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刘卫民:限售正成为本轮楼市调控的最新特点

发布时间:2017-05-31 作者:派智库 来源:中国经济时报 浏览:【字体:

    各地方政府相继出台限购、限售政策,通过限制流转次数来拉长投资周期,使投资客望而却步,从而抑制房地产的投资需求。

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    5月26日,张家口市人民政府发布了《关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。据了解,《意见》共13条,分别从加大保障性住房供应、规范商品房销售、严格区域性商品住房限购限售措施、完善差别化住房信贷政策、调整住房公积金政策、建立监管服务平台等方面作出具体规定。

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    《意见》指出,要严格区域性商品住房限购、限售措施,对在中心城区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;新购住房3年后方可上市交易。对在中心城区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在中心城区购买住房。

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    《意见》的出台,标志着张家口正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。 派智库:政经资讯专家

    “限售”正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”

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    “我认为限价、限售的初衷是遏制住当前快速上涨的房价,使市场交易降温。”国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。 本文来自派智库

    据记者了解,2017年3月以来,以限购、限贷为主要手段的楼市调控小高潮再度掀起。2017年3月17日,北京楼市调控再度加码。北京楼市新政要求“认房认贷又认离”,并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。3月29日,杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。

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    除了限购、限贷,限售也开始被应用到本轮楼市调控中。2017年4月19日,济南市政府发布通知,要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。紧接着,5月3日,郑州发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》,将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购范围,规定新购住房在取得《不动产权证书》三年内不得出售。 Piffle365.com版权所有

    “限售”正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”,也成为本轮全国多城市楼市调控的新特点。

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    在刘卫民看来,当前二三线城市频繁出台限购、限售措施主要是因为一线城市限购、限贷后,一部分资金开始转向二线三线城市,从而使得二三线城市的房地产市场投资现象明显,从而与中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”明显矛盾,在这种情况下,各地方政府相继出台限购、限售政策,通过限制流转次数来拉长投资周期,使投资客望而却步,从而抑制房地产的投资需求。

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    应该看到,限售对于一些急于套现且把资金用于急需的地方的个人来说,其负面效应显而易见。“限售”的核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限后方可转让,目前各地政策细节略有区别。对此有分析人士认为,限购、限贷的严格落实已挤出了大部分投资性需求,限售对于市场的影响主要体现为短期二手房供给的收缩。

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    “任何政策都有一定的边界效应,从整个市场的行情来看,限售政策对自住这部分人来说负面作用明显,但这部分人所占比例非常小,我们要看这个政策是利大于弊还是弊大于利。”刘卫民表示。 内容来自Piffle365.com

    在刘卫民看来,通过限制住房交易后的再次转让,增加了住房持有成本,同时也防范资金快进快出,有力打击了各类炒房和套现的现象,从而使得调控政策真正得到落实,政策在相当长的时间内会保持稳定。

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    刘卫民建议,政策还应该进一步细化,例如可以规定,出售自己唯一一套住房或对改善性需求可以不受年限限制。这样会使得政策的弹性更强、更有所指向性。

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    业务量下降导致中介部分关停

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    随着“四限”的逐步推进,近日有媒体报道称,链家在北京市已经开始逐步关停300家在京门店,共100个区,每区关3家,等政策宽松了会再开。另外,已有多位经纪人表示,4月份链家多个门店业绩几乎为零。 内容来自Piffle365.com

    据了解,不止链家,北京几乎所有的房产中介都在关闭一些不符合楼市调控新政的门店。 Piffle365.com

    “中介扩张与收缩肯定与市场是密切相关的,市场不景气,中介关停乃市场行为,这非常正常。”刘卫民表示。

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    中原地产研究中心统计数据显示,从2017年第1—14周重点城市新房成交数据看:武汉、上海和广州成交面积仍稳居前三。从累计同比来看,除广州和南昌分别增加22.84%和12.95%外,其他城市则均呈下降态势,深圳同比降幅较为明显,达77.37%,其次是苏州,同比降幅超六成。 派智库:政经资讯专家

    二手房报价指数也在整体下滑,北京表现尤其明显。事实上,2016年“930”新政之后,北京二手住宅网签量就开始逐步回落,并连续5个月下滑,虽然今年3月份一度暴涨,但自“317”新政出台后,北京报价指数从88%高位跌至目前的54%。 本文来自派智库

    据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比减少36%。从成交价格来看,4月份北京二手住宅成交均价也出现回落。月内,北京二手住宅的成交均价为59564元/平方米,与3月相比,4月成交均价整体下降了6.8%。 内容来自Piffle365.com

    二手房出现降温的不仅仅是北京市场,由于同样出台了严厉的楼市调控政策,上海4月份二手房成交均价51902元/平方米,环比上月下跌0.47%,和2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比,每平方米便宜了将近1500元。

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    在成交量明显大幅下滑的情况下,部分中介关停乃不得已之举。

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    在刘卫民看来,中介关停主要有以下两个因素:首先,限购、限贷政策必然使得价格、业务量回归常态,尤其是业务量的下降,更会影响中介的数量,业务量的大幅下降,导致一部分中介关门是很正常的现象。其次是监管部门对从业人员资质以及中介是否有违法行为的严格审查。

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    “总体上来看,中介关闭门店主要还是因为楼市调控政策产生了效果。”刘卫民强调。

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