的影响是反向的，深圳新时代住房回归系数b3大于0，说明宏观调控措施未影响住宅成交价格。而上海、广州、深圳新时代住房回归系数b4小于0，说明新时代住房制度改革以及房产税改革预期虽然降低了住宅价格指数，但是从三个b4数值来看，这种降低的力度比较弱，其住房成交价格依然在高位运行。

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2.二线及其他典型城市回归结果分析。从区位和热点两个维度出发，二线及其他典型城市主要选择天津、南京、杭州、武汉、西安、廊坊等。受到数据收集限制，其住宅价格主要是2016年4月至2018年3月的区间数据，共计720个样本。使用计量经济软件Eviews7.0，对天津、南京、杭州、武汉、西安、廊坊等数据进行Hedonic回归分析，得到回归结果如表2所示。 内容来自dedecms

由表2可知：除南京外，二线及其他典型城市的R-squared值和Adjusted R-squared值均大于0.94，F-statistic的P值均为0.000，而且Durbin-Watson stat也符合要求，以上指标说明，二线及其他典型城市新时代住房模型对样本数据的拟合度很高，模型比较显着。

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其中，从二线及其他典型城市的回归系数b，均大于0依然可以看出，其住宅价格水平受到往期住宅价格因素的影响比较大。此外，天津、武汉、西安、廊坊新时代住房回归系数b2小于0，说明首套房贷平均利率变化对住宅价格指数存在反向调节机制，每下调1％则住宅价格指数下降0.035个单位；然而，南京、杭州新时代住房回归系数b2大于0，说明首套房贷平均利率等因素对住宅价格指数不存在反向调节机制，房价上涨的动力比较强进。杭州新时代住房回归系数b3小于0，说明限购、限贷等宏观调控措施抑制了住房价格上涨，但宏观调控措施对天津、南京、武汉、西安、廊坊的抑制作用不明显。 织梦内容管理系统

另外，杭州、西安的回归系数b4小于0，说明新时代住房制度改革预期降低了住宅价格指数，但是从数值本身来看，这种降低的力度依然比较弱；而天津、南京的回归系数b4大于0，说明新时代住房制度改革预期对住房成交价格的影响不大，其房价处于高位区间波动。需要说明的是，武汉因为人才引进政策等优惠措施带来较多增量人口，使得该城市房价依然处于上升通道；而廊坊，尤其是香河、大厂、三河地区，随着住房调控措施持续影响、房贷基准利率持续提高叠加雄安新区的虹吸效应，其住房价格已经进行了比较大的调整，接近2016年8月份的价格水平且处于相对稳定状态，这与回归系数b4的运算结果基本一致。 织梦内容管理系统

四、新时代住房市场发展的政策建议 dedecms.com

1.积极落实“房住不炒”的政策，精准实施差别化调控政策。2017年3月下旬以来，全国各地坚定落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，因地制宜不断出台区域性限购、限贷、限售、限价、限商等住房调控措施。然而，部分调控政策客观上存在缺陷，在摇号、利率、信贷以及税收等方面不够精准、不够精细，仍留有政策漏洞。因此，精准实施差别化调控政策，能真正满足首套刚需、支持改善住房、遏制投机需求。

2.积极盘活存量房资产，由数量运营转向品质运营。房地产市场经过20年的高速发展之后，人口结构转变、宏观调控政策以及土地资源的稀缺性与不可再生性，都促使新房市场的开发空间越来越小，二手房交易量逐步上升，市场逐渐进入存量房时代。因此，盘活存量房资产要重视品质运营。从品质住房、品质租赁、品质交易与品质服务角度积极支持高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首套房需求、都市白领的品质租赁以及老龄人口的分布式居家养老需求（链家研究院，2018）。

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3.大力发展租赁住房，逐步解决资源分配不均难题。住房市场以往是追求数量的增量型发展模式，对存量和租赁重视不够。2017年10月以来，我国住房市场逐渐进入存量房为主的新时代，发展住房租赁市场、鼓励长租公寓等措施盘活存量房资产，成为我国楼市未来发展的重要趋势。然而，住房市场普遍存在租购之间的资源分配不均与分配不平衡的矛盾。在长租公寓受追捧的同时，需求端对长租公寓租赁权益的要求也日益增多。比如，租房户在落户、子女入学、医疗等方面的权利问题。因此，大力发展租赁住房，要逐步解决资源分配不均难题。 织梦内容管理系统

4.鼓励居民转变住房消费观念，进行合理的住房消费。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持市场配置为主、租购并举的住房制度与住房租赁体系，就要引导居民转变住房消费观念，支持住房租赁消费。政策端要不断完善住房租赁消费的相关政策，让符合条件的承租人享有落户、义务教育、医疗卫生等基本公共服务的权利，切实保障承租人的租赁权利，适时推出租赁住房消费的税收优惠政策与金融优惠政策，从而鼓励居民转变住房消费观念，合理进行住房消费。

本文来自织梦

参考文献：

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[1]席枫.我国高房价下的有效供需分析[J].价格理论与实践，2007（5）. dedecms.com

[2]刘伟、苏剑.“新常态”下的中国宏观调控[J].经济科学，2014（4）.

[3]李智.新常态下中国经济发展态势和结构动向研究[J].价格理论与实践，2014（11）.

[4]席枫.“新常态下”中国房地产市场价格态势及对策分析[J].价格理论与实践，2015（1）. copyright dedecms

[5]董登新、乐海燕.从多地公积金新政看我国住房保障制度的改革与创新[J].价格理论与实践，2015（1）.

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