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　　专家解读广州租赁新政：租购同权有前提 关键在允许商改住

　　近日，广州市政府办公厅刊发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，从保障租赁双方权益、增加租赁住房供应、壮大现代租赁产业三方面进行了详细规范。 copyright dedecms

　　实际上，文件中提到的“保障租购同权”等内容在历史上已有类似措施，分析人士认为，更重要的是具体操作层面的可实现性。此外，“加大公积金支持力度”、“允许商改住”等角度都进行了进一步落实。

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　　合富研究院市研总监冯佩云向21世纪经济报道表示，该文件更大的意义在于完善租购并举的二元化住房体系构建。在过往政策基础上，加强保障租房中间收入人群的利益，并规定加大提供租赁住房供应等内容，以图改变90后购房主力的居住意识。

　　她指出，“把租赁住房用地纳入供地计划，政府需要在土地出让金上有很大让步的决心。”

　　租购同权核心在教育资源充足性 织梦好，好织梦

　　纵观文件提到的16条具体措施。其中对于租赁市场中长期处于较弱势的承租人提供了更多保障。

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　　最为受到关注的就是“承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

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　　对于其中“承租人”，文件提到了具体的限定：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。 织梦内容管理系统

　　对此，多名业内人士均认为，能否具体实行“租购同权”，根本上应该解决的是教育资源充足性问题。 内容来自dedecms

　　克而瑞高级分析师肖文晓就指出，“由居住所在地教育部门安排到义务教育阶段学校，这里相当于大家通常所讲的统筹生，而非地段生。”

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　　中原地产首席分析师张大伟也表示，“从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下。从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。” dedecms.com

　　实际上，历史上“借读生”就是基于这一政策的产物。 内容来自dedecms

　　冯佩云向记者表示，“其实现在学位房也在改革，比如学位房变学区房；此外广州近年来在南沙和黄埔等区域也有专门的学校用地进行出让。”她向记者强调道，“我觉得学区房还会再改革，因为资源不均衡会带来很多问题，包括房价。”

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　　此外，对于承租人的支持政策，还提到公积金支持、保障健康安全居住、稳定居住权、完善租赁补贴制度等内容。

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　　在公积金支持方面，文件提到月度提取额度可以相应提高。“月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。” 内容来自dedecms

　　租赁补贴方面则提出，“对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。” copyright dedecms

　　增加租赁用地供应没那么快 内容来自dedecms

　　在冯佩云看来，广州市政府本次出台的文件中，更新颖的内容在于对租赁土地供应的要求，落实广东省允许“商改租”的相关规定，和鼓励租赁经营“城中村”住房。 织梦好，好织梦

　　其实在今年初刊发的《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，就已提到“商改租”的相关经营思路。

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　　在广州市的文件中，具体内容包括：经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售等。 本文来自织梦

　　这也是在今年广州“3·30新政”后，当地商住市场受到严格监管，让商业项目回归其配套属性的一个落实方向。“广州跟随上海、北京之后对商住楼进行监管，市场反应很大，很多在建、在售项目受到影响。但这也是让资金脱虚向实的必然路径。”冯佩云介绍道。

　　在她看来，广州市场并没有太多商办需求，因此商业类项目的出路更多是依靠政府引导企业经营。 织梦内容管理系统

　　肖文晓则指出，“作为广东省’商改租’条例的首个落地城市，对其它城市具有表率作用，佛山等广东其它城市将会跟进效仿。” 织梦好，好织梦

　　“还有一点文件中没有明确提到，但我个人觉得可能有机会的是，接下来租房可能会有学位。”冯佩云补充道。 织梦好，好织梦

　　而对于增加租赁用地供应用地方面，文件提到：将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

　　上海市新近发布的住房发展“十三五”规划中也专门对租赁市场供应提出了明确规划。在上海接下来的土地出让中，也将有两幅地块为租赁用地。

　　就广州而言，在今年4月招拍挂的地块，便明确增加“竞自持”环节。此后佛山的一场土拍中，万科也以70年、100%全自持拿下地块。 copyright dedecms

　　今年广州的土地出让规划中并未提及租赁地块内容，冯佩云分析道，“今年不好说，不排除广州会有。”

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　　据合富研究院分析，此前万科在佛山拿下的全自持地块，静态回笼周期需要40年；上海挂出的地块按照政府起拍价计算，静态回笼周期是12-18年。“上海的租赁地块，对于经营性物业而言，是比较合理的投资回报周期，属于试点阶段。但在全国推行没那么快。”

　　不过冯佩云也指出，在此前国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（即39号文）中已经提及“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。”相信接下来经营环节的压力会有所减轻。 织梦内容管理系统

　　市场价格仍将上扬

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　　在全国范围内逐步进入存量市场的环境下，增加租赁供应无疑可以在一定程度上减轻城市中间收入群体的生活负担。 织梦内容管理系统

　　在前述文件中，广州市政府尤其提到：扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。

　　此外还指出，成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。

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　　但从总体趋势而言，无论是租赁市场还是销售市场，价格仍将是上扬走势。 织梦内容管理系统

　　“总趋势来说，租金上涨是大趋势，但由于可能会有阶段性供大于求，或者大量出租房涌入，可能出现阶段性的租金下调。但总体趋势肯定是上升。”冯佩云向记者分析道。

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　　而在市场上增加租赁住房供应、土拍加入“竞自持”环节后，也意味着越来越多开发商会开始着手经营70年的持有型物业。

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　　“反过来说，以后可销售的商品住宅会越来越少，从供需角度而言，总体价格趋势不会下降。同样，以后希望自己拥有物业的人群，肯定还会买。所以住房销售价格不会下来，包括学区房。”她这样表示。 内容来自dedecms