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内容提要 本文以美国为例，通过分析总结以纽约、芝加哥、洛杉矶为代表的三大都市带空间结构特征及住房市场发展特点，为中国房地产市场的区域发展趋势分析提供经验启示。基于大量一手数据和资料的分析，研究得出以下经验启示：在快速城镇化进程中，中国城市群特别是其中心地区对人口的吸引力将持续增加；大都市带核心城市对中心地区的辐射半径在110公里左右，对外围地区的辐射半径在240公里左右，大致对应于中国高铁半小时圈和高铁一小时圈，这是城市群中不同城市在确定自身发展定位时需要考虑的重要因素；大都市区域在空间结构上表现出明显的圈层结构特点，中心地区具有密切的通勤流，外围地区则承载了居住外溢需求或第二居所需求；大都市区域内部从核心城市到中心地区到外围地区房价梯度下降，住房自有率水平则梯度上升，城市群的核心城市是未来住房租赁市场发展的重点；都市带的产业分布特点是影响其房地产市场圈层结构特点的重要因素，促进都市带内部房地产市场的协调发展需考虑产业政策特别是产业区域布局的影响。 织梦内容管理系统

关键词 都市带 房地产市场 美国 织梦好，好织梦

城市群是世界范围内城市发展的主流趋势，也被《国家新型城镇化规划》明确为中国新型城镇化的“主体形态”。“十三五”规划《纲要》除再次强调以城市群作为拓展区域发展空间的重要方式，还进一步明确提出了包括19个城市群和两个都市圈的城镇化空间框架。十九大报告再次提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。可见，城市群的发展在中国未来城镇化空间格局演变过程中的作用举足轻重。相应地，要准确把握包括房地产市场在内的特定城市经济社会发展趋势，就必须以对其所在城市群整体发展特点和规律的把握作为关键切入点。其中，国际经验借鉴是一个重要方面。本文以美国为例，通过分析总结以纽约、芝加哥、洛杉矶为代表的三大都市带房地产市场的发展特点，为中国房地产市场的区域走势分析提供经验启示。

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一、美国三大都市带的界定与划分 本文来自织梦

（一）都市带与都市圈的区别 内容来自dedecms

在从区域角度研究多个城市组成的区域住房市场问题时，都市圈和都市带是最常用的概念，有时也会不加区分地用城市群的概念，其核心思想都是描述一种城市集聚现象。但从空间结构来看，都市圈与都市带仍存在一些区别。

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都市带（megalopolis）的概念起源于美国，最早可追溯到Gottmann（1961）的研究。该研究用都市带描述了美国东北部地区从新罕布什尔州的Hillsborough郡到弗吉尼亚州的Fairfax郡之间的一条带状的巨型城市地区，其核心城市为波士顿、纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿特区，因此又被称为“波士华”地区。史育龙和周一星（1997）总结认为，大都市带是一个城市系统，内部为一种多核心结构，存在各种“流”如通勤流、资金流、运输流等的有序分布；高人口密度和核心之间紧密的联系使大都市带内外差别巨大。

都市圈的概念最早起源于1910年的美国，以“大都市区”（Metropolitan District）和后来的“标准大都市统计区”（Standard Metropolitan Statistic Area，SMSA）为代表，主要是为了人口和经济统计的需要。1951年13本学者木内信藏在研究日本城市时提出了“三地带学说”，认为大城市圈层是由中心地域、城市周边地域和市郊外缘广阔腹地三大部分组成，其思想进而被发展为“都市圈”理念，并成为日本和西方发达国家重要的经济空间形态（姜玲和杨开忠，2007）。

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直观来看，大都市圈更接近圈状，而大都市带是带状。大都市圈是单核结构，而大都市带为多核心结构。在此基础上，大都市圈呈现出从内到外界限明显的圈层结构，而大都市带则呈现出多核心一走廊地区一外围地区的层级结构。大都市圈中人口、资金、技术等主要是核心地区和外围地区之间的流动，而大都市带则在多核心之间、核心与非核心之间多向流动。 本文来自织梦

（二）美国三大都市带的划分

从美国城市GDP排行来看，前三名分别为纽约、洛杉矶和芝加哥。学术界主流的观点认为，纽约大都市带（波士华地区，Boswash）、芝加哥大都市带、洛杉矶大都市带是发展较为成熟的大都市区域，也是美国人口密度高且连绵分布特征最明显的三大区域。

综合已有文献的研究思路，考虑人口密度分布和城市间交通联系，同时兼顾数据的可得性，本文以州为单位对三大都市带进行界定。 本文来自织梦

1.纽约大都市带 dedecms.com

纽约大都市带人口显着集中于纽约、波士顿、费城和华盛顿特区，涉及华盛顿特区、新罕布什尔州、马萨诸塞州、罗德岛州、康涅狄格州、纽约州、新泽西州、特拉华州、马里兰州、弗吉尼亚州、宾夕法尼亚州11个州（含特区）。2016年，纽约大都市带人口为7031万人，GDP约为47704亿美元，分别占全国总量的21.8％和25.8％，而其面积为45万平方公里，仅占全国总面积的4.7％。

从其人口密度的分布特征来看，可以将纽约大都市带分为核心城市—中心地区—外围地区。核心城市为纽约、费城、波士顿、华盛顿特区，中心地区为马萨诸塞州、罗德岛州、新泽西州、康涅狄格州、马里兰州，外围地区为纽约州、特拉华州、弗吉尼亚州、新罕布什尔州、宾夕法尼亚州。 织梦内容管理系统

2.芝加哥大都市带 copyright dedecms

芝加哥大都市带位于美国中部近五大湖地区，是一块环湖的扇形城市群落，涵盖伊利诺伊州、俄亥俄州、印第安纳州、密歇根州、威斯康星州、肯塔基州、密苏里州7个州。2016年，芝加哥大都市带人口为4676万人，GDP为25560亿美元，分别占全国总量的14.5％和13.8％，其土地面积为63.4万平方公里，为全国总面积的6.6％。

从人口密度的空间分布来看，可以将芝加哥大都市带的结构界定为：以芝加哥、底特律为核心城市，伊利诺伊州、密歇根州为中心地区，印第安纳州、俄亥俄州、威斯康星州为外围地区。 dedecms.com

3.洛杉矶大都市带

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洛杉矶大都市带位于美国西部太平洋沿岸地区，包括南加州、北加州两大城市群，分别以洛杉矶、旧金山为中心，辐射几乎整个加利福尼亚州。2016年，洛杉矶大都市带的人口为3925万，GDP为26026亿美元，分别占全国总量的12.1％和14.1％，总面积为40.4万平方公里，占全国总面积的4.2％。

洛杉矶大都市带也属于多核心都市带，或者说是两个相对独立的都市圈。人口大量聚集在旧金山附近的湾区和靠近边界的洛杉矶附近。本文将洛杉矶大都市带划分为以洛杉矶和旧金山为核心城市、以洛杉矶大都市区和旧金山大都市区为中心地区、以加利福尼亚州的其他区域为外围地区的圈层结构。

按照上述对三大都市带的界定，2016年，三大都市带人口在全国总人口中占比为48.4％，接近一半；其经济产出在全国GDP中占比为53.7％，超过一半；其土地面积占全国土地面积的15.5％，是人口密度和经济密度较高的区域（表1）。 织梦内容管理系统

二、三大都市带的空间结构特征及变化 织梦好，好织梦

（一）三大都市带人口集聚度的变化 本文来自织梦

从三大都市带人口在全国人口占比的变化来看，在1970年快速城镇化进程完成之前1、，三大都市带人口占比保持小幅增加，1970年其占比达到58％。之后，三大都市带人口占比持续下降至2010年的49.4％，其中，主要是纽约大都市带和芝加哥大都市带的人口占比下降比较明显（图1）。 本文来自织梦

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（二）三大都市带的内部结构及变化

从三大都市带内部结构来看，2010年，核心城市人口占比在12％左右，中心地区人口占比在38％左右，外围地区人口占比在50％左右（表2）。其中，纽约大都市带核心城市、中心地区、外围地区的人口占比分别为15.9％、36.6％、47.5％，核心城市人口占比相对其他大都市带较高；芝加哥大都市带核心城市、中心地区、外围地区的人口占比分别为7.3％、41.6％、51.1％，核心城市人口占比相对其他大都市带较低；洛杉矶大都市带核心城市、中心地区、外围地区的人口占比分别为12.3％、33.7％、54.0％，外围地区人口占比相对其他大都市带较高。

三大都市带核心城市土地面积的占比均为0.2％--0.3％，纽约大都市带与洛杉矶大都市带中心地区与外围地区的占比接近，分别在20％和80％左右，芝加哥大都市带的土地面积空间分布与上述两大都市带不同，其中心地区和外围地区的土地面积占比分别为46.3％和53.6％。这就导致三大都市带人口密度的空间分布不同，其中，纽约大都市带和洛杉矶大都市带均表现为从核心城市到中心地区到外围地区人口密度逐步减小的特征，而芝加哥大都市带的中心地区和外围地区人口密度相差不大。 copyright dedecms

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在美国快速城镇化进程完成之前，即1970年之前，三大都市带中心地区人口在全国人口中的占比呈现明显的增加趋势，反映出大都市带在城镇化进程中对人口的吸引能力较强。1970年之后，纽约大都市带和芝加哥大都市带中心地区人口在全国占比逐步减小，而洛杉矶大都市带的这一占比仍继续增加（图2）。 本文来自织梦

三大都市带各自的内部结构变化表现出以下特征：1950年以来，核心城市人口占比均呈现持续减小趋势；快速城镇化完成之前，纽约大都市带和洛杉矶大都市带中心地区和外围地区的人口占比均持续增加且中心地区人口占比增加更快，芝加哥大都市带则只有中心地区人口占比持续增加；快速城镇化完成之后，纽约大都市带和芝加哥大都市带的中心地区人口占比持续增加，而洛杉矶大都市带则是外围地区人口占比持续增加。 本文来自织梦

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（三）大都市带核心城市的空间辐射范围 织梦好，好织梦

从表1和表2可以看出，纽约大都市带和洛杉矶大都市带在区域面积及圈层面积结构上较相似，而芝加哥大都市带在区域面积及结构上的表现则明显不同，且其人口和经济集中度也明显低于纽约大都市带和洛杉矶大都市带。因此，这里以纽约大都市带和洛杉矶大都市带为例，分析核心城市的空间辐射范围。 copyright dedecms

从空间结构上看，纽约大都市带有三个核心点，分别是北部的波士顿、中部的纽约和费城、南部的华盛顿；洛杉矶大都市带有两个核心点，分别是南部的洛杉矶和北部的旧金山。纽约大都市带和洛杉矶大都市带的中心地区面积分别为8.1万平方公里和9.4万平方公里，由此可以大致估计得出，核心城市对中心地区的平均辐射半径分别为93公里和122公里。纽约大都市带和洛杉矶大都市带包括中心地区和外围地区的总面积分别为45万平方公里和40.4万平方公里，同样的方法可以大致估计得出，核心城市对外围地区的平均辐射半径分别为220公里和254公里。这表明，大都市带的核心城市对中心地区的辐射半径在110公里左右，对外围地区的辐射半径在240公里左右（表3）。

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（四）三大都市带的产业分布情况 dedecms.com

美国三大都市带的产业分布及其发展模式各有特点。纽约大都市带是典型的核心城市带动发展模式，以纽约为中心，金融业和服务业高度集聚，区域内产业分布呈多元化和互补的格局，与纽约金融和商贸中心的辐射作用关系紧密。

芝加哥大都市带代表了齐头并进的发展模式，以传统制造业为主导，区域合作性强，产业互补作用明显，形成了以芝加哥为主体的多个城市在功能上各有所长、相互依赖、共同发展的模式。

洛杉矶大都市带则代表了多中心格局的大都市区发展模式，高科技产业高度发达，整个都市区内工业城、商业城甚至大学城互相交错，以组团模式发展，打破了传统的市区和郊区的规则（姚晓东和王刚，2013）。

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三、三大都市带的住房市场发展特点 织梦好，好织梦

（一）都市带及不同圈层的房价水平 copyright dedecms

2017年，三大都市带房价水平最高的是洛杉矶大都市带，纽约大都市带次之，而芝加哥大都市带的房价水平明显低于上述两大都市带。但三大都市带的房价水平在空间结构上均表现为从核心城市到中心地区到外围地区逐步衰减的特征（图3）。 织梦内容管理系统

2017年，洛杉矶大都市带核心城市、中心地区、外围地区的平均房价分别为96.3万美元/套、71.6万美元/套、37.1万美元/套，中心地区房价水平比核心城市低25.7％，外围地区房价水平比中心地区低48.3％；纽约大都市带核心城市、中心地区、外围地区的平均房价分别为50.1万美元/套、29.2万美元/套、17.4万美元/套，中心地区房价水平比核心城市低41.8％，外围地区房价水平比中心地区低40.3％；芝加哥大都市带核心城市、中心地区、外围地区的平均房价分别为22.1万美元/套、14.7万美元／套、14.1万美元/套，中心地区房价水平比核心城市低33.6％，外围地区房价水平比中心地区低3.8％。除芝加哥大都市带中心地区与外围地区房价水平相差不大外，其余大都市带不同圈层之间的房价水平下降梯度基本在40％左右。 本文来自织梦

2017年，三大都市带的核心城市中，房价水平最高的是旧金山市，为127.6万美元/套；其次是纽约市，为70.8万美元/套；洛杉矶市位列第三，为65万美元/套。 织梦好，好织梦

（二）都市带及不同圈层住房自有率水平 本文来自织梦

三大都市带的住房自有率水平与房价水平之间表现为相反的关系，芝加哥大都市带的住房自有率水平最高，其次是纽约大都市带，洛杉矶大都市带的住房自有率水平最低。2015年，上述三大都市带的住房自有率水平分别为68.5％、62.8％、54.3％，其中，芝加哥大都市带的住房自有率水平高于全国平均水平（63.7％），而纽约大都市带和洛杉矶大都市带的住房自有率水平均低于全国平均水平。

三大都市带住房自有率水平的变化趋势大致相同，均表现为1990—2005年持续上升，2005年以后逐步下降（图4）。芝加哥、纽约、洛杉矶三大都市带的住房自有率水平在2005年分别达到71.0％、65.9％、56.1％的历史高点。2015年洛杉矶大都市带的住房自有率水平已降至1985年的水平。 织梦好，好织梦

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从三大都市带不同圈层看，核心城市的住房自有率水平明显低于中心地区，而中心地区与外围地区的住房自有率水平的差距减小（图5）。2015年，纽约大都市带核心城市、中心地区、外围地区的住房自有率分别为39.9％、63.9％、69.9％，核心城市住房自有率比中心地区低24个百分点，中心地区则比外围地区低6个百分点；芝加哥大都市带核心城市、中心地区、外围地区的住房自有率分别为44.1％、72.8％、67.5％，核心城市住房自有率比中心地区低28.7个百分点，中心地区则比外围地区高5.4个百分点；洛杉矶大都市带核心城市、中心地区、外围地区的住房自有率分别为36.7％、56.2％、58.2％，核心城市住房自有率比中心地区低19.5个百分点，中心地区则比外围地区低2个百分点。

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三大都市带住房自有率水平的圈层结构表现出两个共同点：一是核心城市的住房自有率在40％左右，其中，纽约市住房自有率最低，2015年为32％；芝加哥市住房自有率最高，2015年为44.1％。二是核心城市比中心地区住房自有率水平低24％左右，其中，洛杉矶大都市带该差距较小，约为20％。 织梦好，好织梦

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（三）都市带及不同圈层住房建设情况 copyright dedecms

1995—2015年，三大都市带获许可私人住房建设量在全国中的占比平均在35％左右，最高时为38.5％，低于同期50％左右的人口占比（图6）。其中，纽约大都市带的住房新建量占比比同期人口占比低约7个百分点，芝加哥大都市带和洛杉矶大都市带的住房新建量占比均比同期人口占比低约4个百分点。

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从三大都市带不同圈层的住房建设量占比来看，2000—2016年，核心城市住房建设量占比在7％左右，低于12％左右的人口占比；中心地区住房建设量占比在35％左右，低于38％左右的人口占比；外围地区住房建设量占比在58％左右，高于50％左右的人口占比（图7）。其中，纽约大都市带核心城市和中心地区住房建设量占比为10.4％和35.4％，分别比其人口占比少5.5个和1.2个百分点；芝加哥大都市带核心城市和中心地区住房建设量占比为4.6％和39.9％，分别比其人口占比少2.7个和1.7个百分点；洛杉矶大都市带核心城市和中心地区住房建设量占比为7.1％和29.3％，分别比其人口占比少5.2个和4.4个百分点。这在一定程度上反映出住房供求关系的圈层结构特点，核心城市住房供给相对紧张，其次是中心地区，而外围地区住房供给相对充裕。 内容来自dedecms

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四、三大都市带住房市场发展特征及经验启示

本文对美国三大都市带的空间结构特征及住房市场发展特点进行了系统分析总结，对比中国发展阶段和现实状况，可以得出以下几点经验启示。 织梦好，好织梦

1.在快速城镇化进程中，中国城市群特别是其中心地区对人口的吸引力将持续增加 本文来自织梦

按照本文的界定标准，2016年纽约、芝加哥和洛杉矶三大都市带人口在全国总人口中占比为48.4％，接近一半；其土地面积占全国土地面积的15.5％，是人口密度较高的区域。在快速城镇化完成之前，三大都市带的人口占比接近60％，其中心地区人口在全国人口中的占比呈现明显的增加趋势，反映出大都市带在城镇化进程中对人口的吸引能力较强。1970年之后，纽约大都市带和芝加哥大都市带中心地区人口在全国占比逐步减小，而洛杉矶大都市带的这一占比仍继续增加。从都市带内部结构来看，快速城镇化完成之前，纽约大都市带和洛杉矶大都市带中心地区和外围地区的人口占比均持续增加且中心地区人口占比增加更快，芝加哥大都市带则只有中心地区人口占比持续增加；快速城镇化完成之后，纽约大都市带和芝加哥大都市带的中心地区人口占比持续增加，而洛杉矶大都市带则是外围地区人口占比持续增加。 织梦好，好织梦

2.大都市带核心城市对中心地区的辐射半径在110公里左右，对外围地区的辐射半径在240公里左右，大致对应于中国高铁半小时圈和高铁一小时圈 内容来自dedecms

纽约大都市带和洛杉矶大都市带在区域面积及圈层面积结构上较相似，而芝加哥大都市带在区域面积及结构上的表现则明显不同，因此，这里以纽约和洛杉矶大都市带为例，分析核心城市的空间辐射范围。估计结果显示，纽约大都市带和洛杉矶大都市带的中心地区面积分别为8.1万平方公里和9.4万平方公里，核心城市对中心地区的平均辐射半径分别为93公里和122公里。上述两大都市带包括中心地区和外围地区的总面积分别为45万平方公里和40.4万平方公里，核心城市对外围地区的平均辐射半径分别为220公里和254公里。这表明，大都市带的核心城市对中心地区的辐射半径在110公里左右，对外围地区的辐射半径在240公里左右。这意味着，城市群中的不同城市在确定自身发展定位时，其与核心城市的距离是一个重要考虑因素。 copyright dedecms

3.大都市区域在空间结构上表现出明显的圈层结构特点，中心地区具有密切的通勤流，外围地区则承载了居住外溢需求或第二居所需求

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美国大都市带的住房建设量占比低于其人口占比，核心城市住房供给相对最紧张。1995—2015年，三大都市带获许可私人住房建设量在全国中的占比平均在35％左右，最高时为38.5％，低于同期50％左右的人口占比。从三大都市带不同圈层的住房建设量占比来看，2000—2016年，核心城市住房建设量占比在7％左右，低于12％左右的人口占比；中心地区住房建设量占比在35％左右，低于38％左右的人口占比；外围地区住房建设量占比在58％左右，高于50％左右的人口占比。这在一定程度上反映出住房供求关系的圈层结构特点，核心城市住房供给相对最紧张，其次是中心地区，而外围地区住房供给相对充裕。这也反映出，都市带中外围地区承接了中心地区的居住外溢需求或第二居所需求。 dedecms.com

4.大都市区域内部从核心城市到中心地区到外围地区房价梯度下降，住房自有率水平则梯度上升

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美国三大都市带的房价水平在空间结构上均表现为从核心城市到中心地区到外围地区逐步衰减的特征。2017年，洛杉矶大都市带中心地区房价水平比核心城市低25.7％，外围地区房价水平比中心地区低48.3％；纽约大都市带中心地区房价水平比核心城市低41.8％，外围地区房价水平比中心地区低40.3％；芝加哥大都市带中心地区房价水平比核心城市低33.6％，外围地区房价水平比中心地区低3.8％。除芝加哥大都市带中心地区与外围地区房价水平相差不大外，其余大都市带不同圈层之间的房价水平下降梯度基本在40％左右。 织梦好，好织梦

三大都市带核心城市的住房自有率水平明显低于中心地区，而中心地区与外围地区的住房自有率水平的差距减小。三大都市带住房自有率水平的圈层结构表现出两个共同点：一是核心城市的住房自有率在40％左右，二是核心城市比中心地区住房自有率水平低24％左右。这与中国长三角、珠三角、京津冀三大城市群、住房自有率的圈层结构相类似。根据国家统计局2015年1％人口抽样调查数据，上述三大城市群的核心城市——上海、深圳、北京的住房自有率分别为60.8％、23.6％、59.9％，明显低于全国城镇家庭79.2％的住房自有率水平。可见，城市群的核心城市是未来住房租赁市场发展的重点。

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5.都市带的产业分布特点是影响其房地产市场圈层结构特点的重要因素 织梦内容管理系统

美国三大都市带产业分布与其房地产市场的圈层结构特点之间表现出一定的规律性特征。纽约大都市带以金融和商贸服务业为主导，对产业的集聚度要求最高，是典型的核心城市带动发展模式；其房地产市场圈层结构之间的梯度最为明显，其核心城市—中心地区—外围地区的房价梯度和住房自有率梯度在三大都市带中总体处于最高水平。芝加哥大都市带以传统制造业为主导，区域合作性强，是齐头并进发展模式的代表；其房价水平在三大都市带中最低而住房自有率水平最高，中心地区与外围地区房地产市场发展差异很小。洛杉矶大都市带以高科技产业为主导，以组团模式发展，代表了多中心格局的发展模式；其房价水平在三大都市带中最高而住房自有率水平最低，但由于是多中心发展模式，因此，其核心城市与中心地区之间的房价和住房自有率水平之间的差异在三大都市带中是最小的。可见，都市带的产业分布特点是影响其房地产市场圈层结构特点的重要因素，促进都市带内部房地产市场的协调发展需考虑产业政策特别是产业区域布局的影响。 织梦好，好织梦

注释： 本文来自织梦

1、按照美国人口普查局的统计，美国1920年城镇化率就超过50％，1950年城镇化率为64％，1970年城镇化率为73.6％，之后结束快速城镇化进程。

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参考文献：

1、陈美玲：《城市群相关概念的研究探讨》，《城市发展研究》2011年第3期。 copyright dedecms

2、姜玲、杨开忠：《日本都市圈经济区划及对中国的启示》，《东南亚纵横》2007年第2期。 dedecms.com

3、秦尊文：《美国城市群考察及对中国的启示》，《湖北社会科学》2008年第12期。 copyright dedecms

4、任荣荣：《住房市场区域差异的影响因素与影响路径》，《中国投资》2016年第8期。 织梦内容管理系统

5、任荣荣：《日本经验对我国住房市场区域发展趋势的启示》，《中国投资》2017年第1期。

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6、任荣荣：《都市圈住房市场发展特点：来自日本的经验与启示》，《宏观经济研究》2017年第5期。

7、任荣荣、杨阳：《关注住房市场的区域互动》，《中国投资》2017年第11期。 内容来自dedecms

8、史育龙、周一星：《关于大都市带（都市连绵区）研究的论争及近今进展述评》，《国外城市规划》1997年第2期。 本文来自织梦

9、吴雪明：《世界城市的空间形态和人口分布——伦敦、巴黎、纽约、东京的比较及对上海的模拟》，《世界经济研究》2003年第7期。 织梦好，好织梦

10、姚晓东、王刚：《美国城市群的发展经验及借鉴》，《天津经济》2013年第12期。 内容来自dedecms