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风险评估 织梦内容管理系统

大家可以认同中国大城市从长期看房价有持续稳健上涨的潜力，但问题是深圳、上海的房价近期增长斜率是非常陡峭的。2014年之后的深圳、2015年之后的上海、2016年之后的北京，房价增长率突然上扬，超过历史上所有时期。深圳在两年内房价翻了一倍多，上海也一年多内涨了50％—80％，这个涨幅即使在这些城市也是历史空前的。很多二线城市，如合肥、南京、厦门、杭州，也都出现前所未有的暴涨。哪怕平滑到三四年的时间，这个增长率也是非常惊人的。而且反过来说，房价突然飙升，也代表透支掉了未来三四年或更长时间的增长空间。资产价格一旦上去，就不能停下来，不能等着和保持停滞，如果没有继续增长的空间，资金一定会套现离场。 织梦内容管理系统

地价和房价飙升，可宏观经济还在继续下行。如果宏观经济触底了，房地产市场开始暴涨，可能还容易理解，但宏观经济现在还都没到触底的时候，发生房地产市场暴涨，就更加高风险。现在银行贷款根本没有全部进入到实体经济，7月份银行贷款都是居民部门也就是按揭贷款，实体经济贷款为零，房地产泡沫化对实体经济有很强的挤出效应。有人认为房地产有很强的拉动效应，可地价暴涨、房价暴涨，房地产投资并没有增加多少，今年1—8月份房地产投资增速只有5％，并没有产生实质的产业拉动效应。 dedecms.com

本轮房价暴涨，主要是二手房先带动起来的房价上涨，只是财富再分配的游戏，没有带动财富增长。所以即使假设经济复苏在即，可地价和房价在经济复苏之前就提前暴涨，一方面很可能严重打压了经济复苏的可能性，房地产把信贷的血都吸走了，实体经济还如何复苏；另一方面即使经济复苏了也会十分乏力，很难正好达到房地产投资炒作的预期，如果没有意外好消息，那么投机炒作出来的房价就非常危险。这样看来，经济复苏，反而可能是房价掉头往下的时候了。投机资金会在那时候高位套现，出逃到股市、汇市或其他资产池里去。所以当前高价还去接盘楼市的人和企业面临的风险非常高。

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期待房价上去后还可以通过政策让房价软着陆来消化房价泡沫是很不现实的，要么继续上涨要么暴跌收场，前者的可能性伴随经济新常态和经济增速下调已经可能性很小，后者的可能性越来越大。中国当前正在经历的楼市狂热景象与日本80年代末的楼市狂飙非常相像，发生像日本1991年地产价格泡沫崩盘、导致经济20多年停滞及负增长那样的风险也越来越高。

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治理对策 内容来自dedecms

在以上这些分析的基础上，笔者提出，房价地价暴涨现象对房地产市场健康、金融体系安全和宏观经济稳定都有很强的破坏性，绑架了银行、绑架了金融、绑架了政府，需要高度重视和警惕。但房价地价暴涨现象本身又是宏观经济、金融体系、土地制度、房地产政策、房企公司治理多方面内在缺陷问题的产物，对房价地价暴涨现象要取得根本性治理，就需要从经济发展模式、投融资模式、土地供应模式、房地产市场治理模式、住房政策价值导向等多个角度入手，进行系统性治理。 copyright dedecms

考虑到房价地价暴涨现象根本上还是金融现象，所以治理最关键的几条包括：加快金融体系市场化改革，减少信贷配给中的政府干预，放松利率自由浮动程度；加速产业投融资模式创新，在金融创新中优先发展股权型金融创新如REITS；在房地产政策方面要科学制定政策出发点，提高决策的科学水平和与社会民生的和谐度，一旦确定就要坚持政策定力，有效稳定市场预期，消除房企及购房者认为政府会刚性托底救市的错误预期；完善土地供应机制，土地指标跟着人口走，土地供应增强对房价的反应敏感性；完善地方主体税制建设，减少地方政府对土地财政的依赖度；改革地方政府官员考核晋升机制，从根子上消除地方政府偏好高地价高房价的内在动力。

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但这些都是长期任务，就当前而言，政府应该采取如下对策：

首先，政府要立即发声。对地价房价暴涨表示密切关注，要旗帜鲜明表明态度反对房地产市场过度炒作、警告市场泡沫在迅速积蓄和提醒市场参与者注意风险防范。 织梦好，好织梦

其次，政府发声的目标要明确。就是要引导市场预期改变、冷却市场情绪，言辞要坚定和具有可信力，树立起权威性。同时要有充足和权威的市场信息发布，消除市场信息领域房企和中介的垄断优势。否则市场就会反向操作，政府越喊房价越涨。 织梦好，好织梦

第三，要有具体措施出台。具体措施包括，限购、限贷，增加土地供应、过剩商办房屋空置转换为住宅等，但这些不是适合所有城市的药方，因此这里只提一个思路。中国房地产市场很大、情况很复杂，各地差异性很大，很难用一个统一的政策去治理市场。应该倒过来，中央政府明确一个考核指标体系，让各地政府自己去制定政策，让地方政府自己去设计和实施，中央政府的任务就是到年底考核房地产政策目标是否完成。中长期内的住房政策考核指标，具体是以房价涨幅为核心目标导向，还是以住房保障为核心目标导向，可以再讨论。在当前这个特殊环境下，房地产市场调控目标就应该突出房价增长率为考核目标体系的中心，比如当年房价增长率一般不能超过当地人均收入增长率的1.5倍。这个标准已经很低很保守。当然，地方政府会说，信贷、税收，包括土地指标，都不在地方政府那里，对房地产市场调控有心也无力。这就需要中央政府拿出一整套方案来，包括把房地产相关税收，乃至房产税开征与否、房产税怎么开征，都交给地方。土地供应机制方面也要给地方政府松绑，给予更多的自由度。银行贷款和信贷方面虽然是全国一盘棋，但各地可以建立自己的金融风险防范机制。责权对应，权力越大，责任越大。 copyright dedecms

第四，慎重金融创新推进，有保有压。现在融资创新非常厉害，这个时候需要一些新的对策和新的思路，需要多管齐下、综合治理。对于房地产信托基金（REITS），笔者建议仍然可以推进，因为是股权融资创新，可以有效分散风险，但对于债权融资创新包括按揭贷款证券化等要高度警惕，必要时暂缓实行。尤其对新近推出的信用违约互换（CDS），要十分谨慎运用，不能大量进入房地产信贷融资市场。当前市场信用风险已经很高，国内的保险机构和担保公司在风控和偿付能力方面尚不成熟，法律制度、信用风险计量等配套机制尚不健全，快速推出中国版CDS的基础不够牢固。CDS会给市场投资者一种误导，误以为可以避免甚至是消除几乎所有风险和损失，但CDS实质只是将市场的风险转移，甚至会呈指数式放大。美国发生次贷危机时，CDS就起到了推波助澜的作用，切不能忘记和忽视这个前车之鉴。（nc-4920161125） dedecms.com