派智库

随着北京非首都功能疏解，一些低端业态加快退出，农民转移就业的难度不断增加。2013年以来，占北京市农民收入75％左右的工资性收入增速持续下降，农民增收的动能疲软，如何继续保持农民人均纯收入增速快于城镇居民、低收入农户的人均纯收入快于农民整体，成为亟待破解的难题。当前北京市城乡居民收入差距仍然较大，仍然有142个贫困村，村内农民财产性收益普遍较低，究其重要原因是农村资源资产特别是农宅资产的利用效率偏低。实践表明，通过农民住宅的利用，盘活农村、农民的闲置资源，是农民持续增收的有力支撑、精准扶贫乃至城乡一体化发展的重要渠道。

本文来自织梦

在我国现有的法律体系和政策规定中，没有针对农民住宅的法定概念界定，也没有专门的行政部门或机构对农民住宅进行管理，主要是通过国土部门对宅基地的审批管理和规划部门对房屋建设的审批来实现约束的。当前我国农宅制度呈现“房随地走”的特征，农宅流转因宅基地使用权流转限制而受限，但是最新的政策鼓励开展农宅利用，促进农民增收。2016年11月，国务院办公厅《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确提出：“各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农宅院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。”12月，国务院办公厅《关于完善支持政策促进农民持续增收的若干意见》中明确提出：“鼓励农村集体经济组织与工商资本合作，整合集体土地等资源性资产和闲置农宅等，发展民宿经济等新型商业模式，积极探索盘活农村资产资源的方式方法。” 织梦内容管理系统

为了解北京市农宅财产性收益实现状况，提高农宅的财产性收益，促进农民增收，我们依托北京市城乡经济信息中心搭建的大学生村官农村观察员平台和房山区农委及各村镇工作人员，对北京市各区县农宅财产性收益状况进行了抽样调查。调查发现，京郊10％的农户拥有两套以上住房，18％的农宅用于商业经营活动，集体经济组织统一开发利用模式下的农民住宅财产性收益最高。 内容来自dedecms

调查数据统计结果

（一）抽样村庄基本情况

1.在全市11个区抽样村庄占全部村庄总数的2％。本次调查问卷涵盖昌平、大兴、丰台、海淀、怀柔、门头沟、密云、平谷、顺义、通州11个区，76个村（2015年底北京市有3937个村，抽样调查比例为2％）。回收有效问卷450份，其中村干部调研问卷76份，农户调研问卷374份。调研涉及的村域常住人口40729户、113374人，外来人口9092户、37048人。

2.农宅租赁已经成为三成调研村庄的支柱产业。其他以粮食作物（42.1％的村庄选择）和果品产业（36.8％的村庄选择）为主，房租租赁、养殖业和乡村旅游成为重要的辅助产业。 内容来自dedecms

3.调研村庄居民财产性收入高于全市平均水平。2015年北京市农村居民家庭人均可支配收入为2.06万元，人均工资性收入为1.55万元。抽样调查村域居民2015年人均可支配收入为2.13万元，略高于全市平均水平，其中工资性收入1.07万元，但财产性收入明显高于全市水平。

内容来自dedecms

（二）农宅收益情况分析

1.农宅过半数来源于自建，10％农户拥有两套以上住房。调研村子包含23212处宅基地，25902处农宅，共涉及23473户农民。自建仍然是获取农宅最主要的方式，共13212处，占51％；其次是继承遗产，占18.1％，统建分配占14.4％，分家处分占14.0％，购买占1.7％，接受赠与占0.8％。 本文来自织梦

在调研村庄中，共有2332户农民（占调研总数的10％）拥有2套及以上住房。造成“一户多宅”的主要原因是农户通过传统继承、购买以及分家处分的方式获得多处住宅，而部分农户可同时采取多种方式获取房屋。

2.问卷调查村庄农户住宅利用及闲置情况。（1）已有17.6％的农宅用于经营。在调研的村庄中，完全用于自住的农宅共19890处，占调研总数的76.8％；部分居住、部分经营/出租的农宅共3469处，占13.4％；全部用于经营/出租的农宅共1084处，占4.2％；闲置的农宅共911处，占3.5％。（2）经营方式以自营和出租居住为主。目前农户自己经营，开展餐饮、住宿、仓储、种养业、商店、生产加工、民俗旅游接待等经营占45.4％，出租给个人/企业用来居住占45.6％，出租给个人经营占6.9％，出租给村集体/企业进行产业经营占2.0％。（3）统一开发利用收益较高。从收入状况来看，出租给村集体或者社会资本用于统一开发经营的经营状况和经济收益最好，农房经营年均收入为32300元，但目前尚未形成规模；出租给他人用于经营，农房经营年均收入为10240元；出租给他人居住，农房经营年均收入为10300元；自己开展经营，农房经营年均收入为19300元。 copyright dedecms

北京市农宅开发利用存在的主要问题

内容来自dedecms

北京市不同地区在农民住宅财产性收益实现的路径、模式、业态上存在较大的差异。不同的收益实现模式亦存在其共性问题，主要是政策缺乏针对性、农宅管理缺失、不同利益主体的利益未能得到保障、农户住房财产权缺乏保障、收益水平较低以及农宅利用模式趋同化。 织梦内容管理系统

（一）政策法规欠缺导致开发利用无章可循 本文来自织梦

目前北京市政府和各级区县政府尚未就农宅开发利用和农宅财产性收益等制定针对性的政策措施，需要进一步加快制定和完善相关政策措施，为农宅财产性收益的实现提供制度保障。

织梦内容管理系统

（二）多数集体经济组织未能有效发挥作用 内容来自dedecms

在调研中发现，农宅开发利用产业发展较好的村庄，其集体经济组织的组织、协调、管理、服务和监督的作用发挥明显。然而，多数集体经济组织没有很好发挥作用，导致有些村内的农宅利用产业发展无序、同质化、村民间矛盾纠纷多发，有些村内集体经济组织和村民的财产性收益直接受损。这就需要政府积极引导，培养集体经济组织带头人，使集体经济组织发挥更大作用。

（三）农民利益分配机制亟须完善和创新

农民住宅的开发利用需要政府、村集体经济组织、农户和社会资本等多重利益主体共同参与完成，各利益主体的收益分配会依据其在农宅开发利用过程中的角色不同而有所差异。从实际情况看，在农宅开发利用过程中，利益分配不公，集体经济组织和农户利益受损的情况时有发生。主要原因在于：一是农民住宅的财产性收益尚未得到充分挖掘；二是社会资本对利用农宅开发获取收益的敏感度远远高于农民，资本逐利的本性导致其蚕食农民的利益。以张泉村为例，目前公司支付给农民的租金为每院每年5000元，租期分为10-20年不等，租金实行3年一缴的方式，目前村集体经济组织没有参与。该项目2016年8月8日开始运营，截至当年10月，现金收入已达到7万元。然而，农民直接获利较少，仅使用两名村民大姐提供保洁服务，每人每月工资2000元，其他村民没有参与项目的运营服务。整体上看，大地乡居的经营给当地农民带来的收益有限，尚未形成规模效应。 织梦好，好织梦

（四）农宅利用模式未能形成差异发展格局 织梦内容管理系统

调研结果显示，目前北京市农宅的开发利用仍以农户自己开展经营和租户个人开展经营为主，即以个体化经营为主，其中五成以上为农户自己开展经营，而收益较好的集体经济组织运营模式所占比重却较小，开发利用模式趋同，经营方式较为单一。一方面，农民的自主经营意识不断提升，能结合自身的资源特点开展各类经营，但农户容易跟风经营；另一方面，目前对农民住宅的开发利用尚未纳入地方政府整体规划，缺乏相关政策引导和整体布局。

合理开发利用闲置农宅的政策建议

copyright dedecms

为了提高农宅的财产性收益，政府应该加强规划指导，切实保障各利益主体的权益，引导不同地区依据其资源特征和产业发展方向，选择合适的产业和经营模式，出台规范农民住宅的相关政策，实现农民住宅财产性收益的可持续发展。

1.完善相关政策配套，加强制度保障。市区两级政府应尽早出台规范农宅开发利用的政策措施，让农宅开发利用有法可依、有章可循，在制度层面积极做好引导。我国台湾已经有针对民宿管理的较为完善的体制机制，作为首都的北京，一向重视对农民财产权的保护。当前京郊农宅利用发展势头迅猛，出台相关政策对其进行引导和规范势在必行。 织梦好，好织梦

2.强化集体经济组织的组织、协调、管理、服务和监督作用，维护农民利益。

织梦好，好织梦

3.加强政府监管服务，保障各方权益。农宅开发利用事关集体经济组织宅基地所有权、农民的宅基地使用权和农宅所有权、社会资本的经营权、部分新居民的居住权等多方权益，在农宅开发利用过程中如何确保各方利益不受损害，促其可持续发展，制定合理的股权配置和利益分配机制显得尤其重要。这需要政府在积极为农宅开发利用提供必要的基础设施等硬件条件的基础上，加强政策引导与监管服务，科学确定统计口径，进一步规范农宅开发利用的程序，明确各方责任和义务，对股权设置尤其是利益分配机制进行必要的指导乃至审核。 本文来自织梦

4.因地制宜创新模式，加快开发利用。大多的农宅经营，是由农民自发组织，依赖区域自然资源，将农村闲置房屋改建租赁，用于企业生产加工、城镇打工人员居住、发展农家乐等，没有自己的特色，没有形成差异化，同时因为建设项目的资金缺乏，导致产品单一，深层次开发不够。各地区的自然资源各具千秋、人文历史丰富，应根据自身不同的特色，针对不同消费群体，多元化开发，突出差异化、特色化，充分发挥区域协同发展形成的集群效应、抱团经营，在稳步取得经济效益的同时推动农村第三产业协同发展。（nc-1820170616）

织梦内容管理系统