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内容提要：对农村承包土地经营权抵押价格进行准确评估，是以其为抵押物进行有效融资的必要前提。农村承包土地经营权抵押价格是土地承包经营权货币化的价值表现，其实质是对未来土地预期收益的估计。因此，收益法是该项评估的主要方法。专业评估机构要以遵循维护农民利益、易于变现和降低农民与金融机构风险为原则，按照不同抵押模式合理评估其抵押价格。针对当前我国仍未完整构建农村承包土地经营权抵押价格形成机制的现状.本文建议从价值度量、价格协商、循环监督和防控风险等多个维度对其加以完善。

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关键词：农村承包土地经营权 土地经营权抵押 抵押价格 抵押模式 价格评估

十八届三中全会决议中提出了“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”的要求。随着我国农村土地制度改革的深入和农村土地经营的市场化，特别是在农村土地“三权分置”政策出台后，农村土地经营权作为特殊商品在市场上流通起来。2014年的“中央一号文件”明确指出：允许以农村承包土地的经营权抵押向银行等金融机构融资贷款，2015-2016连续两年的“一号文件”强调，做好农村承包土地经营权等的抵押贷款试点工作。然而，农业投入大、风险高、收益回收期长等特殊性，导致承包土地经营权抵押价格形成机制和评估方法不统一，银行等金融机构不愿过多涉足此类贷款。为此，本文以我国农村承包土地经营权抵押价格评估为突破口，分析其形成机制及制约因素，并提出相应的对策建议。

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一、农村承包土地经营权抵押价格的内涵与评估原则 内容来自dedecms

当前，我国农村承包土地经营权抵押贷款的地方试点工作正如火如荼地展开。2015年12月底，全国人大常委会向国务院授权在232个县（市、区）进行该项试点。由于我国现行相关立法明确规定禁止抵押以家庭承包方式取得的土地承包经营权，各试点地区是以政策性文件为主制定了相应的抵押制度，并在其试验区内运行，对推动当地农村经济发展作用明显。 织梦内容管理系统

（一）农村承包土地经营权抵押价格的内涵 织梦内容管理系统

根据产权经济学原理，任何交易本质上都是产权的交易。农村承包土地经营权抵押是其作为一种特殊的抵押物进行的产权交易行为。陈志扬（2008）认为，土地承包经营权抵押价格等于土地年平均收益与经营期限的乘积，再加上土地中种养动植物的价值。张昕等（2011）从征收补偿标准的角度分析了土地承包经营权的抵押价格。王雄（2012）指出，确定土地承包经营权抵押价格的方法包括成本法（即土地取得费、土地开发费、利息、利润、土地所有权收益的加和）、市场法（以市场为参照物修正其价格）和收益法等三种。易忠君（2013）认为，土地承包经营权的抵押价格实质是“土地统一年产值”的货币表现，“土地统一年产值”是随社会经济环境的变化和科学技术发展而不断提高的土地生产力的主要表现形式之一。综上所述，农村承包土地经营权抵押价格，是农业生产者为发展其生产而期望获取的支持资金，亦是农村土地经营权货币化的价值表现，其实质是农户对土地预期收益的估计。因此，基于现实土地收益的几种抵押价格测算方法均被农户和金融机构所认可和使用。 dedecms.com

（二）农村承包土地经营权抵押价格的评估原则 织梦好，好织梦

推进农村承包土地经营权抵押贷款工作的主要目的是解决农民融资难题，以利于新型农业经营主体的产业化经营和促进农业现代化。同时，还要考虑保障相关金融机构的合理收益需求。因此，农村承包土地经营权抵押价格评估需要掌握以下原则： 织梦内容管理系统

1.维护农民利益原则。鉴于农民贷款难、融资贵的现状和农业收益的相对稳定，评估人员应对农村承包土地经营权的未来收益持较乐观的估计。基于用途管制，农地大都不易转做其他利用类型，且农产品价格日渐增长的趋势，再加上农业贷款额度大都偏小，即使出现不及时还贷问题也不会对金融机构的经营业绩产生过大影响。在求取待估承包土地经营权抵押价格时，对相关各类影响因素及其数据的阈值进行辨析和预测时应坚持宁估其多而勿估其少的原则，从而提高农民贷款的积极性，最大限度保障农民利益，促进农业生产。 dedecms.com

2.易于变现原则。虽然农村承包土地经营权抵押贷款试点纷纷开展，但不容忽视的是农村土地流转市场并不完善。这就导致金融机构在抵押人无法偿还贷款时的变现难度加大。根据经验可知，农地用途差异性在相当程度上影响了它的变现能力。一般情况下，普通农田相对于设施农田会更容易拍卖成功，也会更接近于当时的正常市场价格。其原因很简单，就是特定设施农田经营者偏少，改种其他作物的成本较大。因此，评估人员应充分考虑农田的实际使用状况，而不仅限于土地经营者对土地投入多少。

3.降低风险原则。在评估农村承包土地经营权抵押价格时，贷款人应当尽量避免可能承担的不必要风险。抵押价格不应该包括委托变现时所需的拍卖和司法等费用以及需向政府机构缴纳的相关税费。如此，便能够保证在抵押人无法偿还该项贷款时，提供贷款的金融机构仍能够根据共同约定，从抵押物变现中收回其贷出资金。 内容来自dedecms

二、不同模式下农村承包土地经营权抵押价格计算 dedecms.com

我国实行农村土地的家庭承包制度，因此本文也以农户家庭为单位展开讨论。根据国外相关经验和国内试点情况，当前我国农村承包土地经营权抵押的主要模式包括直接抵押、入股抵押、担保抵押以及交易所抵押等四种。直接抵押是最基本的试点模式，后三种是在此基础上的改进和完善。 dedecms.com

（一）直接抵押模式

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在直接抵押模式（图1）中，从事农业生产的农户和农业企业均以其承包的土地经营权为抵押物向金融机构贷款，这是较早开展试点中形成的抵押模式。在这种模式中，农民拥有是否抵押农地和将农地抵押给谁的权利，抵押的期限、面积和位置等也由其本人及家庭成员或企业法人来决定，并能够参与拟抵押土地价格的确定。 织梦好，好织梦

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1.农村承包土地经营权抵押价格的计算方法。收益法是目前我国农村土地承包经营权抵押价格评估的常用方法。以被评估土地以往实际收益情况和将来预期的获利能力为依据，测算其在流转或承包经营期间的净收益（在流转期间的租金就是土地承包人获取的净收益），再运用合理的贴现率，进而计算出被评估承包土地经营权的净现值，从而确定其抵押价格。金融机构在确定抵押率和贷款金额时会兼顾金融资产的盈利性和安全性，根据评估原则和工商银行、建设银行等《抵押贷款管理暂行办法》中“抵押物的抵押率一般不得超过抵押物现值的70％”的规定，通常选取70％作为抵押率系数。因此，直接抵押模式中农村承包土地经营权抵押价格P1为： 本文来自织梦

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式中：P1为农村承包土地经营权抵押价格；A为第一年纯收益额：按照当地流转市场确定，一般根据当地承包地产出折合为稻谷等主粮产量并结合当年市场价格计算。稻谷等产量需要考虑当地的生产能力和社会经济等因素按照实际情况综合折算；R为贴现率：将未来预期收益折算成现值的比率。包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险利率一般按照一年期定期存款利率或国库券利率计算；风险报酬率根据农业项目受气候、自然灾害、种养殖行业选择等风险因素综合确定；通货膨胀率参照当地前三年居民消费价格指数确定。一般情况下，贴现率不低于10％；g为年收益增长比例：参照当地近五年来稻谷实际成交价格年平均增长率计算；n为收益年期：一般按照承包合同期限计算，但承包合同年限不得超过按照现行法律法规规定的第二轮土地承包剩余年限，超过第二轮土地承包剩余年限的，按剩余承包年限计算。以流转方式取得土地经营权者，在对土地经营权进行抵押时，收益期限为不超过第二轮土地承包剩余年限的实际缴清租金年限。

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2.案例分析。以重庆市某地农村承包土地经营权抵押评估价格计算为例。重庆某农业发展有限公司流转租赁重庆市渝北区某村的农村承包土地经营权，面积合计1254亩，租赁期为2015年1月31日至2025年8月31日。该村是距离城区较远的农村，已通路，但是其他配套较差。根据评估时点（2015年7月31日）的收集资料可知，租赁土地中水田面积为520亩，水稻年均亩产800斤，单价1.40元/斤；旱地面积734亩，旱地玉米亩产600斤，单价1.35元/斤。根据流转合同得知租金年增长率为3％，贴现率为13％。根据公式（1）计算可知，第一年纯收益额A为117.74万元，该承包土地经营权抵押价格P1为500.31万元。

（二）入股抵押模式 织梦好，好织梦

在入股抵押模式（图2）下，农村集体经济组织及其成员将土地经营权入股至合作社，并且从合作社收益中获得分红。由合作社负责土地的生产经营，并以土地经营权向金融机构抵押，从而获取贷款。这一期间，农村集体经济组织及其成员与金融机构并不产生直接借贷关系。因此，入股抵押模式中土地承包经营权抵押价格（P2）为：

P2=P1-R（2） copyright dedecms

式中：R为农村集体经济组织及其成员因入股合作社而获取的土地分红收益。

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重庆市2016年6月出台的《农业项目财政补助资金股权化改革方案》中规定，“农民合作社的持股比例为：合作社领办者持股不超过30％，农村集体经济组织持股10％，其余成员持股不少于60％”，“农村集体经济组织及其成员按持股金额5％-10％/年的标准实行固定分红（具体比例由双方约定）。”上案例中，如果企业与农村集体经济组织及其成员成立合作社，可以得出合作社抵押贷款一年用于土地分红收益R=500.31万×70％×5％=17.51万元至500.31万×70％×10％=35.02万元之间。所以，该模式一年期的土地承包经营权抵押价格P2为465.29万元至482.80万元之间。

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（三）担保抵押模式

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在担保抵押模式（图3）中，由政府出资成立抵押贷款担保机构，农户或农业企业则要将土地经营权抵押给该担保机构，再通过担保机构向金融部门为他们提供担保，最后金融机构向农户或农业企业提供贷款。这期间，担保机构也向农户或农业企业提供反担保，若到期不能还款，担保机构就会以出租方式提供给原承包农户或农业企业使用。因此，担保抵押模式中土地承包经营权抵押价格（P3）为： dedecms.com

P3=P1-D（3） dedecms.com

式中：D为土地承包农户或企业因需贷款担保而支付给担保机构的价款。

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重庆市某农业担保公司通常使用的担保费率为2.5％，上例企业若由该公司提供担保，则以此可计算得出担保抵押模式土地承包经营权抵押价格P3=5003107.88×（1-2.5％）=4878030.18元。

（四）交易所抵押模式 copyright dedecms

在交易所抵押模式（图4）中，由政府成立农村土地交易所，农户将土地经营权在交易所挂牌并流转给农业企业。农业企业则因此获得交易证书，受让的农业企业就以此抵押获得金融机构的贷款。农户则从农业企业的经营收益中获取流转收益。但是，这期间并不与金融机构产生抵押贷款的关系。因此，交易所抵押模式土地承包经营权抵押价格（P4）为：

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P4=P1-J（4）

式中：J为农业企业因获取交易证书支付给交易所的相关费用。 内容来自dedecms

依据重庆市物价局规定：自2014年1月1日起，“重庆农村土地交易所按照农村土地的实物和指标交易额度的1％向买方收取相应的交易服务费”，并“对符合条件并且完成交易的事项出具交易凭证”。因此，前面举例在该模式下的土地承包经营权抵押价格P4=5003107.88×（1-1％）=4953076.80元。 织梦内容管理系统

四种模式中，土地承包经营权抵押价格最高的是直接抵押模式，最低的是入股抵押模式的下限值。直接抵押环节最少，不产生其它额外费用。但是，该模式的抗风险能力较差。同时，也缺乏权威部门认定。入股抵押模式因需每年按股分红，且比例较大，有利于农村集体经济组织及其成员与企业共担分险、共享收益；担保抵押模式能够降低企业经营风险，减少银行担忧。但是，这两种模式均带来了经营成本上升。因此，抵押价格较低。交易所抵押模式的价格虽然也有降低，但其土地承包经营权抵押价格和行为拥有权威部门认证，得到了交易双方和市场的认可，有利于农地抵押市场的培育。需要强调的是：以上四种模式下的评估价格仅是最终抵押成交价格的参考，具体还需交易双方协商确定。 本文来自织梦

三、完善我国农村承包土地经营权抵押价格形成机制的建议

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迄今，我国仍未能完整构建农村承包土地经营权的抵押价格形成机制。各地虽然进行了大量的改革与尝试，但因并未达成统一的评估标准，而只在各地区独立试点运用。基于已有研究成果和对抵押融资试点案例的综合分析，本文建议依照价值度量一价格协商一循环监督一风险防控的逐步递进次序，完善农村承包土地经营权的抵押价格形成机制。 本文来自织梦

（一）完善农村承包土地经营权抵押的价值度量机制 织梦好，好织梦

现有文献资料中对农村承包土地经营权的价值度量标准不一，从而不能真实反映其抵押价格高低，阻碍了其正常交易。为此，我国需要从以下四个方面完善其价值度量机制。一是合理选择评估方法。本文认为，虽然现今我国评估城镇国有土地的方法多样，而且已经比较成熟，部分方法经过一定程度修订后也可以作为农村承包土地抵押价格的定量计算方法，但是农业土地有其自身的生产特性，加之农村土地市场还不很发育。因此，在方法选择上必须慎重。收益法不需要依赖尚不发育的农村土地市场，又可以真实反映土地自身的生产能力，应该成为当前我国农村承包土地经营权抵押价格计算方法的首选。二是完善受让人资格范围确认制度。城乡二元分隔制度造成农村土地经营权流转中的受让人资格被严格限制，这自然就直接影响了农村土地的流通价格和抵押权实现时的处置价格。本文建议，国家层面应研究制定包括农村承包土地经营权在内的“‘三权’抵押贷款管理办法”，并且按照城乡同地同权的原则，通过立法的形式明确农村土地等产权抵押和抵押物受买方在抵押权实现时的合法性，进一步创新路径允许城市居民和工商资本通过政府指定机构，运用公平、公开的方式购买或者租赁农村承包土地经营权等资产，解决银行和担保机构的担忧。三是合理延长承包期限。承包期较短直接影响了农村土地的价值评估。本文建议按照中央的文件精神，在第二轮承包期满后，仍由原签约承包的农户在本村集体继续从事农业生产的家庭成员跟发包方续签其原承包土地的合同，立法明确在承包期内直系亲属对承包经营权享有继承权，直至该家庭无人在该集体从事农业生产。四是完善确权颁证并统一登记。目前，农村土地确权颁证准确率不高；各地抵押登记要件、流程相异，办理程序繁琐、时间较长。本文建议，应保证农村土地承包长期稳定和完善不动产统一登记，这既有利于农地利用管理和用途管制，又能有效放大农村土地产权的财产价值。

（二）建立农村承包土地经营权抵押的价格协商机制 本文来自织梦

现今我国农村土地的相关权益内涵尚未明确，其分配机制也不清晰，亟需通过总结已有试点的经验，并以立法的形式确定农民及相关利益主体间的土地经营权抵押价格协商机制。一是建立协商定价制度。农村承包土地经营权抵押价格主要是在市场机制下以土地收益为依据形成的，它的价格高低不能由任何一方单独认定，而应是由政府、农户、担保机构和金融机构多方协商来确定，或者先由评估机构估值后各方再通过商议确定，并形成制度固定下来。二是构建利益主体平等协商制度。我国需要构建针对权益受损农民的救济与补偿的相应机制，建立健全农地产权抵押相关利益主体的定期定点共同协商机制，提供给农民平等地参与到抵押贷款的诸多环节中，充分借助民主协商的方式方法，促使农民和其他主体充分表达诉求，最后合理补偿他们的损失。三是完善抵押程序。如果银行在处置农村土地的资产时非常困难，势必会影响银行开展农地抵押融资业务的积极性，实质上也损害了农民的利益。本文建议，以农民利益为核心，与农户充分协商，并在土地流转合同中规定“土地流转后的受让方可自由进行抵押贷款的权利和抵押权实现的再流转权能”，简化相关抵押程序，以利于推动农村承包土地经营权抵押贷款。四是完善服务体系。本文建议，由政府进一步完善农村土地产权交易平台功能，引入相关中介服务机构，便于农民获取法律方面的援助以及政策层面的咨询，为农村土地等产权的流转、处置构建一站式、全方位的服务体系。

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（三）完善农村承包土地经营权抵押的循环监督机制 dedecms.com

我国针对农业贷款的监督机制仍未完整建立，只存在金融机构对借款人贷款使用及其经营状况的单方面监督以及政府机构对金融部门的日常监控，亟需从以下四个方面进一步完善。一是强化程序监督机制。因为农业生产存在自然、市场的双重风险，所以我国的农村承包土地经营权抵押贷款性质特殊。政府部门必须对金融、评估和担保等部门制定更加严格的监督体系，尤其是需要加强程序方面的监督。二是构建循环监督机制。我国需要逐步建立基层农户对相关政府部门的质询和监督机制，进而全面促成各相关权益主体的相互制约与循环监督。三是加强政府回应机制。在我国农村承包土地经营权抵押贷款实践中，抵押价格如何形成和农民的满意程度等问题应给予充分重视。这些问题如不及时了解和沟通很容易激发各种社会矛盾。为克服已有抵押试点中暴露出来的此类弊端，国家层面应在制度创设中及早构建保障农民权益的政府回应机制，从而提前发现和有效化解深层次的社会矛盾。四是完善法律保障机制。在农村承包土地经营权抵押中，政府作为政策的制定者，颁布任何一项政策都要有法可依，从而为切实保护借贷双方的合法权益提供良好的法律屏障。只有依赖于法律保护和确权认证，银行等金融机构才能对农村承包土地有依法行权的价值，而价值的主要客观载体就是农户关注的土地价格。因此，加快制定相关农村承包土地经营权抵押相关法律，明确政府的职责定位，是解决农村土地产权抵押入市相关问题的重要抓手，从而能有效解决农户和金融机构的抵押贷款困局。

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（四）建立农村承包土地经营权抵押的风险防控机制

我国农村承包土地经营权抵押的价格高低受制于社会、自然、市场等各类风险的影响。对众多相关风险进行客观预判，并从以下五个方面建立防控机制，有利于保证其正常抵押价格的形成。一是构建农村经济专业合作制度。抵押权实现的利益分配可能引发社会风险。由村集体成立农村经济专业合作组织，量化村集体所有资产分配到户，并按股份制方式投入到专业合作组织中，增加农户所有资产价值，并使之作为农地产权所有人充分参与抵押权实现时的相关利益分配。农地抵押担保资金和农户抵押还贷困难时的补贴也从该专业合作组织部分资产经营所得中支付。当面临抵押权实现时，该专业合作组织在同等条件下有权优先回购属于本集体组织抵押承包土地经营权的权利。二是完善土地抵押参保制度。本文建议，完善农村承包土地经营权抵押的参保制度。该制度要求抵押人必须以其承包土地经营权主动参加农业保险，形成农业保险公司和农户共同分担农地经营的自然风险。三是健全农业产销一体化制度。在农业生产者和市场营销主体间形成购销合同的制度，积极促进和努力发展订单式的农业生产模式，从而有效规避市场风险。四是完善农民社会保障体系。政府需要继续完善农民社会保障体系，促进农民收入来源多元化，进一步弱化农村土地社会保障方面的功能，帮助和免除农民在土地产权设定抵押后的担忧。五是创新抵押贷款担保制度。目前已有一些地方政府集中涉农补贴中的部分资金，建立了农地产权抵押贷款担保基金。我国还可以尝试运用PPP模式等引入社会资本，更好发挥国有资本的“杠杆撬动效应”，做大担保基金规模，从而持续促进农村土地等产权的抵押贷款业务，并且采取有效措施防控融资风险。

参考文献： 织梦内容管理系统

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[3]浙江省物价局课题组.土地承包经营权流转价格形成机制研究[J].价格理论与实践，2011（9）.

[4]王雄.农村土地承包经营权流转价格评估探析[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.

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[5]易忠君.土地承包经营权的流转和抵押价格比较[J].贵州农业科学，2013，41（9）.

[6]高影.土地承包经营权抵押风险防范制度研究[D].硕士学位论文，华中师范大学，2015.

[7]任常青，郜亮亮，刘同山.中国城镇化进程中农民“三权”转让问题研究[J].价格理论与实践，2016（5）.