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摘要：我国房地产市场历经40年的发展，从管理、经济贡献，市场功效表现等角度体现了不同的情况与特点，在取得发展成绩的同时也存在着自身不能实现有效调节、价格总涨难跌、最容易刺激每个人的神经、总调控还总不遂人意等问题。造成这些问题的原因有房地产交换不均衡、经济快速发展、需求层次叠加、市场博弈、资源有限、成本巨大等方面。要想解决其问题，可以从提高认识科学规划、建立监控体系、丰富完善管理手段体系、促进国家经济均衡化、加强投资市场建设、完善房地产制度等策略方面努力，确保房地产市场健康稳定发展。

关键词：房地产市场 发展 问题 管理 对策 copyright dedecms

一、我国房地产市场发展简易回顾及主要问题表现

我国房地产市场从1978年土地法规调整算起，到2018年已整整走过了40年的风雨历程。在这个历程中房地产业伴随着我国经济全面快速向前发展成为了经济发展的积极因素与改善民生的重要角色。在房地产市场中包括政府、投资商、消费者、金融机构等多个方面均交织在一起，经久不息，难解难分，褒贬不一，议论纷纷。

1、从管理角度看我国房地产市场发展历程

国家政府历来重视房地产市场管理工作，把房地产市场作为整个国民经济的一个重要组成部分来统一协调配置。

（1）1978到1991年在理论上突破后，土地法、规划法的制定与实施，为房地产市场的发展提供了法律的依据与保障，由此深圳（罗湖区）房地产开发经验开始逐步向全国推广。

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（2）1992年到1993年由于南方掀起了房地产开发高潮，其中包括海南、大亚湾、北海等地先后出现房地产爆炒，国家急速采取16项加强和改善宏观调控措施进行房地产市场强力调控。 内容来自dedecms

（3）1998年到2002年，国家推行把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，促使房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 dedecms.com

（4）2003年到2007年，国家为控制投资快速增长、价格大幅上涨、供应结构不合理、市场秩序混乱等，实施土地、信贷、供需双向调节、廉租制度、经济适用房制度等，进行全方位宏观调控。

（5）2008年到2014年，为应对世界性金融危机带来的经济下行影响，国家推行“降息降税降首付”等组合拳，2014年又推出“930新政”，不断促进房地产市场的健康发展。

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（6）2017年后，许多一线二线城市房价迅猛疯涨，国家开始进行系统性、差异性、长效性的宏观调控。

2、从经济贡献角度看我国房地产市场发展历程

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我国房地产业从起步到发展，从小到大，从弱到强，历经40年，其在国民经济中的作用和贡献自然不可低估。房地产本身并不复杂，但它涉及的生产行业却很多，拉动着许多行业如钢筋、水泥、装饰材料、家具用品、电器设备等行业的生产，其大规模发展所起的经济辐射牵引作用相当之大，影响面相当之宽。

（1）投资规模越来越大 dedecms.com

从1979年国家在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五市进行房地产开发尝试起，到2017年末，我国房地产全年投资规律达109，799亿元，占整个固定资产投资17.4％。这显然已经成为我国国民经济中一个举足轻重的行业了。 织梦好，好织梦

（2）税收比例越来越高 织梦内容管理系统

当房地产行业在起步时，其税收是微不足道的。然而随着其日益壮大，其税收占整个税收收入的比例越来越高。从2004年到2014年，我国税收收入总量从24，165.68亿元增加到129，541.12亿元，10年间增加105，375.44亿元，年均增长18.5％；房地产税收收入从1，369.64亿元增加到15，559.60亿元，10年间增加15，249.44亿元，年均增长29.0％，房地产税收占税收收入总量的比例从2004年的5.7％提高到12.8％，增加1.26倍。

（3）行业经济特性表现越来越明显 织梦内容管理系统

在起步航行阶段，1981年到1990年。国家实施土地经济制度和住房经济制度改革，我国住房商品化和市场化不断得到推进，房地产业获得商品土地和商品房屋实质性经营资源，房地产市场从整体上逐步形成，因此成为我国一个崭新的经济体，其独立性十分明显。

在相对稳定发展阶段，1991年到1999年。我国房地产业在曲折中不断前进，逐步进入稳定状态，并奠定在国民经济中的支柱地位。其运行所表现的对整体经济作用性更加明显。 织梦内容管理系统

在高速发展阶段，2000年至今。我国住房制度改革取得突破性进展，房地产业发展的制度障碍大大消除。居民个人成为房地产消费和投资的主体。同时棚屋改造、旧城改造、新型城镇化推进等一系列重大政策实施，房地产业获得比较持续的市场驱动力。因此房地产业也越来越关系到千家万户，其经济影响力已经深入到国家层面、集体层面、个人层面，其经济关联性越来越深刻。 copyright dedecms

3、从市场功效表现角度看我国房地产市场发展历程 copyright dedecms

（1）投资房地产业者日益增多 内容来自dedecms

从起初的沿海开放城市到内陆三四线城市，从专门的房地产开发企业到其他企业的纷纷加入，从国营身份到民营身份，房地产行业吸引着四面八方的投资者，加上该行业没有明显的技术壁垒，于是加入的企业越来越多。在1998年时24378个，到2016年末达94948个，14年间增长了2.89倍。 copyright dedecms

（2）房地产商品属性日益得到人们的认可

在没有发展房地产市场前，人们对房地产的理解基本处于空白状态，更加不会把它作为一种可以交换的商品来看待。然而经过40年的发展，今天的人们对房地产的认识和理解已经发生根本性的变化，不但认为房地产是一种商品，而且把房地产看成重要的财产资源、经营资源。这种在认识上的根本改变，自然引起人们对于房地产的高度关注和积极应用。 织梦内容管理系统

（3）房地产价格走出了整体单边上涨趋势

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价格是商品的一个重要特征，房地产价格也不例外。而价格又牵动着交易双方的利益，因此价格的变化总是给予整个市场最深刻的影响。随着房地产市场的不断发展，市场交易活动的日益频繁和供需矛盾的不断变化，我国房地产价格从整体上呈现出单边上涨趋势，并且出现了某些时候疯涨的现象。2001年时全国商品房每平方平均价格为874元，2007年为3，645元，2014年为6，595元，2017年为7，892元。

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（4）房地产业越来越关系到社会生产和人们的生活 内容来自dedecms

由于房地产本身既是一种生产要素，又是一种生活要素，故其涉及的社会经济面越来越广泛，其单边价格上涨的趋势越来越推高生产和生活的成本。最近几年来，房地产业带给社会越来越深重的影响。据报道，2016年时深圳有1.5万家高科技企业愿意离开深圳。同时务工人员也纷纷离开广东而转向江浙或内陆城市。而从普通居民来看，许多家庭都是倾其所有、集中财力，用于购买商品住宅。当然在这种情况下，也确实在相当大的范围内解决了我国人民长时间以来的住房短缺问题。 copyright dedecms

4、我国房地产市场主要问题普遍归结

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通过上述从不同角度观察我国房地产市场的发展变化，不难看出我国房地产市场对于国家和社会的积极作用与贡献是功不可没的，是值得充分肯定的。不过在巨大的成绩背后，我们也清楚地感受到其存在一些令人深思的问题。这些问题很可能涉及经济和政治，也可能涉及国家和社会，也可能涉及集体和个人，还可能涉及整个国家经济的持续健康发展。笔者经过思考分析，把我国房地产市场到目前呈现的最主要的问题略作归结如下： 织梦内容管理系统

我国房地产市场不能实现自身的有效调节；市场价格总是涨多跌少；市场最容易刺激人们的神经；发展过快经常给整体经济带来负面影响；国家总调控还总不遂人意，等等。

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二、我国房地产市场主要问题之原因探析

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要清楚地解答上述问题是比较难的，因为其运行中具有经济的复杂性、多面性和广泛性。不过以市场经济基本规律来对应研究，还是能够找到一些具有实际意义的原因。这些原因或许对于整个房地产市场科学管理具有某些重要启示性。 织梦内容管理系统

1、房地产商品交换的不均衡促使市场问题显着化

房地产商品交换不均衡始终是我国房地产市场最明显的现象。造成不均衡的根本原因在于房地产商品的不可移动性和国家经济发展的集中性特点。这种不可移动性和集中性把人们的活动锁住了，每个人或家庭或企业只要买了房子、土地，其生产活动就要以房地产所在地为范围，不能任意离开。而经济越集中就越使得人口更加集中，房地产供需矛盾就会愈发突出。于是城乡之间、大城市和小城市之间、交通发达地方和交通不发达地方之间，经济发达地区与落后地区之间，房地产交换表现出不同的热度。而在大城市，人口集中，交换极度活跃，问题表现更加突出，关注的人更加多，问题也就尤为显眼。而那些落后边远地区虽然也有问题，但关注度远没有经济发达的大城市高。这种偏向于大中城市和经济发达地区的不均衡性造成了人们关注的一种聚焦效应，这种聚焦效应极大推动房地产问题的显着化。这种现象在其他商品市场很少出现。

2、经济快速发展成为市场问题出现的内在动力

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我国经济总量从1978年的3。679亿元到2017年的827，122亿元，39年间平均年增长5.739％。从排位世界第15位到第2位。这种快速的经济发展，对房地产要素的需求也会越来越强烈，因而在总体经济发展中也推动着房地产问题的出现。这种推动在经济发达地区更加明显。相反，如果经济不发展了，房地产问题就没有那么突出了。 织梦好，好织梦

3、消费投资多层次需求叠加助推市场问题极端化

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在房地产市场中，需求始终是一个不可忽视的重要方面。这里的需求可以简单分为消费需求和投资需求两大类。其消费需求主要是居民购买住房需求，投资需求则可分为个人投资需求和生产经营投资需求。个人的居住需求、个人的投资需求、房地产商的开发需求、企业的生产经营需求等多层次需求叠加在一起形成巨大的需求力量，把房地产市场关系推向高峰，造成了一个稳定持久的需求吸引效力，故而无形引导着多方参与这一市场的高度积极性，这种积极性凝聚成洪大的推动力，就像大海推动着小船一样的情形。显然，小船在大海中的稳定性是很有限的。于是房地产问题也就很容易严重化。 内容来自dedecms

4、房地产业市场博弈增大了市场问题解决的艰难度

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经过多年来的不断发展，房地产业已经成为了一支强劲的产业大军。这支大军已经形成了其固有的实力，这种实力通过对国家或地方经济的影响发挥出来。这种实力还在市场关系的控制方面表现出较强的硬度，能够在一定的时间内比如一年甚至两年或更长的时间里把握市场关系朝着自己有利的方向变化。仅仅从房地产公司捂盘不售现象就可以领略一二。加上国家整体经济目标与各地方经济目标是不完全一致的，地区与地区之间的经济目标也是不完全一致的，因此从国家层面来看，要在确保不同经济目标差异性的情况下调控好全国的房地产市场，其难度可想而知。在经济发展过程中，房地产业始终会自觉或不自觉地利用其强大的实力进行市场博弈。

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5、房地产资源的有限性决定了市场问题出现的必然性

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市场关系最主要的就是供求关系，只要供求关系平衡，市场就会沿着正确的轨道运行。一旦失衡，市场就会偏离正常的轨道而出现问题。从总体上看，我国的土地资源是很有限的。在经济快速发展过程中，这种有限性将会越来越明显，特别在经济发达城市或地区。以有限的房地产资源应对强大的需求，肯定就会失去平衡，出现各种问题了。而这种失衡会在我国经济持续不断发展过程中始终存在，这就决定了房地产市场问题的必然出现，并且是不可避免的。 本文来自织梦

6.房地产价值成本巨大加重问题出现的严重性 织梦好，好织梦

房地产商品不同于一般的日用品和耐用消费品，它使用周期长，特别是本身价值成本大。一个家庭购买一套住房需要花费大量的资金，甚至一生的积蓄；一个企业投入房地产开发需要几千万甚至多少亿的资金；家庭和企业加起来用于房地产的资金就更加大得惊人了。这么大的资金聚集，牵连到相应原材料供应企业、建筑企业、装修企业等的生产运行，还牵连到金融企业服务运行，牵连到购房个人和家庭的长期生活安排等等。如果房地产业一旦出现问题，就会波及千家万户，就会波及众多行业企业，就会影响整个国民经济的运行。因此，房地产市场问题如果出现，就只能是表现出特别的严重性

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三、我国房地产市场可持续发展的对策建议

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综观我国房地产市场发展的历程和问题，探明其市场运行的特殊性，概括起来可以有以下基本认识：我国房地产市场是一个基于经济改革发展而成长起来的市场，是一个非完全竞争市场，其竞争明显受到地域的限制和国家与地方经济政策的影响。其在国家经济改革进程中发挥着重要的作用。在土地资源有限的前提下，供需双方在长时间内不会达到平衡。政府在市场中担负着重要的引导、管理和监督职能。国家政策和经济手段对市场进行有效调节具有较好的效果。

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在这种认识的基础上，着眼整个国家经济持续向前向好发展需要，要保持房地产市场平稳健康运行，必须要有深刻的战略思想与战术方法，必须要有远近结合的观点，必须要有经济系统分析思路，必须要有适时应对的切实措施。

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1、加强对房地产市场规律的认识，进行科学战略规划 织梦内容管理系统

不断总结我国房地产市场发展变化情况，掌握其市场基本特点，认识其市场基本规律，摸清房地产经济与整个国民经济协同良性发展的关系，探索制定房地产市场发展管控经济水平标准。据此形成房地产市场发展和管理的正确思想，制定出适合经济持续向前发展的比较稳定的房地产市场经济政策方针，规划出房地产市场长期发展的总体战略，拟定房地产市场近、中、远期发展计划。

2、建立房地产市场综合监测体系，及时掌握市场变化 内容来自dedecms

建立中央、地方、行业、企业、消费者等多层次相结合的房地产市场监测体系，通过房地产市场规模、价格、质量、分布等特征进行信息收集汇总分析，通过房地产业在国民经济中的占比、增速、影响度等作用指标分析，通过房地产业发展规模、比例、增速同国民经济整体发展的协调性分析等，评估其发展的合适状况，获得房地产市场整体发展利害信息，为房地产市场科学管理决策提供及时的可靠的信息依据。

3、丰富完善房地产市场管理手段体系，形成强大的管理力量

把政策、行政、经济等多方面的手段紧密结合起来，形成比较全面的管理手段体系，加强手段种类和程度的多样化设计，形成针对不同房地产市场问题出现的手段组合体，以便适时、适度、适地进行实施，从而保证对房地产市场进行有效地调控。

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4、大力促进国家经济发展均衡化，带动房地产市场均衡化

继续加大中西部地区特别是落后地区的交通基础设施建设，不断改善落后地区市场环境条件，引导经济从发达地区向落后地区转移分散；加大中西部特别是落后地区经济开放政策的创新设计，增加中西部地区经济开放区；加大开拓西部和西南部国际经济通道建设，形成西部对外开放强劲牵引力。这样全国经济的发展就不会局限于东部发达地区，而逐步转移分散到中西部地区，最终达到全国的发展均衡。这种均衡必然也会带动房地产市场的分散与均衡。

5、加强投资市场的多元化稳健性建设，提供民间投资的多样性选择 织梦好，好织梦

经过40年的改革开放，全国人民的生活水平得到极大提高，人民的生活方式也发生根本性变化，许多家庭和个人不只单纯地进行生活消费，也越来越重视投资活动。这笔资金累积起来是相当可观的，如果只集中投向某个市场，则足以推动该市场关系发生巨大的变化。因此，国家有必要重视这些民间资金的去向，有必要合理利用这些资金以对国家发挥出更好的作用，于是加强投资市场的多元化稳健性建设就显得特别重要。一方面要创新投资市场的种类，以方便投资人自由多种选择；二方面要保证投资市场的稳健，以吸引投资人的积极加入；三方面要搞好投资的便利性设计，以方便投资人随时随地参与投资活动。这样就不会把民间的私人资金集中到某一两个市场中去，以免出现某个市场的严重问题。 dedecms.com

6、进一步完善房地产制度，促进形成合理居住和商用需求 本文来自织梦

国家要从长远的角度和保证合理合适需求的层面进行房地产制度的深入、广泛研究设计从产权、税负、交易、租赁、继承、使用、征收等多方面全方位系统性地制定完善相关法规制度，提高个人或单位把房地产用于纯赢利工具的难度和成本，尽可能防止投机取巧行为，保证合理合适居住和商用的需求。 copyright dedecms

参考文献：

[1]张敏：我国房地产现状问题及对策分析[J]，《中国市场》，2015年35期。 织梦内容管理系统

[2]孔向东：我国房地产经济管理中存在的问题与对策分析[J]，《智富时代》，2017年第12期。

[3]王佳蕾：我国房地产调控政策发展历程[J]，《中外企业家》，2014年第7期。

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[4]国家统计局：中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报，2018年2月28日。

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