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　　实施城市更新战略，在上海建设用地负增长的背景下，盘活土地存量，创造增量价值，将是上海未来内涵式发展、建成卓越的全球城市的重要路径。2016年12月9日，“存量时代，增量价值——迈向2040：上海城市更新高峰论坛”在上海成功举办。本次论坛是由上海电气（601727）集团旗下上海共鑫投资管理有限公司与上海易居房地产研究院共同主办。会上，经济学家、规划专家，致力于城市更新的企业代表、众创名人等分别发表主题演讲。上海电气、临港集团、上海纺控、华鑫置业和罗昂设计等企业负责人，围绕城市更新下存量物业如何打造增量价值展开热烈讨论。上海易居房地产研究院还发布了上海城市更新系列研究之一的《存量时代，增量价值——2016上海创意园区发展报告》。

　　城市更新是上海建成卓越的全球城市重要路径

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　　上海易居房地产研究院院长张永岳教授 内容来自dedecms

　　上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳在主持会议时首先指出，这些年上海花大力气干三件事：第一个是十三五规划制定，第二个是面向2050年的上海发展战略研究，第三个就是2040年的上海城市总体规划编制。今年，上海新一版总体规划提出，至2040年将建成卓越的全球城市，成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。到现在为止，世界公认的全球城市是纽约、伦敦、巴黎和东京，过去也有人说香港和新加坡也是全球城市，但他们肯定不是上海对标的主要城市。上海要成为卓越的全球城市，在这个发展过程中，会面临很多挑战，其中一个挑战就是上海土地资源极其有限。城市更新，盘活存量，将是上海未来内涵式发展、建成卓越的全球城市的重要路径。

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　　上海电气集团置业有限公司副总经理席庆文

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　　上海电气集团置业有限公司副总经理席庆文表示，城市更新需要我们对城市的概念中要有留白，也就是说留给后人，留给更大的空间。它的意义不仅仅是我们把现有的土地怎么来优化，怎么来利用好，更重要的还是要把它留白出来。存量盘活的趋势是产城一体化，目的是发挥土地的最大价值，要和城市更新、城市发展的目标融为一体，电气在上海拥有的土地资源不少，如何在当下甚至是迈向2040年的一段时间，发挥土地的增量价值，是我们电气可持续发展要重点考虑的问题，也是上海可持续发展需要重点考虑的问题。 内容来自dedecms

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　　上海城市规划设计研究院发展研究中心主任石崧

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　　对于上海2040年规划，上海城市规划设计研究院发展研究中心主任、高级工程师石崧做了详细阐述。他表示，上海提出建成卓越的全球城市目标有两方面的内涵：第一是城市经济的硬实力还需要进一步的完善、扩充和内涵的提升，而这样一个提升，关键是在以往的“四个中心”基础上强化中央对上海的要求，就是建设具有全球影响力的科技创新中心的大的要求。第二是文化的软实力，也是构成上海卓越的全球城市发展目标的一个重要维度。上海要实现全球城市的目标，必须从外延增长型城市向内涵发展型城市转变，即底线约束、内涵发展和弹性适应三个关键词。这三个关键词与今天论坛的主题紧密相关。内涵发展的关键是创新驱动城市有机更新，意味着我们要走存量优化、质量提升的道路来实现价值增值，促进空间的立体复合以及集约利用。

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　　国企积极践行盘活存量实现增量价值

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　　论坛指出，上海的城市更新，主要包括工业转型区、老旧住区、商业商务区和历史文化风貌区四大区域。根据官方数据，上海目前工业仓储用地占建设用地面积的比例为27.3%，未来将减少到10-15%。而公共服务设施用地将由现状的8.5%提高到15%以上，绿地广场将由现状的7.2%提高到15%以上，道路和交通设施用地将由14%提高到20%。如何促进工业用地的转型升级，如何优化用地结构将是未来城市更新的重要内容。而这些工业用地的持有者国有企业，将是工业用地盘活的重要主体之一。 织梦内容管理系统

　　从论坛获悉，上海国企拥有的工业用地约占城市更新的半壁江山。如上海电气大概拥有2万多亩土地。临港集团为政府代建的土地面积约100平方公里，而园区开发建设的产业建设场所、物流仓储设施、办公室和产业研发楼等的保有量，大概在600万平方米，将建、在建的大概250万平方米。上海纺织集团目前拥有存量土地430万平方米，已二次利用160万平方米，占37%，还可以盘活100多方平方米，占25%。上海仪电拥有存量土地约3.5平方公里，其中已经开发利用约0.5平方公里、纳入盘活开发计划的有约1平方公里。华鑫置业已新建开发建筑面积约100万平方米高品质园区办公楼，纳入盘活计划的地块还可建设约200万平方米建筑面积。 织梦好，好织梦

　　上海电气集团股份有限公司产业投资部经理舒治刚

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　　作为此次论坛的主办方之一，上海电气集团在盘活存量工业用地方面一直有着积极的探索。上海电气集团股份有限公司产业投资部经理舒治刚表示，2013年上海电气与易居研究院合作，前瞻性地制定了集团不动产存量物业的发展战略，在此基础上，每年滚动编制“3+3”房地产业发展规划。目的是希望将现有存量土地及物业发挥其最大的价值，将以前相对粗矿式的发展模式，转变为注重价值提升的内涵式发展模式。上海电气集团置业公司为此成立，全面负责将存量物业发挥增量价值。集团上下齐心协力，立“志”为证，根据集团总体战略要求，定位“重要产业”，依据现有房地资源特点，体现“重要资产”，顺应地产行业发展态势，明确“三大主线”，结合国资布局定位要求，推进“集约发展”，提升存量价值，支撑主业发展，为集团主业发展提供利润与现金流支撑。

　　近几年，电气置业在存量改造上做了些产品，如800秀、98创意园、机电大厦商务楼、蓝天绿地商务广场等。在存量改造上，对品质的理解最核心的是运营，这不是简单的物业管理服务，而是强大的后台支撑，满足入驻客户的需求，这就需要强大的资源整合能力，如政策服务、政府资源、财政补贴、税收优惠、工商年检的便利等等，能够让相同类型业态、或者产业链上下游的公司聚集在这儿，产生聚集效果，而且能得到政府的支持。 织梦内容管理系统

　　亟需出台工业用地再开发政策细则 本文来自织梦

　　2014年以来，上海陆续出台了诸多关于工业用地盘活、出让等相关政策，但盘活案例屈指可数。上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示，易居研究院深耕工业地产领域多年，曾给多家国有企业的工业地块做转型路径和定位方向研究，但是发现工业用地转型升级实施难度非常大，项目进展也尤为缓慢。很多整体转型的工业区因涉及利益主体多、平衡难、区位面积大等因素，均只停留在研究方案层面。而零星工业地块由于政策的诸多限制，经济效益平衡难，大多还是走创意园区的路径。对于像104区位内的工业用地，正在积极地产业升级，但发现腾笼换鸟难。因此，针对工业用地的政策还需进一步完善，增加落地性。 copyright dedecms

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　　头脑风暴

　　上海临港（600848）经济发展集团有限公司副总裁翁恺宁表示，工业用地盘活最大的分歧点在于开发者和政府部门对于地权的价值判断。政府希望收储土地，然后在市场上招拍挂。而原土地所有者在没有大的利益动拆迁的情况下，愿意守着这块土地。这样就存在着地权价值的判断分歧，最后折衷的情况是，开发者在诸多限制条件下进行更新改造，但对于开发者而言价值不能体现最大化。

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　　上海纺织控股集团董事会秘书长肖卫国表示，存量物业改造价值提升中碰到最大问题，是工业用地土地的用途和划拨空转土地的合规性问题，和规划用途不符以及划拨土地限制二次利用和改造的问题。而解决方案只有土地变性补交土地出让金，或利用工业土地盘活政策以及城市更新政策，合法实施改造转型。 copyright dedecms

　　上海华鑫置业有限公司投资部副总经理万海军表示，存量盘活中最突出的问题是政策的不确定性，这里面有两方面的内容，一是政策本身一直不断变化，经常有新政策出台，而且是不同层面、不同时点的政策有相互冲突的地方。二是实操上对政策的解读和执行具有弹性，比较难以把握。好的解决方案只有一个，加强自身学习、提高业务水平，同时多与政府相关部门、特别是对口业务部门多沟通，增强互信和了解。 内容来自dedecms

　　文创园区是工业用地盘活的重要方向之一

　　工业用地盘活的一个重要方向是文化创意产业园区，文化创意产业园区是文化创意产业的主要载体，是上海打造文化大都市的形态主体，是上海建设具有全球影响力的科创中心的重要承载地。随着近两年一系列上海工业用地新政的出台，同时在中央鼓励“大众创业、万众创新”的背景下，工业土地盘活改造使文化创意产业园重新成为热议话题。

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　　论坛上，易居研究院发布了上海城市更新系列研究之一的《存量时代，增量价值——2016上海创意园区发展报告》。该报告针对上海文化创意园区开展了一系列研究，通过调研全市128家挂牌文化创意产业园区等方式，不断地进行总结、梳理和提升。分别针对创意产业园区发展政策背景、现状分析、存在问题、政策建议和发展趋势等多个方面进行研究，研究视角是站在科创中心导向、城市有机更新与盘活存量土地的基础上。

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　　报告认为，上海的文化创意园区发展呈现出十大特征：一是发展阶段从政策催化的外延发展进入到提高自主核心竞争力的内涵发展；二是规模方面，上海已挂牌的文化创意产业园区总建筑面积约817万平方米，与甲级写字楼体量相当，而未通过授牌的小微型“园区”遍地开花；三是数量方面，内环内文创园区个数为57个，占半壁江山，其中黄浦与虹口集中度高，园区个数均达到了13个；四是面积方面，中环外所有园区的建筑面积占比超五成，且单体大、新建园区较多，所有园区中近六成集中在1-5万平方米，其中1-2万平方米园区个数最多；五是租金方面，文创园区平均租金集中在3-4元/平方米/天，相当于乙级写字楼水平，相比甲级写字楼有较大的竞争优势；六是出租率方面，文创园区平均出租率94.5%，略高于甲级写字楼；七是企业租赁面积，外环外企业平均租赁面积远大于内环内；八是运营方面，自主经营的园区占八成，民企运营能力强于国企；九是服务逐步完善助力园区发展，双创空间对于园区的租金提升明显，如上海市共享办公空间租金5.17元/平方米/天，远高于文创园区租金3.86元/平方米/天；十是产业方面，文创产业集聚程度普遍不高，主导产业明晰的园区一般围绕市、区产业重点方向布局，或依托开发企业和运营企业的主导产业布局。

　　创新驱动激发未来城市更新活力 织梦内容管理系统

　　上海的城市更新方兴未艾，前景广阔，既有机遇又有挑战。机遇在于在上海减量化发展的大背景下，这将是未来上海城市发展的主旋律之一，将是一些地产大鳄重要的目标市场。挑战是全方位的，既有政策的壁垒，也有国资国企特色对市场化机制的渴求，也有产业培育所需要的耐心和投入。要想让现有的存量发挥出最大的价值，我们必须始终秉持创新的理念和方式，驱动未来的城市更新和存量盘活。

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　　首先是政策的创新。易居研究院的报告提出，未来的政策建议重点应考虑四个方面：一是政策应该给城市更新中创新业态给予支持；二是鼓励商业和居住功能作为园区配套落地；三是园区开发以产业基地为引领，全面增强服务水平；四是出台工业用地再开发的政策细则，促进土地转型发展。

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　　中国经济体制改革研究会副会长王德培教授

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　　关于业态的创新，中国经济体制改革研究会副会长王德培教授表示，今天城市的功能是交流商品、交流票据、交流金融，以后城市的功能是交流情感，交流思想。现在上海的办公楼相对过剩、价格倒挂，未来体验经济的发展，都将发生变化，城市建筑在未来的24年中，将朝个性化、体验化的方向发展，并不是像现在千篇一律。 dedecms.com

　　上海罗昂建筑设计咨询有限公司合伙人、CEO王芳表示，未来城市更新不是追求数量，而是注重品质的打造。随着消费群体的变化，特别是中产阶级群体的壮大，他们对于生活空间、交流空间的需求都是不一样的，如何利用有限的资源打造出满足他们需求的产品才是最关键的。

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　　方糖小镇创始人万里江表示，未来对于办公环境的极致选择，会产生未来办公的六大方向：无座椅办公、可移动办公桌、重叠区域、智能办公、工作生活娱乐无边界、绿色和环保。未来办公的趋势是联合办公、定制办公和移动办公。 织梦内容管理系统

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　　上海易居房地产研究院院长助理崔霁

　　上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示，城市更新中的空间要尝试突破创新业态，如立体停车、体育地产、立体种植、养老公寓等等。例如市中心的零星工业用地，可以考虑做一些立体停车库。很多厂房的层高很高，跨度很大，可以考虑做一些室内立体种植。易居研究院对体育产业也做了一些研究，到2025年，体育产业规模超过5万亿，是整个体育产业爆发式增长的机遇期，未来如何将存量土地和体育设施有机结合，也可以做一些思考。虽然目前的政策不允许，但我们仍要大胆创新突破，一旦成功就可以做成城市更新的标杆和亮点案例。

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