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今年8月17日，上海静安中兴社区（原闸北区不夜城板块）332—333地块的商住土地出让，吸引的是全国开发商眼光，但其结果震惊的是全国公众。该地块占地3.1万平方米、可建面积11万平方米，规划面积中住宅90％和商业10％，要求建设住宅不少于931套，起拍楼面价单价4.18万元、起拍总价46亿元。有18家开发商参加了竞拍，经过452轮的激烈竞价后，源自福建、总部在上海的房企融信中国以总价110.1亿元拿下这个地块，楼面价单价10.02万元/平方米，扣除商业配套以及配建保障房的实际楼面价约11万元/平方米，将中国楼市的单价地王记录大幅刷新。静安中兴社区地块周边在售的豪宅新房单价在9万—11万元/平方米，业界预计这个项目未来售价只有超过15万元/平方米才能保证有回报率，这意味着该天价的地块在未来2—3年内房价至少还要涨30％—50％。 内容来自dedecms

静安地王为何是融信中国

融信中国2016年以来在土地市场抛出345亿抢下14宗合计165万平方米可建面积的土地储备，平均楼面价2.1万元/平方米，平均溢价率为67％。可要注意到，根据融信中国发布的2015年公司年报，其2015年全年营业收入74亿元，税前利润24亿元，净利润更只有14亿元。这意味着融信中国2016年1—9月的土地投入是其2015年营业收入的4.7倍，净利润的25倍。此外，其最新发布的2016年半年报还显示，融信中国2016年上半年的总资产净利率为2.07％，净资产收益率（摊薄）为12.20％，销售毛利率18.40％，销售净利率14.56％，盈利能力、销售能力和营运能力看上去都很一般。 织梦好，好织梦

可为什么偏偏是融信中国能一鸣惊人成为中国单价地王?根据对相关公开资料的梳理和分析，笔者认为主要有以下几个原因： 本文来自织梦

首先，融信中国能做静安地王是闽系房企金融能力强的综合体现。闽系房企普遍拥有家族财团背景，家族成员或老乡之间喜欢抱团，通过同乡商会相互融资，协同作战，同进同退，关系十分紧密。福建民营经济十分发达，众多民营老板通过钢贸、医疗、家具、鞋帽等生意积累了大量财富，在2016胡润中国百富榜中，来自福建的富豪占了9名，仅次于广东的11名，居全国第二。但因为经济下行，这些富豪的手头巨额资金不愿进入实体经济，又无处可去，于是福建大量民间资金借助闽系房企的渠道进入了房地产开发行业，成为闽系房企在全国攻城略地的后盾。 dedecms.com

其次，融信中国做静安地王是一批新兴房企“高杠杆+高周转+高扩张+高风险”作风的必然宿命。静安地块的地价11万元/平方米，跟周边当前房价持平，这个项目要赚钱必须赌周边已经是天价的房价在未来3—4年还会再暴涨至少30％—50％，这无疑是很大的赌博，风险非常高。运用“四高”发展模式的这类房企大多起步晚、资源少，在激烈的市场竞争中，要实现弯道超车，就只能高风险放手一搏。融信中国的营业收入在2011—2015年的4年中从12亿飞跃到74亿，增长了5倍多。还有同样是闽系房企的阳光城地产，2011—2015年的销售额从23亿元做到了300亿元，4年扩大12倍，更加震惊业界，也是同样的高速扩张手段。高扩张都离不开高杠杆。融信中国2015年末总资产只有348亿元（其中存货246亿元），总负债却高达297亿元，资产负债率为85.42％，在港股地产公司中排名十分靠前。融信中国在港交所上市时候的招股书显示，2013年和2014年的资产负债率也分别为91.79％和96.74％，一直把杠杆放的很高，偿债风险长期高位盘旋。阳光城在2014年的净负债率一度高达400％多，近3年资产负债率都超过了80％以上。

值得指出的是，从历史上“三高”扩展模式的案例经验来看，一旦进入“高杠杆+高周转+高扩张”，就像踏上高速战车一样，欲罢不能，很难刹车减速，否则就会车翻人亡。因为一旦用上高杠杆，就必须“高周转+高扩张”做大盘子才能摊销飞速膨胀的融资财务成本，营业现金流稍有减速，就会马上面临无法偿息、资金链断裂的巨大风险。所以对这类火箭蹿升型的房企来说，“拍地王可能找死，不拍地王马上就死”。如融信中国年报显示，其2015年的固定资产净值才10亿港币，表面可以说其秉承一种能卖就卖、绝不持有的经营观念，其背后实质是因为短期偿债压力巨大被逼无奈、丝毫不敢想长期持有发展的事情，为此除了不断买地来建房出售，就没有什么现金流来源去应对不断上涌的巨额利息。对这类房企而言，面粉比面包贵是麻烦是风险，但一旦没有面粉，现金流的流水线停顿下来，很快就被饿死了。而面粉虽然比今天面包贵，多少还有可能比明天面包便宜。如另一家知名闽系房企泰禾2014年全国到处疯狂抢地王，净负债率一度高达800％，业界很多人惊呼下个月就可能倒下，但是偏偏运气好赶上楼市强劲反弹行情，赌赢了，2013—2015年销售额连续几级跳，从168亿、230亿蹦到了323亿，房企排名也从40名左右跃升至全国第22名。这样的豪赌胜出，大大鼓励了一些后起房企争相疯狂生长的野心。在这些榜样激励下，抱着赌徒心理，“四高”房企是拼死也要做地王。 本文来自织梦

地王频出并非一城一地

如果只是融信中国一个房企或某种模式的房企不惜风险去拼命做地王，本身还不值得那么去关注；如果只是上海容易出地王，那也不必太担心。然而，让人焦虑的实际情况是，2016年以来各大热点城市的地王记录如战国烽烟一样四处燃起，各地单价和总价地王的记录在短时间内频频被刷新。 内容来自dedecms

根据资料，珠海、深圳、南昌、武汉、合肥等城市2016年成交地块的溢价率超过300％的比比皆是，溢价率300％都进不了全国前50名。2016年1—9月期间的全国最高记录达到787％，是南昌的一块地块。上海静安中兴社区地块的溢价率139％，在上海2016年1—9月成交地块的溢价率排行榜也仅排第20名。 dedecms.com

从静安中兴社区地王竞标过程就可以看出，参加竞拍的18家开发商，囊括了万科、保利、招商、龙湖、仁恒、中粮+首开+建发、华润+华发、世贸、雅居乐、融创、融信等国内著名大开发商。这些开发商在拍卖过程中先后纷纷举牌参加竞标，连一向自恃稳健的万科都几度跃跃欲试，举牌到至少83亿，仁恒则与中粮+建发+首开联合体两家在100亿以上一直与融信中国“三国杀”到最后一刻。这说明，整个房地产开发行业都在狂躁疯狂中。

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从住宅土地单价的历史记录来看，前50名中一半是今年创造的，八成以上是近3年的。今年以来的住宅单价地王中的前四名都能进入中国有史以来住宅单价地王的前10名，其他6名也是在2014年和2015年诞生的。在前50名中，上海一个城市就占了一半，深圳和北京都仅有4席。可以看到，上海是中国单价地王的最大温床，深圳、北京、杭州、南京和厦门也是单价地王高发地带。

静安中兴社区地块总价110亿元，毫无疑问是个天文数字，可在中国楼市的地王总价排行榜中还不算最前面，只能排在第十一名。仅2016年1—9月，国内就至少有3个更大的总价地王。5月27日，位于杭州滨江区奥体板块的9号商住地块，引发17家开发商疯抢，万科和信达联合体以123.18亿元总价竞得，楼面价2.16万元/平方米，溢价率达96％。6月8日，深圳光明新区高新技术园区的一宗商住地块进行拍卖，龙光以总价140.6亿元竞得地块，楼面单价为2.76万元/平方米，溢价率为160％。8月29日，深圳宝安区大空港范围内新会展中心（一期）11宗配套商业用地以邀请投标的方式出让，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标（楼面单价2.01万元/平方米），一举打破2009年12月广州亚运村保持6年多的255亿元全国总价地王纪录，而后者是一块占地263万平方米、建筑面积438万平方米的超巨型土地出让。历史以来的总价地王前50名中，上海占据15席，深圳7席，北京6席，广州和南京都是4席。 copyright dedecms

如果按照拿地总投入来论，无论是融信中国、其他闽系房企，还是国企信达，比起真正的全国性的大牌房企万科、保利、华润等来说，其实还是小巫见大巫。2015年到2016年8月，买地投入房企排名第一的保利已经为新增土地储备投入了1092亿元，在全国各地拿下98块地，万科也投入了1022亿元拿下135块地。信达和融信在这个排行榜分别只排第十七和第二十名。但如果只看2016年以来的拿地情况，融信中国的345亿元投入可以排在第九名，信达的215亿元投入可以排在第十五名，都远远超过了这两家公司的销售与资产规模排名。2016年以来拿地投入最多的是融创中国，投入581亿元，拿地38块。 copyright dedecms

可见，争做地王不是融信中国一家的事情，也绝不限闽系房企，地王也不限出在上海，而是在诸多热点城市，甚至包括很多二三线城市。地王已经是当下中国楼市一个普遍蔓延的现象。（nc-4920161125） 织梦好，好织梦