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我国目前房地产行业存在的主要问题为“四高”：高地王、高房价、高库存、高杠杆。中央提出要去杠杆、去库存，抑制资产泡沫，但现在中国房地产“四高”现象反而越来越严重，资产泡沫越吹越大，金融风险越积越高，扭曲的房地产成为拖累中国经济的一个重要因素。为了从根本上解决“四高”和有效供给不足问题，必须在房地产行业，推行房地产供给侧结构性改革。 copyright dedecms

“四高”现象的深层次原因

“高地王”现象形成的原因主要有三方面：一是土地使用权采取“价高者得”的竞拍模式；二是房企拍到土地后“捂盘”，故意延长闲置期。人为制造预期，赌房地产的明天；三是地方政府对土地财政严重依赖。

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“地王”频现，所以房价居高不下。民间资本对实体经济投资积极性下滑以及比较宽松的房地产信贷政策，使过剩资本大量流向房地产，推动房价持续攀升。而没有通过互联网、大数据、云计算等对城市用地方案、城市投资强度等进行优化匹配，又致使建设前期费用过高。

2016年上半年价格超过10亿元以上的土地，已经达到219宗。目前，我国由于缺乏相应的技术手段，开发商只能“拍脑袋”，根据自己对市场的判断对土地进行开发，从而在有些地方出现大量库存，陷入“边去边增”的怪圈。

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由于开发商从取得项目用地到销售回款起码要两年以上的时间，面对高额购地和前期建设资金的压力，开发商在购地以后，必须通过高估地价，才能以加杠杆形式从银行获得贷款。所以中国的房企多是高负债，而且这个现象越来越严重。因此房企为了赚钱不得不豪赌房地产的明天。

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推行房地产供给侧结构性改革 织梦好，好织梦

为了从根本上解决“四高”和有效供给不足问题，必须在房地产行业，推行房地产供给侧结构性改革。 织梦内容管理系统

大力推广建筑模型智能设计，实现房地产大规模定制。工业行业特别是制造业，今后的发展方向一定要实行大规模定制。具体到房地产行业，也应该是定制化设计，订单化生产。就是先理清客户需要，再进行房屋建造，而不是凭开发商的经验来进行土地购置、设计、生产、销售，这样才能保证有效供给。这种方法在发达国家，包括我国香港、台湾地区已经实行几十年，实践证明是成功的。 copyright dedecms

房地产领域的大规模定制是一种新型的生产方式，它将大规模生产和定制化生产结合起来，通过大量使用建筑模型智能设计和信息技术，将城市房地产相关联的交通、配套、征地拆迁、土地供应、房地产开发等要素进行优化匹配，根据需求，对房屋进行定制化设计，订单化生产。美国等发达国家早就有这种技术，现在在我国房地产领域推广大规模定制已具备条件。

房地产的大规模定制主要包括两个方面，一是通过智能平台实现先有用户再建房这个目标；二是通过智能设计的平台，对城市交通出行时间、拆迁方案、土地供应等影响房地产价格的要素进行优化匹配，增加房地产有效供给。

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改变现行土地竞价制度。现在竞价制度是“多轮举牌，自由竞价”，建议改为一次性暗标的方式，由价高者得。同时对开发商获取的土地实行严格管理，在完成房屋定制化设计以后，才给开发商发放土地权证，迫使其缩短土地闲置期，防止“捂盘”。 copyright dedecms

改变现行预售制度。我国现在的预售制度是房屋封顶以后才能预售。这种制度的弊病已经开始显现，建议实行“图纸设计阶段预售”。这在发达国家已经实行了几十年，是一项成熟的制度。我国90年代曾引进这种预售制度，但由于当时房地产刚刚起步，存在很多问题，引发了社会矛盾，我们在2003年取消了预售制度，改为封顶后才能预售的方式，一直到现在。但这种制度解决不了房地产盲目开发问题，而且还形成开发商对银行的过度依赖。我国如果实行图纸设计阶段预售，初步预计，每年可减少银行开发贷款（不包含按揭贷款）4万亿元。但因为预售制度改革与目前的《城市房地产管理法》有矛盾，因此建议通过选择比较规范的地区先行试点，条件成熟后再进入法律程序。 copyright dedecms

加强政府对房地产的过程监管。除了运用现行货币政策、财税政策及限购等之外，还要从根本上，对土地供应、项目审图、城市投资强度、设计规范、法律法规、建筑概预算等实行动态监管。

在此，可以借助建筑模型智能设计平台。建筑信息模型是与企业财务管理数据实时联通的平台，通过这个平台可以实现定制化产品从模型数据到财务数据的实时联动，对智能城市建设提供有效解决方案。美国已经运用几十年，现在我国也已经完全有能力建设这个建筑模型智能设计平台。（nc-4920161111） copyright dedecms