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摘要：1998年下半年，我国开始推进住房分配货币化改革，此举促进了房地产市场的发展，然而也带来了房价过快上涨的问题。自2005年起的十余年间，我国针对房地产市场进行了数次调控，但由于楼市调控的目标导向始终不明、地方政府和房地产商间的利益纠葛、缺乏有效应对房价上涨手段、对违法违规行为缺少惩罚机制和房地产兼具金融工具属性等原因，始终无法摆脱“越调越涨”的周期性怪圈。为此，需要更多从改善供给方面入手，更加注重发挥市场机制的作用，构建房地产市场健康发展的长效机制。 织梦好，好织梦

关键词：房地产 宏观调控 周期性 长效机制

自今年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”开始，特别针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”的现状，新一轮房地产市场调控热潮正在掀起。从9月30日起，已有20余个城市相继出台了楼市调控政策，旨在抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨。然而，楼市调控多年来却始终摆脱不掉“越调越涨”的周期性怪圈。 织梦内容管理系统

一、近年来历次楼市调控的周期性怪圈 织梦内容管理系统

通过对过往情况的研究可以发现，从2005年起至今的十余年间，我国房地产市场虽经历过数次调控，都没能阻挡住房价上涨的步伐，不少城市的房价比2005年翻了几倍甚至数十倍以上。每一轮调控政策初衷都是为稳定住房价格，但调控过后，总有一轮陕速上涨行情，楼市调控实质上已陷入越调越高和政府“助涨”的尴尬局面。

2005年，“国八条”开启了调控房价的序曲，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。此后一直到2007年，楼市政策持续收紧抑制市场过热。

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2008年，是政策出现分水岭的一年。上半年，楼市调控继续加码，楼市出现10年大拐点，量价齐跌，楼市过热调控取得一定成效。但是，随着金融危机的爆发，从9月央行降低贷款利息开始，楼市调控开始由“控制”向“救市”方向转变，其结果就是2009年房价继续上涨。

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2009年到2013年，从“国四条”开始，政策再度从宽松转向收紧，“新国十条”、“新国八条”和“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧，最终使各地房价在不同时段出现回落。 织梦内容管理系统

2014年，调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台，使得楼市逐步回暖，并在2015年底进入新一轮暴涨，并最终引发了此次新一轮的楼市调控。 copyright dedecms

从最新一轮调控来看，中原地产研究中心数据显示，10月1日-16日，全国54个主要城市合计签约商品房住宅130944套，环比减少约7000套。一线城市中，北京、上海签约量环比分别减少了42％和16％，而深圳与广州签约量增加幅度超过50％。二线城市开始整体降温，二线城市合计签约商品房已经连续两周低于4万套。似乎楼市调控起到了“立竿见影”的效果。 copyright dedecms

然而，当前宏观经济环境、货币政策没有显着改变，地方出台的限购、限贷等限制需求端的政策并未触及本轮楼市量价暴涨的核心动因，房价上涨的预期仍然普遍存在，因此未来热点城市的房地产价格并不会显着下降，此轮楼市调控在很大程度上仍然只是使得房地产市场成交量明显萎缩，价格上涨的幅度趋缓，一旦放松管制，极有可能再次落人“越调越涨”的周期性怪圈，迎来新一轮量价齐涨的周期。

二、楼市调控出现周期性怪圈的原因

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分析历次楼市调控政策，在调控着力点方面，既有抑制需求，也有增加供给，注重促进供需平衡。在调控手段方面，既有行政干预（如限价、限购、增加保障性住房），也有经济手段（如调整首付比例、利率、营业税、土地增值税、个人所得税和契税等）。同时，还有加强市场管理（如商品房明码标价、预售资金监管、住房信息系统建设等）。可以说，调控范围比较广、手段比较齐全。然而，楼市调控之所以会出现上述周期性怪圈，主要源于以下几方面原因：

一是楼市调控的目标导向始终不明。楼市调控政策始终处于摇摆不定的状态，一方面政府想控制房价过快上涨让老百姓能买得起房，另一方面政府又不想将房地产市场管得过死，以便房地产开发商能有钱赚、地方财政收入有保障，缺乏目标明确的调控政策措施。 dedecms.com

二是仍未理顺地方政府与房地产业发展之间的利益关系。一些地方政府仍然竭力追求土地财政，推高房价获得足够收入来搞高楼房、宽马路等城市形象政绩工程建设，使一些地方政府难下决心认真调控，致使调控政策得不到认真落实走形变样。

三是拿不出有效手段应对楼市上涨带来的压力。自住房、廉租房、公租房、经济适用房等保障性住房建设速度缓慢、数量严重不足，且“寻租”现象严重，把一大批城市中低收入人群逼向商品房购买行列，加剧了楼市的非理性上涨。

四是对楼市中存在的各种违规行为及投机炒作行为缺乏必要法治惩治手段。地方政府调控措施执行不力现象已司空见惯，开发商违规行为让人熟视无睹，投机商哄抬房价打乱楼市现象更是计人屋见不鲜。 织梦好，好织梦

五是房产已经成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振的大背景下，资产配置荒愈演愈烈，居民及产业资本保值、增值需求急需寻找一个出口，恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨，而之前宽松的货币政策环境又给购房者加高杠杆提供了便利。 本文来自织梦

三、建立房地产市场调控长效机制 内容来自dedecms

为了使未来的房地产市场能走上理性、健康的发展轨道，避免楼市调控再次出现“屡涨屡调、屡调屡涨”的怪圈，需要借鉴国际经验，吸取十年房地产市场调控教训，构建房地产市场调控长效机制。以“市场化为主手段，辅以政府调节”，保持供求关系总量平稳，注重从改善供给方面下工夫，做到多策并举。

一是协调好土地市场短期供给调控和长期需求增长之间的关系。督促各地落实年度住房用地供应计划，加快市政配套、轨道交通和城市卫星城建设，尽快形成住房的有效供应；适当提高城市规划建设容积率，特别是轨道交通附近住房项目容积率，提高土地利用效率。 copyright dedecms

二是实行分类指导，因城施策。对于多数二线及三四线城市而言，应继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市去库存化；一线城市及部分热点二线城市需实施更具差异化的政策，根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策。 copyright dedecms

三是更加注重运用金融财税手段调控房地产市场。金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管，防控楼市风险和泡沫，同时引导更多的资金“脱虚向实”，进入实体经济；在全国范围内开征房产税，增加住房保有环节税收负担，抑制住房投资投机行为。

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四是稳妥推进土地和资金要素的市场化改革。通过推进土地制度改革，逐步改变政府单方垄断土地市场的局面；加快税收制度改革步伐，合理划分中央与地方事权与财权，消除地方政府对土地财政的依赖；通过推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道。

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五是进一步加强房地产市场监督和管理。确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标，分阶段实施，消除疾风骤雨式调控模式；建立楼市调控目标考核责任制；对违法违规的房地产开发及哄抬房价扰乱楼市秩序的投机商依法追究责任。

六是通过舆论宣传正确引导住房消费观念。加强舆论宣传和引导，树立正确住房消费理念，建立梯级住房消费制度。引导年轻人、中低收入家庭根据自身财力，理性选择租房或购买自住房，待其收入逐步改善、条件具备时再购买商品住宅。

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参考文献： 织梦好，好织梦

卢新海，《一线城市新一轮楼市调控的政策成因及其成效》，《中国房地产》，2016.13。

万婷，《关于我国房地产政策调控效果及房地产市场稳定发展政策分析》，《金融经济》，2016.2。 内容来自dedecms

徐艳、张军，《论房地产宏观调控长效机制的构建》，《科技视野》，2016.4。 织梦好，好织梦

邹士年，《新常态下房地产市场调控政策取向研究》，《中国物价》，2015.7。 dedecms.com