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自今年3月以来，上市房地产企业密集发布了2018年年报。从数据来看，多数房企在营收和利润方面业绩理想，但受调控政策影响，销售额增速趋缓。此外，部分龙头房企已明显放缓扩张的步伐，进入转型、提质发展的阶段。　　在业内看来，越来越多的房企将探索旧城改造项目建设、高科技板块等多元化发展路径，以代替原有的单一卖房模式。　　房地产交易规模创新高　　在过去的2018年中，房地产交易规模再创新高，万科集团、恒大集团、碧桂园的全年销售额各自突破6000、5500、5000亿元大关。　　报告显示，去年万科集团实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润为337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。　　万科集团业绩已是上佳，恒大集团随后发布的年报则令投资者更为满意。2018年，恒大集团实现营业收入4662.0亿元，实现毛利润1689.5亿元，同比增长50.5%；净利润为722.1亿元，同比大增106.4%；核心净利润达783.2亿元，同比增长93.3%。另一家龙头企业碧桂园的利润增长也十分迅猛，毛利和净利增长均在七成左右。其中毛利润达到约1024.8亿元，同比增长74.3%；净利润约为485.4亿元，同比增长68.8%；核心净利润达341.3亿元，同比增长38.2%。　　不少房企的利润水平也在提高，例如中国奥园毛利润达到96.3亿元，同比增长88%；净利润29.4亿元，同比增长51%，其中核心净利润同比增幅达到63%。雅居乐的净利润虽然增幅不及碧桂园和恒大集团，但仍实现毛利246.74亿元，增幅为19.3%；净利润为83.58亿元，增幅为23.3%。　　中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现，70%的企业利润出现了明显的上涨。其中，A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。　　然而，并非所有房企的利润水平都在上升，富力地产就是下滑房企之一。该公司年报显示，去年净利润为87.3亿元，同比减少约60%。　　不过值得注意的是，在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示，去年万科集团和恒大集团增速较2017年均有所放缓。再看碧桂园，其去年权益销售额增长31.3%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。　　另据国家统计局数据显示，去年全国商品房销售面积为17.2亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低了6.4个百分点；销售金额为15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年降低了1.5个百分点。　　不可否认，去年，在“房住不炒”和“因城施策”的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从去年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。　　头部企业谋求转型发展　　提到房地产企业，开发住宅项目似乎是他们的主业，这也是多年来社会对房地产企业形成的固有认知。事实上，国内著名的品牌房地产企业几乎都以开发住宅为主。不过，大大小小的开发商已踏上转型之路。　　万科集团在2018年年报《致股东》信中表示，房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去，现在处于“白银时代”，这是一个更多变的时代、更细腻的时代，一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇”。万科集团董事会主席郁亮在业绩会上表示，要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。　　伴随行业集中度上升，房地产头部企业竞争更加激烈。不再单一强调流量和目标，转型提质已经成为多家房企的共同选择。“速度一定要放在安全质量后面，一定要在保证安全质量之下才能继续往前走。”碧桂园董事局主席杨国强对碧桂园今年销售增速的表述是“先稳健，再努力”。据悉，2017年年初，恒大集团全面开启战略转型，着眼点是保持规模适度增长，重点注重增长质量，这为其近两年的发展定下了主基调。　　有业内人士认为，一方面，仍有不少二三梯队的房企提出千亿元销售目标，加速发展；另一方面，很多房企开始强调修炼内功，专注企业转型、降速提质并参与城市建设。　　业内普遍认为，经历了十多年的飞速发展后，房地产业作为传统产业，开始出现了拐点。去年，房地产行业整体增速放缓，房地产行业内部也在调结构、稳增长，不过分追求速度与规模、开始强调品质与效益，这成为很多房企在新市场形势下的共识。在减速发展的表象下，新的行业发展动能正在逐步促进企业版图的构建，蓄势待发。　　多元化布局全面开展　　近两年，房地产行业出现“去地产更名潮”。万科房地产、保利房地产、恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾十家房企去掉了名字中的“地产”二字。　　从年报来看，2018年，除主营业务之外，万科集团在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域、恒大集团在新能源汽车领域、中国金茂在城市运营方面、越秀地产在养老项目上各有布局。　　以恒大集团为例，在文旅板块，恒大集团目前已布局15个恒大童世界，预计2021年起陆续开业。更受关注的则是高科技板块。恒大集团表示，目前已经构建起世界先进的新能源汽车产业链闭环，计划三年内实现50万至100万辆的产能建设，首款电动汽车将于今年6月在天津基地投产。　　杨国强透露，考虑到施工安全和用人成本等因素，碧桂园开始着手布局机器人产业。他介绍称，目前碧桂园成立的博智林机器人公司已吸引超过200名博士加盟，并与高校及一些国际顶尖机构建立联合研发等合作。　　“2018年，Top30房企70%发布了多元化战略，Top100房企97%布局了多元化业务。”易居企业集团执行总裁张燕说，去年房企多元化投资已接近千亿元，和2014年相比涨了七倍。　　关于房企寻求多元化业务布局的原因，张燕认为，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，看到了天花板。另外一类控股公司，企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。　　不过，在业内人士看来，目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多，主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展；另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。　　“两类方向并无优劣之分，需视企业自身的资源优势和发展愿景而定，但总体来看，全面转型的成功率往往不高，因此上市房企的转型节奏一般会较为缓慢。”上述人士如是说。（邱宇 陈雪柠）