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摘要：我国房地产存量巨大，既有行业内部因素又有深刻的体制性背景；房地产去库存兼具艰巨性和长期性双重特点，必须和房地产长远发展相结合。房地产去库存，需要以供给侧政策为主导，因地制宜灵活施策，彻底解决深层体制性问题，理顺政府与市场的关系。

关键词：去库存 供给侧改革 房地产 copyright dedecms

近年来，我国房地产行业产能充分释放，对满足居民住房需求发挥了巨大作用。但房地产行业快速增长的同时库存问题日益突出，造成了社会资源的极大浪费。2015年中央经济工作会议提出，要将房地产去库存纳入2016年供给侧结构性改革之中，通过去库存引导房地产行业健康发展。从供给侧着手去库存具有积极的意义，但房地产库存问题背后的原因错综复杂，通过何种渠道、采取哪些措施才能实现房地产平稳、安全减少库存，成为社会各方必须考虑的问题。 copyright dedecms

一、房地产库存基本情况及隐患

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（一）房地产库存基本情况 内容来自dedecms

受价格长期攀升的影响，我国房地产供给量近年来不断增加，但社会有效需求却因价格的大幅攀升收到严重抑制，导致近几年来房地产库存数量不断增加。我国商品房库存数量究竟有多大?不同的研究机构给出了不同的数据。中国社会科学院《中国住房报告（2015—2016）》显示，我国商品房库存量高达21亿平方米，以近年来年平均成交量计算大约需要2年的时间才能完全消化掉。而中国指数研究院的研究结果显示，截至2015年11月，全国房地产待售面积为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，三者之和达到63.5亿立方米，按照过去5年间年均商销售面积为11.5亿平方米计算，要完全消化这些库存5.5年时间。以上库存数量只是按照现有口径可以统计到的数据，如果考虑到数量庞大但难以统计的小产权房，则房地产库存的数量将更为庞大，去库存周期将更长。

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（二）库存量高企的潜在危害 copyright dedecms

房地产库存数量庞大，将对我国房地产行业及其整个国民经济健康发展带来难以估量的影响。一是引发企业生存危机。严重的库存的积压将造成企业大量资金沉淀和长期占用，大批的房地产企业将会因资金链断裂出现资金紧张，从而使房地产行业面临出现倒闭潮的风险。二是严重侵害消费者的利益。大批房地产企业倒闭，很可能导致已经购房的消费者无法继续享受房地产企业承诺的一系列后续服务，必将造成大量的合同违约行为进而导致出现大量合同纠纷现象，对消费者利益产生难以弥补的侵害。三是催生更大的房地产泡沫。大量的库存积压将会一定程度抑制新项目的开工并使得房地产价格难以下降，而价格的持续高企又将抑制消费活动的活跃并促使库存继续增加，从而导致出现更大的房地产泡沫。四是影响国民经济整体健康发展。因价格形成机制扭曲而形成的房地产价格泡沫不可能永续存在，一旦社会各方看空房地产市场引发泡沫破裂价格下跌，房地产行业的价格传导作用将对整个经济系统的健康运行产生严重威胁。 本文来自织梦

二、房地产去库存面临的困难

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产生房地产高库存问题背后的成因错综复杂，房地产去库存又涉及多方的利益，加之各种不合理制度的羁绊，这预示着房地产去库存将是一个艰巨而长期的工作，仅仅依靠强政策刺激在短期内难以得到有效的解决。 copyright dedecms

（一）库存积压严重，短期难以消化 织梦内容管理系统

根据上面多家研究机构的分析结合近年来房地产市场年平均成交量推算，我们可以大体判断房地产去库存的周期可能长达5—6年甚至会更长。基于这个判断意味着在未来的若干年里即便完全不开工新建房产，仅靠目前的巨量库存也能满足未来几年里正常的市场需求。而实际上完全不开工新建房产也只能是一种假设，为了降低成本维持企业的正常运转，房地产企业依然会继续开工建设。基于以上逻辑可以看出，去库存只能逐步推进缓慢进行，持续到时间将会较长。

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（二）需求侧政策空间有限，存在助推泡沫的隐患 内容来自dedecms

如果限购政策全面放开相关，同时采取加大货币供给以及其他鼓励消费的需求侧政策，在目前投机资金特别充裕又缺乏获利渠道的情况下则很有可能人为地制造一轮房地产抢购热潮，导致已有的泡沫继续扩大，且会使得房地产行业对宏观政策的依赖程度进一步加深，面临的市场不确定性更加难以应对。因此，在需求侧政策难有作为的情况下房地产去库存问题只能通过供给侧结构性改革得以解决，而供给侧政策真正发挥效力则需要一个较长的时间周期，短期内无法起到立竿见影的效果。

（三）短期的政策刺激效果有限，难以化解库存的深层矛盾

房地产库存数量巨大一定程度缘于房价价格高企导致的有效需求的降低，而房地产价格又与政府的行为密切相关。例如，地方政府需要不断提高土地转让金增加收入，以满足自身财政支出不断扩大的需要，而这恰恰恰是造成房价上涨进而造成库存不断增加的深层和根本性的原因。显然，简单地依靠短期强政策不可能真正化解这个矛盾，也无法真正解决库存不断增加的问题。同时，社会投资渠道较为狭窄导致大量资金涌向房地产行业，结构性需求的助推也是导致房价高企的重要原因。而要解决这个问题，就必须大力拓宽投资渠道，引导资金从过度集中房地产领域有序分流到不同的投资渠道，而这个过程也不是短期内可以完成的。 内容来自dedecms

三、去库存的思路 织梦好，好织梦

把去库存与房地产行业可持续发展两者有机结合起来，是彻底化解房地产库存难题的根本途径。去库存必须逐步理顺房地产各方关系，改变房地产行业扭曲的运行机制，进而建立科学合理的房地产供给体系。

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（一）以供给侧政策为主导 本文来自织梦

在去库存的过程中必须坚持供给侧政策主导，需求侧政策只能作为配合，以防止地方政府简单地将去库存理解成通过需求政策手段扩大销售行为。制定供给侧政策必须更注重提升供给效率，在房地产行业方面体现为引导房地产供给方优化提升存量和增量供应策略，减少供需之间的矛盾进而促进销售量。例如，在存量方面引导企业采取适度降价等措施增加销售量；在增量方面，引导企业根据宏观经济及房地产发展形势、未来发展趋势以及需求变动的情况，制定科学发展规划，避免继续增加无效供给。 dedecms.com

（二）因地制宜，灵活施策

我国幅员辽阔，经济发展差距较大，不同省区房地产库存的程度存在较大差异，同一省区不同地区的城市之间也存在较大差异。总体来看，房地产库存较大的区域主要集中在三、四线城市，这与这些城市缺乏相关产业支撑、吸纳农村劳动力能力较弱以及盲目追求“摊大饼”式的城市扩张政策有关。而一、二线城市库存压力相对较轻，这些城市造成库存的原因主要在于房价过高以及为了抑制泡沫所采取的限购措施等。这一点在北京、上海、深圳等少数几个超大城市表现得尤为明显。因此，在去库存过程中不同区域不宜强行推行“一刀切”的政策，而应该根据本地的情况因地制宜采取相应措施。

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（三）彻底解决深层体制性问题 织梦好，好织梦

要尽快理顺房地产行业长期存在的不合理的运行机制，逐步去除催生房地产泡沫产生的温床，就必须痛下决心彻底解决造成房地产行业畸形发展的深层体制性问题，其中迫切需要解决的就是地方政府的利益问题。在土地供应中，地方政府是土地唯一的供给方，成为房价上涨最大的受益者。而在20世纪末进行的分税制改革中，地方政府的财权大大削弱，而不断增加的事权使得地方政府财政支出不断增加，收入与支出之间的缺口持续扩大，土地转让金成为填补这一缺口最重要的手段。而要从根本上解决这个问题，就必须对中央政府和地方政府之间的现有分税制度进行改革，逐步增加地方政府的税收收入，减少地方政府对土地转让金的依赖。如果这个关键问题得以解决，则房价持续过快上涨的根源就被去除，房地产运行机制将大大改善。 copyright dedecms

（四）理顺政府与市场的关系 织梦好，好织梦

房地产具有和普通商品不同的社会属性，这种特殊性决定了房地产不适于纯粹的市场化交易。在今天欧美等市场经济高度发达的国家，房地产市场也受到政府不同程度的管控，目的在于保障社会成员的居住权利。在去库存过程中，政府和市场之间关系的调整非常重要也十分复杂。整体来说，一方面需要继续强化政府的服务职能，如不断提升住房保障能力和管理水平，不断完善房地产管理相关的法律、制度及相关管理体系建设以及不断提升房地产精准调控的能力等；另一方面，同样需要通过逐步化解深层次的体制性问题，在逐步完善相关市场体制的基础上，加大市场机制在房地产供求方面决定性作用的充分发挥。

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参考文献： 本文来自织梦

[1]陈超，柳子君，肖辉.从供给视角看我国房地产市场的“两难困境”[J].金融研究，2011（1）.

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[2]曾五一.中国房地产市场价格泡沫的检验与成因机理研究[J].数量经济技术经济研究，2011（1）.

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[3]李平，张玉等.中国房地产泡沫对宏观经济影响的演变路径[J].经济问题探索，2015（4）.

[4]张玉双.我国地区房地产价格泡沫的测度[J].统计与决策，2016（5）. 内容来自dedecms