派智库

山西省泽州县作为“三块地”改革试点县之一，在农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等多方面展开探索，为资源型经济转型地区农村土地制度改革积累了经验。

一、试点外部环境 织梦好，好织梦

泽州县隶属于山西省东南部的晋城市，位于晋豫两省交汇处，辖区内煤矿企业35家、年总产能2340万吨，是重要的煤炭资源基地。泽州县长期依赖煤铁资源开发，形成了对能源资源经济的深度依赖。

1.地理区位好、环绕城区，建设用地需求大。泽州县位于晋城盆地，与晋城市城区形成了“荷包蛋”式的布局，地理区位特点使晋城城市发展与生产开发布局与泽州县紧密相连，许多配套工业园区都位于泽州县与城区接合部，建设用地需求较大。 织梦好，好织梦

2.存量工矿废弃地多，集体经营性建设用地入市潜力大。随着泽州县能源、矿产开发和生产制造业的快速发展，当地形成了较多的工业、矿业低效土地。随着山西省对小煤碳企业的整顿加强和环境保护压力的增大，大量企业经营效益下滑，破产、倒闭、停产，留下了大量闲置废弃建设用地。

3.以矿产资源产业为主要经济增长动力， “土地财政”依赖度低。泽州县经济增长的主动力是围绕晋煤、兰花集团的煤炭资源开发，和中小生铁铸造企业。据调研数据，煤铁企业税收占地方一般预算收入的70％左右，而每年的土地出让金仅约1～2亿元，“土地财政”依赖度只有10％左右。 织梦内容管理系统

二、做法与成效

1.通过集体经营性建设用地入市，为资源型经济转型争取空间和时间。以南村铸造工业园区为例，当地八九十年代发展了大量中小铸造业企业，但面对产业升级和环境整治压力，单个企业生产用地面积小，无法提升技术、扩大生产，环保设备投入成本也高，企业无法承担。为此，南村镇发挥园区规模成本优势，通过集体经营性建设用地调整入市628.6亩，国有园区资产运营公司以租赁方式获取土地用于一期开发，集中平整土地，提供环保设备和基础设施，形成产业集群，提升产业升级换代速度，为当地传统铸造业转型发展争取了发展空间和时间。 织梦好，好织梦

2.放活宅基地使用权，为发展新产业、新业态提供土地保障。泽州县积极响应宅基地“三权分置”改革，放活宅基地使用权，提高农村居民财产性收入，并对闲置凋敝宅基地进行村庄整治入市，作为旅游开发商业配套用地。以大阳古镇为例，由北京立根文化旅游公司和北京博雅文化创意设计合作开发，打造晋东南地区大型明清商业街旅游。整个大阳古镇明清古街共涉及100余个院子，基本全为废弃凋敝建筑，运营公司从农户手中租赁，对其进行修缮、翻新等保护性开发，然后按照“保底分红”方式进行经营；同时对旅游商业配套用地，通过村庄整治方式租赁36.93亩集体土地，租期20年，缴纳土地增值收益调节金550万元，村民人均分到1300元，盘活了农户手中的土地资产。 copyright dedecms

3.发挥村民自治，夯实试点改革群众基础，推动乡村经济发展。泽州县坚持以村民自治为核心，通过建立“四议两公开”制度，充分将集体经营性建设用地入市、闲置凋敝宅基地整治等工作落实到村集体主体，由村集体提出入市申请，与用地企业进行商议；政府通过编制村庄规划、制定集体经营性建设用地基准地价、规范程序等方式做好市场的“监督者、管理者”，使得改革项目开展充分获得农村居民的理解和支持。 内容来自dedecms

三、问题与思考

织梦好，好织梦

1.集体经营性建设用地入市协议、租赁方式比例高。截至2018年6月，泽州县试点已完成42宗集体经营性建设用地入市，入市土地面积1344.36亩，其中协议出让13宗，租赁19宗，作价入股10宗，没有通过“招拍挂”方式入市。一般情况都是企业带着项目与村集体直接协商对接，还没有形成国有建设用地的激烈竞争市场。协议出让、租赁等市场化程度不高的入市方式更加符合当地传统产业转型过程中，资金、技术条件有限的客观实际。 内容来自dedecms

2.村集体经济组织的土地入市增值收益分配比例低。比如：科沃商贸有限公司入市地块，以租赁方式进行入市，每年公司缴纳租金11.75万元，可用于分配的9.4万元，按照比例向所有农户分配，每人只能分得32元/年。入市收益虽增加了农村居民的改革获得感，但无助于从根本上、从长远层面上提高农户土地财产性收益。因此，应适当加大村集体经济组织增值收益分配比例，以便能“集中力量办大事”。建议结合当前集体产权制度改革，核定资产，将土地增值收益分配比例向集体组织倾斜，培育新兴产业、壮大集体资产经济，实现乡村振兴。 copyright dedecms

3.集体经营性建设用地入市范围有限、用途单一。泽州县入市改革表现出入市范围有限，用途较为单一，入市地块较为细碎、分散的特点。建议进一步探索异地调整、村庄整治等入市方式，加强对工矿废弃地、闲置凋敝宅基地的综合整治；同时，在探索发展历史文化旅游等新产业中，这些产业的发展更加依赖本地资源，特别是古村落、古宅院，需要更多的商业配套用地，应发挥宅基地整治入市、放活宅基地使用权，增值收益分配也应更倾向于租金、分红、物业等长久保障。（nc-1820181019）

copyright dedecms