派智库

房地产“四高”的成因 织梦内容管理系统

中国房地产行业中，“高地王、高房价、高库存、高杠杆”的“四高”现象主要有以下几方面原因： 织梦好，好织梦

货币超发。超发的货币总得有个落脚点，落在哪？出国往外流，现在是严防死守；实体经济又没有可获得较好回报的产业可投；股市也不尽如人意，所以，中国超发的货币也就流向了楼市。当然，从全国来看，楼市发展也很不平衡，一二线城市现在需求还比较大，所以超发货币多流向了一二线城市的房地产市场。因此，这一轮房地产价格上涨不是全国性的，就是那么十几个城市。 copyright dedecms

避险。中国老百姓手中钱多了，又没有可以投资的地方，与其让它在银行贬值，不如投资一二线城市的房地产避险和保值。 copyright dedecms

供需错配。有需求的地方供给太少，而没有需求的地方，供给又太多。高库存大多出在三四线城市，那些城市本来需求量就少，人再往外一走，结果库存量就高了。而一二线城市本身需求量大，而供地量又很少。比如，北京“十二五”期间，五年土地供给里四年土地供应都是负增长；2015年的土地供应量只有“十一五”末的60％。这个现象不只在北京，上海、深圳、南京、武汉也都是如此。因为中国多数地方政府都依赖土地财政，三四线城市政府缺钱就只能多卖地，供给也就过剩了。而一二线城市地价高，一年卖一两块地财政就够了，所以年年土地供应计划完不成。因此，供求错配是一个很重要的原因。 织梦好，好织梦

恐慌性需求。因为房子是资产，老百姓自然买涨不买跌，只要房子涨，潜在的需求马上就会调动起来。

解决“四高”问题的对策 织梦内容管理系统

解决“四高”问题是个系统工程，单一的哪一项政策都很难解决。到目前为止，政府的解决方式都是从需求侧着手。限购、限贷、提高首付等等，都是需求侧，供给侧被严重忽略了。实际上，解决房地产的一些深层次问题，需要供给侧和需求侧相结合，现在需要在供给侧方面加大力度。 内容来自dedecms

首先，要厘清供求关系。不需要房子的地方应该少供地，需要房子的地方应该多供地，解决供给侧问题。 dedecms.com

其次，要切实解决供给侧供给质量和有效性问题。供给侧有效性从微观来看，就是要通过互联网大数据研究市场的具体需求，以此来解决供给有效性和针对性问题。

另外，这些年中国房地产出现很多问题，最根本的原因是我们始终把房地产作为一个工具，在保GDP增速，在防止经济过热或过冷中当作一种调控工具。我们的房地产企业始终在被动应对，没有任何稳定的预期。比如，万科有关负责人曾提及，他们的房地产投资预期最长做半年，因为政府政策松紧不定。本来房地产经过2014年、2015年调整后是应该健康发展的，但2016年又调整了。房地产企业只能频繁做短期调整，没有长期预期。所以，中国政府应摈弃用房地产作为工具调控宏观经济的思维。

织梦好，好织梦

近年来，中国房地产企业的确在金融、技术、市场等各个方面做了很多创新，但这些创新在市场热的地方似乎看不到。比如，北京10万一平方米的房子就一定是好房子吗？到南方去看看，那边房子的结构、服务和配套都是北京那10万一平方米的房子无法相比的，所以我们在供给端还有太多问题需要解决。从供给端解决问题需要靠一线企业的创新，从产品设计，到有针对性供给，到了解客户的需求，到怎么样盖出房子真正满足客户的需求。因此，我们在宏观、微观双向都需要改革和调整。 dedecms.com

在企业现在的政策环境下，怎么能有效解决市场需求问题？要从解决产品创新问题着手。客观来讲，在同样供应量充足的地方，企业销售的差别却很大，十家企业里，可能八九家企业都卖不出去，能卖出去的一两家，是因为他做了产品创新，有创新才能满足客户需求。中国房地产的总量问题已经解决，未来是结构性问题。在刚性需求高的时候，不管好房子坏房子大家都会买，但是这个时期已经过去了。我们现在面临的问题主要是改善性需求，如果房企不能在供给端做出创新，走创新之路，那就是死路一条。因为如果没有好房子，没有好供给，没有针对性供给，市场是不会有改善性需求的；而如果未来房价不涨，投资性需求也会急剧下降，我们的房地产市场就会一直萎缩。

内容来自dedecms

如何保证中国房地产市场潜力继续？那就要挖掘改善性需求的潜力。用互联网通过供给侧改革，来改善中国房地产现状的建议很好，但这也需要一些政策制度协调配合。比如，将预售提前，把现在的预售制改成定制制。2004年，有一些部门就提出取消中国的预售制，搞现房销售。当时笔者做过研究，在中国现阶段全部进行现房销售不可行，我们还不具备条件。因为现在的预售制解决的不是定制问题，而是要解决融资问题。我们没有房地产直接融资市场，房地产的资金全部都是间接融资，全部靠银行贷款满足开发商资金需求。而发达国家的房地产资金来源是银行贷款、公募资金和私募资金，银行贷款只占30％到40％，我们则占70％。所以我们的预售制和发达国家预售制是完全不一样的，发达国家的预售不解决融资问题，只解决需求问题，房地产商是按照需求来盖房子，而不是因为我预售给你，是要你提前把房子钱给我。在发达国家预售一套房子最少只需要交500元订购金就可以，并非像我国要交30％的首付，银行再发放70％的贷款。国外房地产开发企业资金哪里来呢，1/3靠银行贷款，剩下的直接融资。因为已经有了销售，所以投资人就放心投资了。 dedecms.com

我们预售封顶才能预售，所以定制预售的方式还涉及房地产管理法的修改，包括直接融资市场的匹配。为什么我们现在要封顶才能预售呢？因为封顶了，银行才放贷。我国银行是没有信用贷款的，全都是抵押物贷款，需把房子盖好，押在银行，银行才放贷款。这就是我们直接融资市场和发达国家间接金融市场不同的地方。进行这方面的研究很有必要，通过系统的研究，走出一条企业创新之路，反过来可以推动制度的调整和完善。中国房地产市场寄希望于某一个政策的灵丹妙药就把房地产市场搞好是不可能的。只能一步一步来，政府做好政府的文章，企业做好企业的文章。（nc-4920161111） 本文来自织梦