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摘要：伴随房地产市场空前繁荣，部分地区高住房空置率问题逐渐显现。本文利用2006-2013年54个城市的数据，从产业机构合理化和产业结构高级化两方面，研究不同经济阶段、区域产业结构变迁对空置率的影响。实证结果显示，产业结构合理化具有较稳定的降低住房空置率的作用，产业结构高级化对空置率影响结果在经济扩张期和经济收缩期有显着差异，东部地区更应关注产业结构合理化，而西部地区应着重进行产业升级。

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关键词：产业结构 人口流动 空置率

一、引言 copyright dedecms

随着中国经济持续稳定发展，城市化速度不断加快，房地产市场繁荣发展，但目前部分城市住房空置率问题突出，鄂尔多斯，营口等城市先后被媒体报道为“鬼城”或者“空城”。商品房高库存问题也引起了政府的重视。根据国家统计局数据，2015年末，商品房待售面积为71835万平方米，2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米。2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入工作重点，要求各地政府坚定不移地推进供给侧结构性改革，促进房地产市场稳定发展。住房高空置率是多方面原因造成的，除了新城建设、房地产过度开发等供给方面的因素，缺乏产业支撑、产业结构变动也是影响空置率的重要因素。本文利用2006-2013年54个城市数据，从产业机构合理化和产业结构高级化两方面探究产业结构变迁对空置率的影响，并将样本按照经济周期和区域进行划分，旨在研究不同情况下产业结构变迁对空置率的影响，以期对房地产市场稳定发展提供可行的政策建议。 织梦好，好织梦

二、研究假设 织梦内容管理系统

产业结构变迁既可以通过优化资源配置使产业结构合理化，又可以通过产业升级实现产业结构高级化。据此，本文拟从产业结构合理化与产业结构高级化两个维度度量产业结构变迁对空置率的影响。

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产业结构合理化是产业结构优化的重要环节，它指的是产业间的聚合质量，是产业之间协调程度和资源有效利用程度的反映，也是要素投入结构和产出结构耦合程度的一种衡量（刘嘉毅等，2014）。产业结构合理化是一个动态发展的过程，通过生产要素的优化配置，促进各产业协调发展，维持经济持续稳定增长。第一，产业结构合理化促进经济稳定持续发展，提高居民收入水平，同时，产业结构合理化使生产要素合理配置，提供了更多就业岗位，增加居民住房需求，从而降低了空置率；第二，产业结构合理化有利于住房供求平衡，产业结构失衡，制造业、建筑业等部分行业产能过剩，导致住房供大于求，空置率上升；随着产业结构调整，过剩产能消化，产业结构趋于合理，住房供求达到均衡，空置率下降。又由于，产业结构合理化与有助于抑制经济波动（干春晖等，2011），无论经济扩张期、收缩期，产业结构合理化都有利于降低住房空置率。 dedecms.com

由于自然条件和经济基础不同，东部与西部地区的产业结构和经济发展情况存在显着差异。经济较发达的东部地区产业构成较复杂，产业较高级，产业结构合理化对于协调各产业发展，合理配置资源，促进经济和就业增长，进而降低空置率有重要影响；经济欠发达的西部地区，产业构成单一，部分城市产业落后，急需产业升级带动经济增长，吸引人口流入，产业结构合理化对空置率影响较小。

综上所述，我们提出假说H1和H2。

H1：产业结构越趋于合理化，空置率越低；经济扩张期，产业结构合理化对空置率正向作用更加显着。 织梦好，好织梦

H2：发达地区产业结构合理化对空置率正向作用大于欠发达地区。 本文来自织梦

产业结构高级化也就是产业结构升级，是产业结构变迁的表现。传统社会主导产业以农业为主，随着社会经济的发展和工业化水平的提高，主导产业向第二、第三产业转移，与此同时，生产要素也逐渐转移，产业结构高级化程度提升。但现有研究表明，产业结构升级对经济增长的影响在不同时期表现出较大的不稳定性，其影响与经济增长率密切相关（干春晖等，2011）。产业结构升级对收入分配和劳动力就业有正反两方面影响，一方面，Gailunsen（1955）认为资本密集型产业在长期通过资本存量扩大带动就业增长；另一方面，朱轶、熊思敏（2009）探究了产业结构变动对就业增长的影响，认为产业结构变更所造成的结构性失业会对中国就业产生负面影响。据此，本文认为，在不同的经济阶段，产业结构变更对住房空置率存在不对称性影响。经济扩张期，产业结构升级有利于经济增长，提高居民收入水平并增加就业，进而吸引劳动力流入，增加住房需求，空置率下降；经济收缩期，产业结构高级化对劳动力存在挤出效应，主导产业变更，尤其是工业衰败造成结构性失业导致住房需求下降，又由于住房供给缺乏弹性，因此，需求发生变动时，更易导致空置率上升。 织梦内容管理系统

由于经济基础和人才结构的优势，东部地区产业结构不断升级，第二产业、第三产业占生产总值比重增长迅速，产业构成较为复杂，资源配置不合理问题突出，在此基础上，产业升级带来的经济效益和就业效应递减；另一方面产业结构高级化带来房价上涨，导致开发商过度乐观，住房供给过度，因此，产业机构升级导致空置率上升。对于经济欠发达的西部地区，产业较为落后，产业结构升级带来的经济增长、就业增加和劳动力流人有利于增加住房需求，因此，产业结构升级有利于降低空置率。 内容来自dedecms

H3：经济扩张期，产业结构高级化对空置率有负向作用；经济收缩期，产业结构高级化对空置率有正向作用。

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H4：欠发达地区产业结构高级化对空置率有负向作用；发达地区产业结构高级化对空置率有正向作用。 织梦好，好织梦

三、实证检验

（一）数据 织梦好，好织梦

本文使用2006-2013年中国54个城市产业和住房市场数据对研究假设进行实证检验，国内生产总值及各行业生产总值数据来自历年《中国统计年鉴》；各市国内生产总值、各行业生产总值、待售面积、竣工面积、施工面积、房价数据来自各市《统计年鉴》及《中国房地产统计年鉴》；人口数来自中经网统计数据库；五年期基准贷款利率来源于中国人民银行网站（http：//www.pbc.gov.cn）。 织梦内容管理系统

空置率的概念和计算方法不存在国际标准，因不同国家统计口径和计算方法而异。中国尚未有大规模存量住房空置率的统计，因此，现有文献大多使用增量市场数据，本文选择现有文献增量市场空置率计算常用方法（陈洋，2015）： 内容来自dedecms

据此，根据待售面积统计数据可得性，本文收集2006-2013年57城市1-3年住宅待售面积及2004-2013年住宅竣工面积，使用近三年滞销住宅待售面积与近三年住宅竣工面积计算住宅空置率。

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产业结构合理化一般采用结构偏离度衡量，反映要素投入与产出的耦合程度，但结构偏离度指标未将各产业权重纳入考虑因素，不能反映各产业在总体经济中承担的重要程度。本文借鉴干春晖等（2011）计算泰尔指数公式： dedecms.com

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式中，TL表示泰尔指数（下文简记为TL），Y表示产值，L表示就业，i表示产业，n表示产业部门数，表示各产业权重，表示生产率，当经济均衡时，Yi/Li=Y/L，TL=0时产业结构最合理，TL越偏离0，产业结构越不合理。 织梦好，好织梦

产业结构高级化是对产业结构升级的衡量。自上世纪70年代，主要工业化国家产业结构发生重大变动，出现由工业化向“经济服务化”变动的趋势，为更好的衡量这一变动，本文采用第三产业与第二产业产值之比（下文简记为TS）衡量产业高级化变动。TS值上升，说明经济向服务化方向演变，产业结构升级。

为考察不同经济形势下，产业结构变迁对空置率影响的非对称性，本文采用HP滤波方法，由于是年度数据，根据Backus和Kehoe（1992）的建议，设置参数λ=100，将各城市GDP增长率趋势项和波动项脱离，按照波动项增减将各城市样本划分为经济扩张期和经济收缩期（刘金全、范剑青，2001）。另外，参考以往文献，本文选择人口增长率、施工面积、房价增长率、贷款利率作为控制变量。 内容来自dedecms

（二）模型设定 copyright dedecms

本文旨在探究产业结构在不同的经济形势及城市区域类型对空置率的影响。为检验上文研究假设，我们建立如下计量模型：

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Vacancyit=α0+α1TLit+α2TSit+α3pop_growthit+α4lnconstructit+α5hp_growthit+α6it+εit（3）式（3）中，Vacancyit为i市t期的空置率，TLit和TSit分别是产业结构合理化和产业结构高级化的衡量指标，控制变量Pop_growthit表示人口增长率；lnconstructit表示施工面积；hp_growthit为房价增长率；it标识贷款利率。本文通过Hausman检验，选择回归模型为固定效应模型或者随机效应模型。 dedecms.com

（三）回归结果 内容来自dedecms

表1为2006-2013年中国54城市产业结构变迁与空置率回归结果，表1显示，产业结构合理化对空置率有显着的正向作用。模型（1）总样本回归中，TL降低1％，空置率降低7％，即产业结构越合理，空置率越低；模型（2）和模型（3）显示，经济扩张期，产业结构合理化与空置率的回归系数和显着性水平均大于经济收缩期，说明在经济扩张期，产业结构合理化更有效的提高产业之间协调能力，显着降低了空置率，验证H1。模型（4）、模型（5）分别是对东部和西部地区样本的回归，结果显示，东部地区TL降低1％，空置率分别降低7％，西部地区回归结果为正但不显着，检验了H2，说明产业结构较复杂的东部地区，产业结构合理化对各产业协调发展、资源有效配置的作用更加明显，产业结构合理化有助于经济长期稳定发展，调节住房供求关系，有效降低空置率；但西部地区产业结构合理化对空置率影响不显着，主要由于西部地区产业相对单一落后，现有产业结构基础上调整不能带来经济显着增长，急需产业升级以缩小其与东部地区经济差距。 织梦内容管理系统

表1显示，模型（1）总样本回归显示，产业结构高级化，IIS与空置率正相关。模型（2）和模型（3）可见，产业结构高级化与空置率的相关性在经济扩张期和经济收缩期有显着差异，模型（2）显示，产业结构高级化与空置率显着负相关，TS每上升1％，空置率下降1.1％，说明经济扩张期，产业结构升级有助于调节房地产市场供求均衡，降低住房空置率；模型（3）显示，产业结构高级化与空置率显着正相关，TS每上升1％，空置率上升5.9％，说明经济收缩期，产业结构变更容易导致失业率上升，住房需求降低，空置率上升；模型（4）、模型（5）分别对东部地区和西部地区样本进行回归，结果显示，东部地区产业结构高级化与空置率显着正相关，TS升高1％，空置率增加18.8％，说明东部地区产业高端化，产品机械化程度高及科技含量高，产业升级对就业增长作用不明显，甚至导致结构性失业，进而导致住房需求降低，住房空置率上升；西部地区回归结果显着为负，TS升高1％，空置率降低5.5％，说明西部地区产业低端化，急需产业升级促进经济增长，带动就业和整体收入水平提高，进而降低空置率。

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从控制变量结果分析，人口增长率与空置率显着负相关，说明人口增加可以有效提高住房需求，降低空置率；施工面积与空置率显着正相关，说明开发商增加供给对空置率有显着正向影响；房价增长率与空置率显着负相关，说明房价增长越快，消费者投资性需求的增加会显着降低空置率；另外，贷款利率回归结果不显着，说明利率政策基本失效。

四、结论与政策建议 dedecms.com

本文探究了产业结构对住房空置率的影响，从产业机构合理化和产业结构高级化两个方面考虑了经济扩张期和经济收缩期不同影响机制。利用2006-2013年54个城市数据进行实证检验，结果表明：第一，产业结构合理化对空置率影响较为稳定，产业结构越趋于合理化，空置率越低，且在经济扩张期更为显着；第二，产业结构高级化对空置率影响结果在经济扩张期和经济收缩期有显着差异，经济扩张期，产业结构高级化与空置率负相关，经济收缩期，产业结构高级化与空置率正相关；第三，经济较发达的东部地区，产业结构越趋于合理化，空置率越低，但产业结构越趋于高级化，空置率越高；经济欠发达的西部地区，产业结构合理化对空置率作用不显着，但产业结构升级有利于空置率降低。 织梦内容管理系统

结合本文的研究结论和中国的实际情况，本文提出如下政策建议：第一，政府应考虑产业结构变动对住房市场影响，将产业结构合理化作为重要的政策导向，合理布局生产要素的投入和产出，促进各产业协调发展，避免部分产业产能过剩，保持住房空置率在合理区间；第二，政府应该关注经济扩张期和经济收缩期产业结构高级化对空置率不同影响，不应一味追求产业升级，尤其是在经济下行期，更应促进各产业协调发展；第三，由于中国各地区经济发展水平存在较大差异，政府应该实行差异化的产业引导政策。产业结构较复杂的东部地区，应更重视产业结构合理化，匹配劳动力结构和产业结构，吸引劳动力合理流动，促进房地产市场供求均衡，降低部分地区过高空置率；而较落后的西部地区，在促进产业结构合理化的同时，应满足产业结构升级的迫切需求，促进经济增长，增加住房需求，降低空置率；最后，本文主要从需求角度解释高空置的原因，控制房地产高库存应多管齐下，例如，稳定房价，开发商控制住房供给，进行差异化的住房开发，政府合理进行土地出让、科学规划城市建设，上述建议从供给侧角度降低房地产高空置率。

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参考文献：

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陈洋，《国内外住宅空置问题研究综述》，《财经政法资讯》，2015.2。

刘金全、范剑青，《中国经济周期的非对称性和相关性研究》，《经济研究》，2001.5。

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朱轶、熊思敏，《技术进步、产业结构变动对我国就业效应的经验研究》，《数量经济技术经济研究》，2009.5。 织梦好，好织梦

刘嘉毅、陶婷芳、夏鑫，《产业结构变迁与住宅价格关系实证研究——来自中国内地的经验分析》，《财经研究》，2014.3。 dedecms.com

干春晖、郑若谷、余典范，《中国产业结构变迁对经济增长和波动的影响》，《经济研究》，2011.5。 内容来自dedecms