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今年10月，习近平总书记就实施网络强国战略进行第三十六次集体学习时强调，要推动互联网和实体经济深度融合，加快传统产业数字化、智能化。国务院2015年5月份印发的《中国制造2025》规划中提出，要进行互联网智能化大规模定制。因此，利用“互联网+”和房地产大数据产业平台，按照实际需要定制房屋，成为解决我国房地产业目前面临的“高地王、高房价、高库存、高杠杆”“四高”乱象的重要备选方案。 织梦内容管理系统

房地产业“四高”乱象根源在于有效供给不足，是供给侧结构性问题 本文来自织梦

适合中低阶层年薪10倍的住房有效供给不足。目前全国大中城市，在中低阶层可忍受上班时间范围内，房价低于其年薪收入10倍的房屋供应严重不足，占全社会大比例人口的中低阶层，在大城市无法满足有效的购房需求。 copyright dedecms

从居住地到城市中心上班的城市快轨有效供给不足。全国各大城市，60分钟从居住地到城市中心上班，是城市中低阶层人群较为普遍能承受的限度。目前民众上班大多只能依靠公共汽车，如果城市给予充足的快轨供应，城市中低阶层人群可在20公里到80公里之间选择适合自己的房屋，其购房和租房需求将数倍增长。

缩短土地闲置期，稳定房价的政策有效供给不足。最新统计数据显示，截至今年6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5％。今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，楼面价超过房价已经成为常态，每轮土地拍卖后都推动了周边房价的暴涨。

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然而，虽然土地拍卖的高单价刺激了其周边房价的上涨，但短时间内仍不能达到拍卖地块房价的目标预期。由于我国缩短土地闲置期、稳定房价的政策有效供给不足，开发商在竞得土地后便可取得土地使用权证，用于向银行抵押贷款回笼资金，而将土地闲置三到四年，等待拍卖地块周边房价上涨接近目标预期后再开发销售，这已是房地产行业内的潜规则。

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利用房地产大数据产业平台对拆迁方案、交通方案等进行优化匹配的房源不足。如前所述，城市中配建充分的快轨交通，可以加倍满足城市中低阶层人群的租房和购房需求，但是，传统的城市快轨交通建设，是先规划确定了快轨的路线，再对快轨沿线用地进行征地拆迁，在征地拆迁中屡屡被迫接受拆迁户的高额赔偿要求，高昂的征地拆迁成本已远远超过针对中低收入房价的拆迁征地预算价格。

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利用房地产大数据产业平台优化匹配不足。要实现城市房屋供应符合中低阶层人群的需求，必须在建筑档次选择上下功夫，使得房屋的预售价格低于中低阶层人群收入所对应的房价。但是，由于目前房地产行业缺乏利用建筑模型智能定制构建连续变化的不同方案，开发商在建筑档次选择中，无法有效地完成优化匹配，造成房屋的预售价格高于中低阶层人群收入所对应的房价，城市满足中低阶层收入所对应房价的房源供给严重不足。 本文来自织梦

实施房地产业大规模定制化，从根本上解决“四高”乱象

我国现在的房地产开发、设计和生产，是政府和开发商根据自身对于市场的判断和经验进行，缺乏大数据支撑，城市交通等配套设施的建设、土地的拆迁和拍卖、房屋的建设和销售，都存在很大盲目性，最终形成高地价、高库存，催生房地产泡沫。 copyright dedecms

房地产领域的大规模定制化，是一种新型的生产方式，它将大规模生产和定制化生产这两种生产模式的优势结合起来，通过利用房地产大数据产业平台，进行与房地产行业相关城市交通配套、征地拆迁、土地拍卖、房地产开发等各种需求的优化匹配，并根据真实、有效的定制化需求进行生产、供给。

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推行房地产领域的大规模定制化，利用房地产大数据产业平台优化匹配房价，将使在城市60分钟出行范围内各种年收入人群的购买力与范围内的房价优化匹配，从根本上解决房地产业“四高”乱象。

完善政策实现房地产业大规模定制化目标

为实现各阶层收入与房价优化匹配、居住地与60分钟出行时间优化匹配，需要在政策上改变三点：

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利用房地产大数据产业平台，改变房屋预售许可制度，将销售提前至施工图纸被政府批准阶段。2003年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”是其中商品房预售的条件之一。据此，从2003年开始，我国实行房地产项目“封顶销售制度”，开发商在房屋封顶后才能销售，其只能根据自身对市场的理解和判断进行设计和建设，盲目性很大，高库存、高杠杆化不可避免。 copyright dedecms

而新型大规模定制化，是利用房地产大数据产业平台完成房屋需求的优化匹配，在施工图纸被政府批准阶段，便由开发商与业主签订预售合同，先有了明确的需求然后才进行房屋建造，而且与房屋建造相关的产业链，如建筑材料、设备机械等，也是在有了业主的具体需求后，才进行定制化生产，根据市场实际需求合理配置产品数量和结构，形成有效供给。推行大规模定制化，就必须改变房屋预售许可制度，将销售提前至施工图纸被政府批准阶段。 dedecms.com

开发商在图纸设计阶段就进行商品房预售的制度，在欧美日韩等工业国家已实行几十年，是成熟的制度。我国90年代曾引进预售制度，但由于当时房地产市场处于起步阶段，缺乏有效的监管及定制化生产手段，盲目开发，加之市场信用和监管体系薄弱，出现大量“烂尾楼”，开发商层面出现很多违约问题，冲击地方经济，引发社会矛盾。为解决该问题，2003年我国政府取消了预售制度，改为建筑主体封顶后销售的制度，一直延续到现在。这种制度虽然解决了开发商恶意卷款逃跑的问题，但并没有解决盲目开发的问题，同时在某种程度上反而成为房地产“高库存”、“高杠杆”的主要推手。目前我国房地产行业已经形成买方市场，这种弊病愈加凸显，已到了非改不可的地步。

利用房地产大数据产业平台，改变土地竞投制度。传统的土地供应制度，国有土地使用权竞买时，方案设计和消费需求并不明确，开发商完全是根据自身对土地需求和价值的预期，在缺乏需求引导下，自由竞价拍卖，多轮的举牌竞价，导致了土地交易盲目竞价，造成一二线城市“地王”频现，误导了房价盲目上涨，三四线城市土地闲置、房屋库存增加。 内容来自dedecms

而新型大规模定制化，是利用房地产大数据产业平台进行房屋需求的优化匹配，土地和房屋的供应须以满足定制化的实际需求为前提，推行大规模定制化，就必须改变目前的土地竞投制度，具体做法如下：

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其一，一次性投标，价高者取得开发资格。采取一次性暗标、价高者得的投标方式，避免多轮举牌竞价造成盲目竞价。

其二，政府批准施工图后，预售率达80％以上，才能取得土地证。开发商在竞得土地后，须先行通过大规模定制，匹配真实有效的房屋需求，在政府批准施工图且完成80％以上的预售后，才能取得政府颁发的土地证，实施开发建设。这一改变，使得开发商在竞得土地后，无法立即取得土地证用于向银行融资贷款，并通过土地闲置三到四年实现高房价预期，其在土地竞买投标报价时，必须充分考虑拍卖时点地块周边的房价，从根源上杜绝目前“楼面价超过房价”乱象。

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其三，利用房地产大数据产业平台，促进城市快轨与中低阶层住宅投资的优化匹配。首先，利用房地产大数据产业平台，城市快轨在规划选定路线时，可根据不同路径不同方案的拆迁征地价格进行优化匹配，使城市快轨的征地拆迁成本大幅降低，并低于针对中低收入房价的拆迁征地预算价格，实现城市快轨的建设真正满足城市中低阶层人群的需求。其次，利用房地产大数据产业平台构建连续变化不同方案，使开发商在建筑档次选择中，有效地完成优化匹配，实现房屋的预售价格低于中低阶层人群收入所对应的房价。 dedecms.com

房地产大数据产业平台为大规模定制化提供技术保障

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建筑信息模型简称BIM技术，是发达国家在房地产领域使用多年的成熟技术，主要用于房屋大规模定制。2015年以来，我国本土公司珠海市拎得清公司开始拥有独立知识产权的BIM技术，并在此基础上研发了房地产大数据产业平台。

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房地产大数据产业平台是对开发商提供从土地开发到物业运营的全产业链综合数据服务，是基于虚拟仿真建筑模型，进行高度个性化的产品定制和销售，智能提供税务、融资、现金流的全方位筹划，“一键实现利润和竣工交付”。具体如下：

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房地产大数据产业平台是建筑模型数据与财务数据智能融合，为大规模定制化的实施提供了有效的技术保障。房地产大数据产业平台是基于建筑信息模型，利用一种创新的算法，将图形与经营业务融合转变成金额数据，智能化地一一对应到财务科目，智能提供税务、融资、现金流、利润等全方位的财务管理筹划。经营业务包括进度管理、成本管控、运维管理、销售管理、投融资管理、土地购置管理等。

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房地产大数据产业平台关于三维虚拟仿真和云平台技术的运用，使大规模定制化成为可能。大规模定制化的前提必须是有大数据为支撑的“项目信息集成平台”。我国现在已经拥有这种技术，即房地产大数据产业平台，其充分运用“云计算”，可满足百万级信息交流并发，房地产全产业链的政府、开发商、消费者、设计、施工、物资供应、销售、金融、物管等各方均可在平台内进行沟通、协同作业、供需定制化匹配、互联网交易等，海量的数据可通过平台进行获取、归纳与分析，并可被用于协助项目管理决策，在我国推广大规模定制化已具备条件。

房地产大数据产业平台“3D激光扫描”技术为“销售提前至施工图被政府批准阶段”提供科学、安全的技术保障。群组用户在确定窗户的修改方案后，通过平台的规范审查模块对其是否符合建筑规范要求进行审查，使修改方案同时达到群组用户满意与合规，用户可放心在网上签署房屋买卖合同、支付分期进度款，从而帮助开发商提前完成预售，减少贷款资金，促进“去金融杠杆”。

那么，如何确保这个窗户在施工过程中会达到原设计的效果呢？房地产大数据产业平台将在窗户的安装过程中使用3D激光扫描仪进行扫描，并将实时扫描获得的数据与窗户的原设计模型进行比对，控制住最后的成品质量，既确保了消费者的合法利益，又减少了行业内施工勤变更、高索赔、多纠纷的乱象。

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房地产大数据产业平台关于设计、审图技术的应用，实现了设计和政府图纸审查工具的革新，保障大规模定制化的顺利实施。大规模定制化，要求在土地供应、房屋建造前，就确定业主的定制化方案设计图纸，如果该方案设计的准确性、合规性无法得以保障，其将在政府审查和施工中被经常变更，大规模定制化将无法实施。

目前房地产业内，图纸设计是由十几个专业各自完成设计，如外立面、结构、水电、消防、人防等，十几个专业均各自出图，没有一个统一的平台予以协调，经常会发生“碰撞”，设计出错率高；而政府图纸审查，仍采用传统的审查模式，由审查人员面对堆积如山的图纸，凭个人的经验对图纸是否符合规范要求进行审查，效率低下且审查质量不高。

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房地产大数据产业平台属于项目信息集成平台，在图纸设计阶段，就可以通过碰撞检查，及时发现类似梁碰柱、柱碰管、管碰管等设计错误，由平台对十几个专业的设计进行统一协调，保证设计的准确性，避免了施工中被频繁的变更。（nc-4920161111） 织梦好，好织梦